深圳房價創(chuàng)3年新高 調(diào)控及保障房建設(shè)難題待解

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

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5月，69城房價同比上漲，深圳房價創(chuàng)3年新高，一線城市地王頻現(xiàn)……新一輪上漲已經(jīng)到來？

一邊是房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，另一邊卻是地王頻出、房價不斷上漲的現(xiàn)實(shí)。歷年來地產(chǎn)調(diào)控大棒是否都變成了繞指柔？中國的房地產(chǎn)調(diào)控還有哪些招數(shù)可使？中國地產(chǎn)市場走勢又將如何？

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員披露，深圳5月新房均價已高達(dá)22322元/平方米，創(chuàng)下2010年3月以來的新高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)獲悉，今年前5月，深圳新房月均價都高于去年18900元/平方米的年均價，而其中單價突破2萬元大關(guān)的也有3次。

調(diào)控與房價的“糾葛”/

今年深圳的房地產(chǎn)市場到底有多火爆？半年內(nèi)，熱盤遭搶購，萊蒙水榭春天開盤四小時，八成房源已被搶購；萬科翰鄰城、金地名峰等項(xiàng)目更是在夜間悄然開盤，當(dāng)晚銷售均達(dá)九成。除此之外，二手房市場3月份爆發(fā)的上萬套成交量也讓人記憶猶新。

歷年資料顯示，從2005年起，深圳新房成交均價一路從7040元/平方米上漲至18900元/平方米，2010年這個數(shù)字更是達(dá)到20205元/平方米，2011年至2012年稍有回落。

另外，買房難問題也較為突出。從2005年到去年底，深圳居民人均可支配收入從21494.40元增加到40742元，增幅達(dá)89.5%。同一時期，深圳住房均價由7040元/平方米漲到今年5月的22322元/平方米，漲幅高達(dá)217.1%，收入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價漲幅。

而根據(jù)中企資本周刊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1993年到2012年，全國城鎮(zhèn)平均房價20年間從2381元/平方米上漲到5791元/平方米，20年上漲143%，年均遞增10.3%。其中，北上廣深四個一線城市的漲幅更是分別達(dá)到365%、500%、261%、233%。

就在房價一路上漲的這幾年，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼。

其中，稅收政策是調(diào)控的重心之一。2005年起對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5%的營業(yè)稅；2011年起在重慶、上海兩地實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)，并確定今年內(nèi)將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍；2013年2月的“國五條”要求“二手房交易個稅按個人所得的20%征收”。

信貸方面，20年間二套房首付由30%上升至60%；2010年房價瘋漲時，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套房貸；2011年開始要求嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸。

在土地方面和住房建設(shè)上，2005年至今國務(wù)院多次要求增加住房建設(shè)用地和普通住宅的供應(yīng)；2006年“國六條”中明確規(guī)定新增住宅供應(yīng)必須符合“70/90標(biāo)準(zhǔn)”。

其中，“限購令”被普遍視為殺傷力較大的應(yīng)急性調(diào)控手段。2010年4月 “新國十條”（《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺后，包括北上廣深等49個房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱為“限購令”。

一線城市“地王”頻出/

知名地產(chǎn)專家和評論人、亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存認(rèn)為，地價漲小產(chǎn)權(quán)確權(quán)、農(nóng)地流轉(zhuǎn)、宅地上市會讓幾乎所有的老百姓獲得收益，農(nóng)民帶著土地產(chǎn)生的財富也可以進(jìn)城了，這對城鎮(zhèn)化是個良性的過程，土地應(yīng)該大量放出。

事實(shí)上，土地供應(yīng)量卻在不斷下降。從2011年的21.8萬公頃到今年的15.08萬公頃，國家已連續(xù)3年降低全國住房用地供地計劃。而數(shù)據(jù)顯示，2012年全國300個城市實(shí)際共推地15.8億平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4億平方米，同比下降17.3%。

去年，深圳住宅用地全年累計供應(yīng)僅50萬平方米，同比減少61%，降幅最大。而在商辦類用地方面，深圳全年累計供應(yīng)量也不超過百萬平方米，同比減少78%。

陳寶存認(rèn)為，土地供應(yīng)減少，政府沒有足夠的資金，新的土地的收治和“七通一平”工作隨之難以高效開展。他表示，現(xiàn)在北京都是通過銀行貸款來做土地收儲，土地整備速度跟不上，導(dǎo)致一線城市開發(fā)商想拿地政府也拿不出來，或者只拿出毛地，不給凈地，開放商拿地成本大大增加。

今年一線城市的土地供應(yīng)依然維持“僧多粥少”的情況，各大開發(fā)商為一塊地舉牌拼殺數(shù)百輪的并不鮮見。5月份，廣州白云區(qū)同寶路8號、10號地塊，番禺萬博商業(yè)區(qū)地塊四，海珠區(qū)一臨江地塊分別刷新了同地區(qū)的樓面地價紀(jì)錄，“地王”接連不斷地出現(xiàn)。5月29日，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊又以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”紀(jì)錄。

地王頻出也令土地出讓金呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，前5月北上廣深的土地出讓金已接近去年一線城市的土地出讓金總額，同比上漲350%。其中，北京與上海的土地出讓金均超過500億元。

對此，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，土地市場價格是滯后市場的，實(shí)際這一輪地王的出現(xiàn)是因?yàn)槿ツ暌詠矸康禺a(chǎn)市場價格的上漲，不僅房價上漲了，開發(fā)商資金寬裕了，整體市場的預(yù)期也出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。

同時，易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月10個典型城市在土地成交面積同比增幅45%的情況下，土地成交均價同比暴增215.7%，達(dá)3015元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，整體而言，地價最終會體現(xiàn)在房價上，供應(yīng)量上不去，資金相對充沛的開發(fā)商只能以高價搶地，最終還是購房者承擔(dān)不斷推高的房價。

保障房建設(shè)仍存難題/

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)分析，調(diào)控政策的初衷是限制樓盤均價，但實(shí)際上只是推遲了高價樓盤的開盤時間，打亂了新房上市的節(jié)奏，致使當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)新盤供應(yīng)不足的狀況。今年“國五條”20%個稅推出后，減少了二手房的上市量和成交量，市場因供給不足出現(xiàn)“量跌價漲”的怪圈。

另外，由于各項(xiàng)調(diào)控政策都在試水初期，效果也難以達(dá)到預(yù)期。如房產(chǎn)稅，目前試點(diǎn)城市只針對新購置的住房征收，并未對投資客已持有的多套住宅下手。陳國強(qiáng)表示，如果未來仍然只涉及“增量”而不觸動“存量”，或稅率稅基無明顯的上升，那么短期內(nèi)對房價的影響比較有限。

在抑制投機(jī)性需求方面，采取了征收個人所得稅、調(diào)高按揭成數(shù)、加息等措施。陳寶存則認(rèn)為，在相關(guān)交易環(huán)節(jié)加大征稅力度，表面上在一定程度內(nèi)抑制了炒房，實(shí)際上卻是阻止了房源的流通和房地產(chǎn)市場的配置，不少賣主將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買主頭上，最終又刺激了房價的上升。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，我國樓市發(fā)展體系不完善，監(jiān)管不到位等加劇了房價調(diào)控的難度。另一方面，財富效應(yīng)過度集中于樓市，投資與剛性需求結(jié)合在一起，更加導(dǎo)致調(diào)控難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用。

保障房缺失一直以來都被視為房價不斷攀升的原因之一。中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌曾尖銳地指出：“保障房的問題有五個：誰投資、誰建造、怎么建、保障誰、怎么管，現(xiàn)在還沒有搞清楚，光是把任務(wù)定出來了。”

2010年，《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出，當(dāng)年完成建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)，共計580萬套的目標(biāo)，最終完成情況大打折扣，根據(jù)國土資源部發(fā)布2010年全國住房用地供應(yīng)計劃執(zhí)行情況公告顯示，保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）用地完成計劃的65.2%；棚改房用地完成計劃的40.2%。

2011年，國家對于保障房建設(shè)的規(guī)模要求進(jìn)一步擴(kuò)大，“十二五”期間計劃建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，其中2011年新開工建設(shè)1000萬套。

財政部曾在《廉租住房保障資金管理辦法》中明確指出，2008年起，土地出讓凈收益資金中將有不低于10%的比例用于廉租住房保障。而公開信息顯示，2012年，全國保障性安居工程財政支出3800.43億元中，來自土地出讓收益支出的僅為593.01億元，對比1.95萬億元的當(dāng)年全國300個城市土地出讓金，用于保障性住房的土地出讓金占比僅為3.04%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到10%的標(biāo)準(zhǔn)。

近幾年由于大面積的保障房建設(shè)，帶來的是財政投入資金和住房用地的壓力不斷增大。以深圳為例，2012年新開工保障房7.3萬套，建設(shè)資金總需求140多億元，而統(tǒng)計的資金缺口高達(dá)110億元。為了籌資，政府推進(jìn)企業(yè)利用自有用地、城市更新用地等存量土地建設(shè)保障性住房并用企業(yè)集資、商品房配建保障房等方式解決資金和土地問題。

陳寶存認(rèn)為，這些保障房數(shù)量是上去了，但是也存在一些問題。首先各類職工集資建房與普通老百姓關(guān)系不大；其次目前大量的保障房是開發(fā)商在建商品房時配建的。保障房建設(shè)由開發(fā)商完成，建得越多，商品房成本越高。反過來老百姓對房價預(yù)期提高，最后保障房、商品房都會漲價。

多因素助推一線城市房價/

近期，由中國金融四十人論壇課題組完成的 《土地制度改革與新型城鎮(zhèn)化》報告提出多種土地改革方案，包括改革土地招投標(biāo)拍賣制度為零地價或低成本價供地、地方政府的賣地收入歸中央、政府不再參與基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施以外的土地征收、出讓過程等。

但對于此方案，很多業(yè)內(nèi)人士并不買賬，認(rèn)為方案過于理想化。張宏偉認(rèn)為，減少土地收入后，地方政府財政收入將大幅減少，在找到新的可替代“盈利”模式之前，這種財政結(jié)構(gòu)很難改變。陳寶存也表示，城鎮(zhèn)化過程中，土地出讓金存在是必要的。它是政府治理土地的資金來源，另外，目前的保障房建設(shè)、教育、水利水電等都要要從土地出讓金中拿出，“零地價”是不合理的。

未來房價如何？張宏偉認(rèn)為，一線城市供需面緊張，未來房價上漲是必然的。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要的一二線城市中，截至6月初的庫存為171.73萬套，相比年初的180萬套減少了5%，四個一線城市的住宅庫存也從年初的22.7萬套減少到19.98萬套。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，今年一季度一線城市商品住宅的供求比平均值為0.63，巨大的市場需求，加上供應(yīng)有限，使得一線城市住宅市場陷入供不應(yīng)求的局面，出清周期持續(xù)下降。

張宏偉表示，目前所有的調(diào)控政策更側(cè)重于打擊投機(jī)性需求和完善整個征稅體系。只要投資性需求不過多地干擾房地產(chǎn)市場，房價的漲跌還是取決于市場需求。陳寶存亦表示，城鎮(zhèn)化過程中，剛需導(dǎo)致房價上漲是一個趨勢，但必須嚴(yán)格控制漲幅。