專家談房地產(chǎn)問路資產(chǎn)證券化

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 蒙湘林 王一鳴

海印股份的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃預(yù)案推出以來，就備受業(yè)界關(guān)注，“海印模式”是否能成為中國房地產(chǎn)企業(yè)新的融資模式？房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)證券化融資的意義在哪里？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）就這些問題采訪了業(yè)內(nèi)人士，共同解讀房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的可能性。

NBD：海印股份此次專項(xiàng)計(jì)劃是否代表了房地產(chǎn)企業(yè)新的融資模式？

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉：海印股份營收以物業(yè)收益為主，不屬于典型的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)，屬于物業(yè)發(fā)展商，但其包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，說明應(yīng)該存在自有樓盤物業(yè)。因此，一般來講，它算是地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的融資創(chuàng)新。

NBD：類似海印股份這樣的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目在國內(nèi)的發(fā)展情況如何？

張宏偉：這類專項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)劃在國內(nèi)并不十分普遍，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)如果做也只是短期融資，或用來拿地，或持續(xù)至銷售期完畢，短期效應(yīng)更明顯；外資企業(yè)則更喜歡用房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）來融資，融資一般都是覆蓋整個(gè)地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理周期，相比國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)來說長期效應(yīng)更明顯。

NBD：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)證券化融資的可行性如何？

德佑地產(chǎn)高級研究經(jīng)理陸騎麟：地產(chǎn)公司如果有優(yōu)良的物業(yè)，完全可以通過抵押物業(yè)收益進(jìn)行融資。而上市企業(yè)通過這種以未來收益為抵押的融資模式，或許能減少投資者對于上市公司圈錢的質(zhì)疑。

宜華地產(chǎn)總經(jīng)理陳怡明：一般來說，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于這種模式的運(yùn)用還是比較少，但以重資產(chǎn)模式為主的商業(yè)物業(yè)企業(yè)，確實(shí)可以考慮運(yùn)用資產(chǎn)證券化來融資，畢竟這部分租金收益權(quán)很穩(wěn)定。

NBD：海印股份作為首家以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)、實(shí)施資產(chǎn)證券化的房企，這對于房地產(chǎn)企業(yè)有何意義？

長城證券并購部總經(jīng)理尹中余：海印股份的專項(xiàng)資管計(jì)劃對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說是個(gè)很不錯(cuò)的新路子，由于券商的資產(chǎn)證券化剛開始做，對企業(yè)來說，估計(jì)融資成本比銀行高一些，但一般比信托便宜。

NBD：作為房企的一種新融資通道，該專項(xiàng)資管計(jì)劃是否會(huì)存在審批的難題？

尹中余：房地產(chǎn)企業(yè)直接融資審批是有難度，例如銀行貸款不讓做，但信托一直在做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。海印股份作為商業(yè)地產(chǎn)公司，相對開發(fā)類企業(yè)有區(qū)別，尚未聽說商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化不讓做，估計(jì)審批問題不大。

NBD：與信托融資相比，兩者存在什么區(qū)別和影響？

尹中余：兩者本質(zhì)上沒有太大差別，海印股份以商業(yè)物業(yè)的收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，信托通過這種方式（指資產(chǎn)證券化）也是可以的，例如以商業(yè)物業(yè)作為抵押。目前信托總體以開發(fā)類地產(chǎn)為主，融資成本基本在10%以上，商業(yè)地產(chǎn)的話，信托價(jià)格（融資成本）是否下降，還不好說。此外，兩者存在競爭關(guān)系，券商專項(xiàng)資管業(yè)務(wù)的開展對信托業(yè)的沖擊將十分明顯。

NBD：投資者如果要購買海印股份這款產(chǎn)品，要注意什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

陳怡明：首先是抵押資產(chǎn)是否足夠穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)，能否保證預(yù)期現(xiàn)金流的穩(wěn)定；其次是公司本身有沒有足夠強(qiáng)的擔(dān)保條件；最后就是看看這款產(chǎn)品設(shè)計(jì)的收益率，個(gè)人以為如果超過11%，那收益問題不大，如果不到11%，要看看是否會(huì)被其他中介分利過多。