葉檀：房地產(chǎn)從復(fù)蘇到狂熱

每經(jīng)編輯 葉檀    

一線城市地價(jià)回到瘋狂年代，房地產(chǎn)的最后之舞令人猝不及防。我能想到房?jī)r(jià)上漲，卻不能想象上漲這么多。

5月9日上海世博地塊拍賣，臺(tái)企MaxbaseHoldingsLimited以12.12億競(jìng)得浦東新區(qū)世博A09A-02地塊，樓板價(jià)39932元/平方米。遠(yuǎn)東新世紀(jì)拿下另一世博地塊，樓板價(jià)高達(dá)40079元/平方米。雖然未超過2010年蘇州河北岸地塊，但新一輪地王誕生潮在望。

世博地塊熱帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)大幅上升，薛建雄表示，區(qū)域內(nèi)在售的唯一別墅項(xiàng)目尚東鼎成交連創(chuàng)新高，總價(jià)1000萬(wàn)元~2000萬(wàn)元的別墅買家基本上都是企業(yè)主，且都是一次性付款。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，民間資金的實(shí)力與資金分配的不均衡體現(xiàn)無遺。尚東鼎周邊的公寓樓盤，從年初以來，每平方米上漲5000元，單價(jià)已達(dá)每平方米3.7萬(wàn)元至4.4萬(wàn)元，什么項(xiàng)目能夠在4個(gè)月就獲得20％左右的收益，一線城市核心區(qū)域的樓盤就是。上海實(shí)行了似有若無的房產(chǎn)稅，還實(shí)行了限購(gòu)政策，擋不住洶涌而入，不在乎房產(chǎn)稅、或者以公司名義購(gòu)買避開房產(chǎn)稅的客戶。

豈止上海，各大城市在5月迎來土地供應(yīng)高峰。北京市土地儲(chǔ)備整理中心信息顯示，5月北京市推出的經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)13宗；廣州市國(guó)土局信息顯示，5月廣州掛牌的土地項(xiàng)目達(dá)15宗。二線城市杭州宣布5月將推出26宗土地，總出讓面積達(dá)123.83公頃，創(chuàng)下今年以來的推地量新高。

5月2日，中指院發(fā)布數(shù)據(jù)，2013年4月，中國(guó)百城住宅平均價(jià)格約為1萬(wàn)元/平方米，環(huán)比3月上漲1%，連續(xù)11個(gè)月上升。

各類資金齊聚房地產(chǎn)市場(chǎng)，房貸大幅回暖，所謂貸款控制、預(yù)售款控制形同虛設(shè)。4月24日，央行公布的今年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，一季度新增房地產(chǎn)貸款高達(dá)7103億元，占同期各項(xiàng)新增貸款的27%，是去年同期新增房貸2436億元的近3倍。截至3月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.4%，增速比上年末高3.6個(gè)百分點(diǎn)。無論是土地開發(fā)貸、房產(chǎn)開發(fā)貸還是個(gè)人房貸，都在大幅躥升，同比分別增長(zhǎng)21.4％、12.3％、17.4％，只有保障房開發(fā)貸款的同比增速在下降。

大型房地產(chǎn)企業(yè)迎來好日子。根據(jù)CRIC研究中心的數(shù)據(jù)，行業(yè)集中度提高，銷售面積與銷售額同步增加，而銷售額增速大大高于銷售面積，說明房?jī)r(jià)提升相當(dāng)快。

從銷售面積分析，前十名房企入榜門檻由56萬(wàn)平方米上升至100萬(wàn)平方米，前二十名房企則從39萬(wàn)平方米上升至55萬(wàn)平方米，較去年同期相比，分別上漲54%與41%。從銷售金額分析，前十名房企入榜門檻達(dá)到115億元，與2012年一季度66億元門檻相比，增幅達(dá)到74%，前二十名房企入榜門檻也顯著提升，銷售額從33億上升至66億元，同比翻番，巧合的是66億元正是去年一季度前十名的入榜門檻。這是幾何級(jí)數(shù)的上升，沒有一個(gè)行業(yè)包括復(fù)蘇勢(shì)頭不錯(cuò)的汽車行業(yè)能夠達(dá)到這樣的增速。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱，說明中國(guó)的城鎮(zhèn)化仍然是房地產(chǎn)主導(dǎo)下的結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)商買地、造城，地方政府搬遷行政中心、拆遷、削山、填海，甚至如西安一樣褻瀆寺廟圣地。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，各地出臺(tái)平抑政策，北京二套房貸款首付比例提高至七成；北京、廣州全面執(zhí)行商品房限價(jià)指導(dǎo)；蘇州、杭州公積金門檻提高，貸款額度收緊。

還是行政手段，還是限價(jià)、不許發(fā)售、提高首付比例，雖然這些政策被以往的調(diào)控證明徹底失效，但地方政府還是樂此不疲。因?yàn)檫@樣的政策不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成根本沖擊，又能收到愛民之譽(yù)，還能增強(qiáng)行政權(quán)力，可進(jìn)可退。而真正核心的政策如房產(chǎn)稅、如預(yù)售款限制等，卻付之闕如。

房地產(chǎn)企業(yè)有大后臺(tái)。

即使如此瘋狂，筆者堅(jiān)持認(rèn)為，一些無法吸引人口與資金的三、四線城市，一線實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退的城市，離泡沫崩潰并不遙遠(yuǎn)。