“雙特”落地40天后 國家級金融資本大量流入臨港主城區(qū)

2月28日，上海市政府新聞發(fā)布會正式對外公布臨港“雙特”30條配套政策，并宣布計(jì)未來3年，臨港地區(qū)將完成全社會固定資產(chǎn)投資約1000億元，未來5年，完成全社會固定資產(chǎn)投資約1800億元。而僅僅40余天后，臨港新城就先后迎來了兩個(gè)國家級金融資本，為臨港新城的開發(fā)大量的投入。

在世界房地產(chǎn)史上，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)中長期價(jià)值的升值，與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)資金的大量流入直接緊密相關(guān)。紐約曼哈頓在17世紀(jì)剛被荷蘭人買下的時(shí)候，只值24美元。正是因?yàn)槠浜筚Y金大量流入曼哈頓的城市基礎(chǔ)建設(shè)，才使它成為全世界房地產(chǎn)價(jià)值最高的地區(qū)之一。對于地理位置優(yōu)越的臨港來說，擁有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶持，又有大量的資金流入，很多人相信它會成為擁有多個(gè)城市中心的上海未來的又一中心。

國家級金融資本簽約臨港新城

上海市人民政府與國家開發(fā)銀行4月初在上海簽署《加快推進(jìn)上海新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略合作備忘錄》，共同推進(jìn)上海新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。臨港新城的快速發(fā)展，就是上述協(xié)議的內(nèi)容之一。

根據(jù)協(xié)議，國家開發(fā)銀行將發(fā)揮貸款、投資、債券、證券、租賃的綜合金融服務(wù)優(yōu)勢，支持城鎮(zhèn)化發(fā)展模式創(chuàng)新，為城鎮(zhèn)群基礎(chǔ)設(shè)施一體化和網(wǎng)絡(luò)化、城市供水供氣、垃圾污水處理、信息基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)配套等領(lǐng)域項(xiàng)目開辟多元融資渠道。

而據(jù)消息人士透露，除了國家開發(fā)銀行，另一國家級金融機(jī)構(gòu)也已經(jīng)簽署了向臨港引資的協(xié)議，共同建設(shè)臨港的優(yōu)質(zhì)城市項(xiàng)目。

很顯然，多家國家級金融機(jī)構(gòu)先后簽約，投入資金支持城鎮(zhèn)建設(shè)，意味著臨港的城市基礎(chǔ)設(shè)施將會進(jìn)一步升級。此前，臨港“雙特”政策提出上海市承接的17個(gè)重大專項(xiàng)以及航空零部件配套、新能源裝備、工業(yè)機(jī)器人、精密制造、電子信息裝備等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重大項(xiàng)目優(yōu)先在臨港地區(qū)布局。“雙特”政策實(shí)施3年，市級財(cái)政每年安排的5億元專項(xiàng)資金和臨港管委會每年安排的5億元專項(xiàng)資金，共同組成臨港地區(qū)每年10億元的產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)發(fā)展資金。

臨港地區(qū)還將設(shè)立以國資為主的10億元種子基金，吸引帶動社會資金設(shè)立100億元臨港產(chǎn)業(yè)基金，有效提升臨港地區(qū)高端制造企業(yè)的競爭力。民用航空、LED、再制造三個(gè)專業(yè)園區(qū)建設(shè)將重點(diǎn)培育，其中，工業(yè)機(jī)器人、數(shù)控機(jī)床、微電子及光電子等智能制造、節(jié)能環(huán)保裝備和海洋新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展等領(lǐng)域在全球都屬于高端先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。此外，新能源、新能源汽車、物聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)示范應(yīng)用項(xiàng)目也將被探索實(shí)施。

僅今年臨港地區(qū)就將推動一批重大功能性項(xiàng)目建設(shè)，包括推動上海極地海洋世界項(xiàng)目盡快簽約落地，打造科技含量較高的海洋主題科普互動館，上海國際影視城項(xiàng)目力爭上半年開工建設(shè)，加快推進(jìn)滴水湖南島游艇俱樂部項(xiàng)目建設(shè)，年底前碼頭部分完工等。

根據(jù)規(guī)劃，臨港適度超前規(guī)劃和建設(shè)一批重大基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)先配置一批優(yōu)質(zhì)社會事業(yè)資源，強(qiáng)化商業(yè)與城市配套同步開發(fā)，對具有連鎖品牌的城市生活服務(wù)企業(yè)和社區(qū)商業(yè)必備業(yè)態(tài)，給予租金和物業(yè)管理費(fèi)獎勵。

在公共交通方面，完善地鐵短駁公交，規(guī)劃有軌電車等公共交通體系。在生活配套方面，提供優(yōu)質(zhì)生活配套服務(wù)，為中高端人才提供子女入學(xué)方便和本人就醫(yī)的綠色通道。

主城區(qū)可售項(xiàng)目僅有一個(gè)

中國數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟此前就房屋的價(jià)值發(fā)表過一個(gè)觀點(diǎn)，一個(gè)地區(qū)的房屋價(jià)值的含金量，在于這一地區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)開發(fā)的資金投入量，投入的資金越多，房屋的價(jià)值就越高。

這一觀點(diǎn)在業(yè)界普遍被接受。很多房企拿地前，常常會以這一地區(qū)政府投入的資金，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資金流入總量，來衡量當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)值。

而臨港地區(qū)未來3年實(shí)現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資1000億元，未來五年固定資產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到1800億元。截至2012年底，臨港新城已經(jīng)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資1160億元。未來五年內(nèi)有3000億元的資金投入臨港新城的城市建設(shè)，但各種住宅總量卻只有435萬平方米，這意味著每平方米的住宅能享有基礎(chǔ)設(shè)施配套價(jià)值6萬元。

這對臨港地區(qū)未來的房地產(chǎn)價(jià)值顯然是一個(gè)重大的利好。由于臨港的土地成本很低，巨額的社會固定資產(chǎn)投資，將直接轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市交通、教育醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)、生活設(shè)施。特別是作為整個(gè)臨港新城的核心，主城區(qū)未來吸引到的城市開發(fā)資金，顯然會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他板塊。根據(jù)此前的報(bào)道，未來主城區(qū)內(nèi)將有的大量的商業(yè)、商務(wù)、居住、教育、醫(yī)療等功能的綜合設(shè)施。

國家金融資本的大量流入，顯然會加快這一進(jìn)程。相對于大產(chǎn)業(yè)布局的臨港板塊，位于該區(qū)域核心位置，居住功能及配套最為完善的浦東臨港新城主城區(qū)顯然最具機(jī)會成為與陸家嘴并駕齊驅(qū)的另一個(gè)能夠吸引全世界資金的上海城市新中心，而它的成長速度極有可能將超過20年前的陸家嘴。

反過來研究當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格，我們卻發(fā)現(xiàn)目前臨港新城的房價(jià)在整個(gè)上海大城市板塊中價(jià)格處于低廉地位；唯一在售的港城滴水湖馨苑現(xiàn)房在售公寓，均價(jià)僅13000元/平方米左右。即使是別墅，價(jià)格也僅僅18000元/平方米左右，該項(xiàng)目后續(xù)還將推出主城區(qū)內(nèi)稀缺的小高層，套型面積約140~200平方米，為舒適型三房至四房戶型。該批產(chǎn)品所在小區(qū)位置較好,部分高區(qū)戶型可遠(yuǎn)觀滴水湖和東海，是名副其實(shí)的景觀公寓。可見，在臨港板塊飛速發(fā)展的今天，該區(qū)域的主經(jīng)濟(jì)體所帶來的對優(yōu)質(zhì)的住宅和完善的商業(yè)配套等的需求量必將會與日俱增，而主城區(qū)則必然成為釋放需求的最佳區(qū)域。 （文/楊羚強(qiáng)）