綠城通州“地王”苦熬三年遭遇尷尬 住宅欲售3萬/平受阻

住宅欲售3萬元／平方米受阻 記者在項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，不少工人正在施工，原本空曠的近30米深坑也被鋼筋填滿，但該項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品仍未入市

住宅欲售3萬元／平方米受阻

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，不少工人正在施工，原本空曠的近30米深坑也被鋼筋填滿，但該項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品仍未入市

“項(xiàng)目中的住宅產(chǎn)品預(yù)計(jì)在5月開盤，”京杭廣場銷售中心的一位銷售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，“具體開盤價(jià)格還沒定，初步預(yù)計(jì)將超過3萬元／平方米。”

實(shí)際上，上述京杭廣場位于北京市通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口東北角，項(xiàng)目所在地塊是2009年轟動(dòng)一時(shí)的北京通州地王，而該地塊現(xiàn)在的擁有者正是葛洲壩和曾在“生死”邊緣徘徊的綠城中國，葛洲壩為該項(xiàng)目的大股東，綠城則負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)開發(fā)。

值得注意的是，三年半有余的時(shí)間過去后，京杭廣場項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品仍未入市。雪上加霜的是，京版細(xì)則落地后，純新盤的住宅預(yù)售定價(jià)要參照周邊住宅實(shí)際成交價(jià)格定價(jià)，而京杭廣場定位為北京通州的地標(biāo)建筑，投入成本較高，定價(jià)當(dāng)然也趨向高價(jià)。

對(duì)此，有消息人士向記者透露，該項(xiàng)目的住宅定價(jià)將陷入尷尬境地，如果定價(jià)超過3萬元／平方米，可能在拿預(yù)售證的過程中遭到一定阻礙。

對(duì)此，綠城中國相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“住宅項(xiàng)目目前沒有涉及預(yù)售證”，“銷售價(jià)格也尚未確定”。

先售商用物業(yè)回籠資金

4月14日，記者來到京杭廣場項(xiàng)目所在地，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目外圍被巨幅廣告牌遮擋，上面布滿“希爾頓酒店”等宣傳字眼。此外，高高的塔吊矗立在項(xiàng)目中心，塔吊上“北京城建”幾個(gè)字赫然在目，可見項(xiàng)目的承建商為北京城建。

與此同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)廣告牌上多是宣傳項(xiàng)目寫字樓以及酒店和購物中心的規(guī)劃。“我們項(xiàng)目是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，一共涉及3棟樓，包括希爾頓酒店、住宅、寫字樓和大型購物中心。”一位京杭廣場銷售人員告訴記者。

“購物中心是整售的，酒店是持有型物業(yè)，寫字樓則是散售的”，京杭廣場項(xiàng)目的相關(guān)人士向本報(bào)記者透露，目前寫字樓產(chǎn)品已經(jīng)拿到預(yù)售證，正在銷售當(dāng)中，銷售均價(jià)低于3萬元/平方米。

記者曾親赴綠城4月13日在京主辦的京杭廣場寫字樓推介會(huì)，在推介會(huì)現(xiàn)場，記者發(fā)現(xiàn)一特殊現(xiàn)象，不少客戶都是拿著認(rèn)籌號(hào)碼來認(rèn)籌的。其中一位客戶還向記者表示，“已經(jīng)看好了樓層，也定好了平米數(shù)，一會(huì)兒就簽約”。

值得一提的是，一般一個(gè)規(guī)劃為綜合體的項(xiàng)目，多是以住宅先行銷售，快速回籠資金，同時(shí)也能夠培養(yǎng)項(xiàng)目人氣，然后才是散售項(xiàng)目中的寫字樓等商用物業(yè)產(chǎn)品。為何綠城在該項(xiàng)目的操作上正好相反呢？

對(duì)此，綠城中國解釋為：“因工程進(jìn)度原因安排。”

不過，一位消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，這個(gè)項(xiàng)目比較特殊，地處通州老城區(qū)的核心位置，周圍商業(yè)和住宅等配套也較為成熟，在一定程度上已經(jīng)具備一定人氣。不過，更為重要的是，這個(gè)項(xiàng)目定位于北京通州區(qū)地標(biāo)性建筑，無論是酒店、住宅、購物中心都是北京通州區(qū)的最高端定位。

此外，上述消息人士還向記者透露，該項(xiàng)目是一個(gè)純新項(xiàng)目，而北京細(xì)則出臺(tái)后，這一項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品預(yù)售價(jià)格很難定位，如果想賣到3萬元／平方米以上，在預(yù)售證的獲取上可能會(huì)受到阻礙。因此，商用物業(yè)產(chǎn)品拿預(yù)售證可能更為順利，從這一角度看，寫字樓先于住宅入市就不讓人意外了，畢竟這樣開發(fā)商也能夠先回籠一部分資金。

住宅產(chǎn)品入市時(shí)間未定

“京杭廣場住宅產(chǎn)品都是180平方米以上的大戶型，擬售價(jià)將超過3萬元，但具體售價(jià)都還沒有定奪。”上述銷售人員向本報(bào)記者如是介紹。

對(duì)此，綠城中國相關(guān)人士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，住宅產(chǎn)品還未涉及預(yù)售證，具體開盤時(shí)間也未定，預(yù)計(jì)在今年年中左右可能入市。

不過，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目對(duì)面也是一個(gè)住宅和寫字樓并存的項(xiàng)目，名為北京ONE。

根據(jù)北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，北京ONE項(xiàng)目為2010年取得預(yù)售證。其中，住宅產(chǎn)品擬售最高價(jià)格的為4#住宅樓，售價(jià)為35791元／平方米。

值得一提的是，有業(yè)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)人士向記者透露，上述售價(jià)并不能成為京杭廣場住宅產(chǎn)品的參照定價(jià)。因?yàn)榫┌婕?xì)則出臺(tái)后，純新盤預(yù)售定價(jià)要參照周邊樓盤的實(shí)際成交價(jià)格。而記者從北京市住建委網(wǎng)站獲悉，與京杭廣場僅一街之隔的北京ONE住宅產(chǎn)品實(shí)際成交均價(jià)僅為23406元／平方米。

對(duì)此，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，目前通州樓市還沒有出現(xiàn)3萬元／平方米的豪宅價(jià)格。

如此一來，葛洲壩與綠城這一合作項(xiàng)目中的住宅產(chǎn)品原本以超過3萬元／平方米的價(jià)格出售的打算可能要遭到一定阻礙，因?yàn)榫推洳罹鄟碚f，已經(jīng)達(dá)到了約7000元／平方米。

更為值得注意的是，京杭廣場項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，這兩個(gè)項(xiàng)目在成本投入上有一定差距。據(jù)記者了解，2009年9月10日，京杭廣場地塊以12.4億元由綠城競得，樓面價(jià)為6961元／平方米，溢價(jià)率為292.21%，為轟動(dòng)一時(shí)的北京通州地王。

顯然，這在土地成本上已經(jīng)高過北京ONE項(xiàng)目。此外，上述項(xiàng)目相關(guān)人士也向本報(bào)記者透露，加上環(huán)建等投入，京杭廣場整個(gè)項(xiàng)目平均樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到11000元／平方米。

“這個(gè)項(xiàng)目雖然是北京通州的地標(biāo)項(xiàng)目，但一旦定價(jià)過高，將拉升周邊甚至是整個(gè)通州地區(qū)新盤成交價(jià)格，因此項(xiàng)目預(yù)售定價(jià)變得極為敏感。”上述中介機(jī)構(gòu)相關(guān)人士向本報(bào)記者如是表示，這也可能是住宅產(chǎn)品入市時(shí)間一拖再拖的原因。

前地王入市一拖再拖之謎

據(jù)記者了解，2009年9月10日，該地塊成功出讓。時(shí)至今日，已經(jīng)過去三年半有余，該項(xiàng)目的寫字樓業(yè)態(tài)才入市，而住宅產(chǎn)品甚至連入市時(shí)間都未確定。為何項(xiàng)目入市時(shí)間會(huì)拖得這么久？

事實(shí)上，記者曾多次路過該地，2011年京杭廣場的宣傳條幅布滿了項(xiàng)目的圍墻，“葛洲壩綠城京杭廣場”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

2012年年初的時(shí)候，其銷售人員曾告訴記者，項(xiàng)目戶型有所變動(dòng)，已經(jīng)沒有商住項(xiàng)目了，目前這個(gè)樓盤只有寫字樓和70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品，而且住宅產(chǎn)品都是180平方米以上大戶型高端產(chǎn)品。

而2013年初，項(xiàng)目的銷售人員向記者表示，項(xiàng)目規(guī)劃涉及希爾頓酒店、寫字樓、住宅和商鋪。其中，最小戶型的住宅總價(jià)可能也要超過500萬元。

那么，該項(xiàng)目是產(chǎn)品設(shè)計(jì)更改導(dǎo)致住宅產(chǎn)品遲遲不開盤嗎？

對(duì)此，一位消息人士向記者表示，京杭廣場是綠城中國和葛洲壩的合作項(xiàng)目，葛洲壩所占股份為51%，為項(xiàng)目大股東，而綠城所占股份為49%，但綠城主導(dǎo)該產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開發(fā)。

值得一提的是，有不愿透露姓名的人士向本報(bào)記者透露，綠城在2009年前后曾一度高價(jià)拿地，最終因受累于高價(jià)拿地?cái)U(kuò)張而一度陷入“生死難關(guān)”。而該項(xiàng)目正是綠城高速擴(kuò)張時(shí)期所拿，2009年，綠城摘得此地。以一般的開發(fā)周期來看，可能2011年就會(huì)進(jìn)入預(yù)售階段。但2011年，綠城曾一度陷入生存危機(jī)，債務(wù)壓頂，資金一直未曾得到紓解，因而對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程也起到了一定的阻礙作用。不過，現(xiàn)在來看，綠城通過賣股權(quán)、賣項(xiàng)目的方式不斷自救，現(xiàn)金流惡化得到緩解，項(xiàng)目的進(jìn)展才加快一些。

對(duì)此，綠城中國向《證券日?qǐng)?bào)》記者回復(fù)稱，公司并沒有因?yàn)橘Y金壓力而阻礙該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。“因綜合體項(xiàng)目比較復(fù)雜，我們本著對(duì)地塊負(fù)責(zé)，前期定位和設(shè)計(jì)周期耗時(shí)比較長”。

更為值得注意的是，一位知情人士向本報(bào)記者透露，該項(xiàng)目的大股東為葛洲壩，綠城在該項(xiàng)目上話語權(quán)較弱，但綠城力主提升該項(xiàng)目品質(zhì)。那么，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，雙方可能存在一定分歧，需要長時(shí)間的磨合，才能找到融合點(diǎn)，因此該項(xiàng)目的進(jìn)展才被一拖再拖。

除此之外，上述中介機(jī)構(gòu)人士向記者透露，如果京杭廣場入市時(shí)該區(qū)域內(nèi)的市場情況與現(xiàn)在持平，若其以3萬元／平方米的價(jià)格入市，銷售將面臨一定壓力。加之政策原因，因此項(xiàng)目最終成交價(jià)格可能要比預(yù)計(jì)的低。

此外，該人士還向記者強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目主樓為36層，地下可能要建三層，這“一高”“一低”兩方面建安成本較高，再綜合項(xiàng)目的樓面地價(jià)、精裝修成本、閑置三年左右的資金成本以及稅費(fèi)等情況來看，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的成本價(jià)或?qū)⒊^2萬元／平方米。從這一角度來看，項(xiàng)目入市價(jià)格若只是略高于周圍實(shí)際成交價(jià)格，其利潤空間也不會(huì)非常高。