“國五條”面臨四個挑戰(zhàn)

◎尹中立（中國社科院金融所研究員）

隨著“國五條”細(xì)則在各大城市的落地，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些微妙的變化。從政策出臺后的市場反應(yīng)及效果來看，“國五條”面臨四方面挑戰(zhàn)。

其一，20%房地產(chǎn)所得稅與穩(wěn)定房價之間的矛盾。“國五條”要求住房交易嚴(yán)格征收20%的所得稅的初衷是遏制房價，但其實(shí)際結(jié)果可能是推高房價。筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)總體處于賣方市場的情況下，稅負(fù)肯定要買方承擔(dān)部分或大部。

從稅收征管的角度看，只有綜合性的個人所得稅才是真正的直接稅，才不會轉(zhuǎn)嫁。而中國的個人所得稅是分類課征。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅是基于交易而課征的，存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的機(jī)會和可能。很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的固定合同上一般都有這樣的條款“因?yàn)檎咦儎铀黾拥亩愂粘杀緫?yīng)該由買方承擔(dān)”。

可見，征收20%的所得稅刺激房價上漲的觀點(diǎn)是不無道理的?？赡艹霈F(xiàn)的情景是，在政策生效的初期，二手房交易市場會陷入僵局，因?yàn)橘I方無法承受新增加的20%成本而暫時采取觀望的策略，而賣方同樣不會承擔(dān)新增加的稅收成本。但二手房交易的成本大大增加，至少會刺激新房價格上漲。

其二，該政策促使很多家庭選擇離婚的方式避稅。根據(jù)各地的實(shí)施細(xì)則，家庭唯一住房可以免征所得稅，因此，如果一個家庭有兩套房子，離婚后每人名下只有一套房子，通過該方式可以減少稅收損失。

相信絕大多數(shù)人在采取通過離婚的方式進(jìn)行避稅時，只是假離婚，但這樣的行為是存在法律風(fēng)險的，只要離婚的一方不愿意復(fù)婚，則這個家庭就難以“破鏡重圓”。家庭和婚姻是社會的重要組織細(xì)胞，如果因?yàn)楸芏惖男枰鴮?dǎo)致很多家庭解體，將帶來社會不必要的混亂。

在房地產(chǎn)調(diào)控的同時如何不沖擊現(xiàn)有的社會秩序？“國五條”的實(shí)施不得不面對這樣的難題。

其三，20%所得稅面臨如何落地的難題。對住房交易征收所得稅并不是什么新規(guī)定，2006年政府就出臺了該項(xiàng)規(guī)定，2011年修訂的《個人所得稅法》也明確住房交易需要征收20%的所得稅。這次“國五條”不過是重申了這項(xiàng)規(guī)定而已。

從2006年該項(xiàng)政策出臺后的實(shí)施情況看，地方政府對此并沒有積極性。因?yàn)檎魇?0%所得稅可能會影響投資住房的積極性，從而影響地方政府出讓土地的收入。相比土地出讓金的收入而言，征收20%所得稅在政府財(cái)政收入中的比重是微不足道的，如果因?yàn)檎魇兆》拷灰椎乃枚惗绊懙酵恋爻鲎尳鸬氖杖耄瑒t是因小失大之舉。

從各地的實(shí)施細(xì)則看，大多數(shù)城市對20%的所得稅政策都采取回避態(tài)度。即使是態(tài)度最積極的北京市對此也采取“彈性”處理：明確20%計(jì)征的條款，同時確定除商品房之外的保障房和公有住房等 “特殊住房”的原值認(rèn)定方式。但在現(xiàn)實(shí)操作中，對于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價格按核定征收率1%計(jì)算個稅。

“國五條”最具殺傷力的20%所得稅政策可能是“重拳打在棉花上”。

其四，穩(wěn)定房價與穩(wěn)增長之間的矛盾。2011年第三季度之后，由于采取了有效措施，樓市價格的上漲勢頭得到很好遏制，但同時房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)明顯的下滑，尤其是住房新開工面積大幅度下滑，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)明顯的下滑。受此影響，與房地產(chǎn)投資相關(guān)的諸多行業(yè)都出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題。

不僅如此，在房地產(chǎn)投資減緩的同時，土地出讓金收入也減緩，地方財(cái)政出現(xiàn)困難，局部的、區(qū)域性金融風(fēng)險隱患不斷涌現(xiàn)。

房地產(chǎn)投資不僅關(guān)系到鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而且關(guān)系到財(cái)政金融的循環(huán)?？刂品績r確保經(jīng)濟(jì)快速增長之間存在難以調(diào)和的矛盾。

從今年第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行看，消費(fèi)、出口都不景氣，唯有房地產(chǎn)投資出現(xiàn)較快的增長，樓價出現(xiàn)快速反彈的真實(shí)原因并不是所謂的“剛性需求”，而是貨幣放得太松了，2013年第一季度的社會融資總量達(dá)到了6萬多億，僅次于2009年第一季度。要控制房地產(chǎn)價格的快速上漲，最有效的途徑是控制信貸和貨幣的投放，但這些都會影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐。

在全球經(jīng)濟(jì)依然不振的背景下，如何平衡穩(wěn)增長與穩(wěn)房價的矛盾是擺在執(zhí)政者面前的一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)。