房企整體上市之路遇阻 “地產(chǎn)+X”類公司籌謀融資

三年前信誓旦旦要整體上市的部分房企，在三年后的今天，不得不向樓市調(diào)控低頭。

隨著一些原本優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸變成負(fù)債累累的雞肋，隨著宏觀政策環(huán)境與地產(chǎn)企業(yè)整體上市“不合拍”，部分在2010年前醞釀?wù)w上市的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛宣布整體上市之路告吹。

與此同時(shí)，部分“地產(chǎn)+X”類公司則蠢蠢欲動(dòng)，試圖以“X類”業(yè)務(wù)進(jìn)行再融資，挑戰(zhàn)政策底線。

房企整體上市已不合時(shí)宜

昨天，深圳香江控股發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)已同意不再收購其大股東南方香江集團(tuán)旗下幾家公司股權(quán)。

公告顯示，香江控股大股東南方香江集團(tuán)之前曾承諾將深圳家福特、天津森島三公司、沈陽香江公司等注入香江控股。但近幾年這幾家公司經(jīng)營不理想，負(fù)債嚴(yán)重，已不具備收購價(jià)值。香江控股為確保公司長期穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)廣大中小股東利益，決定不再收購上述公司股權(quán)。

而就是這幾家虧損嚴(yán)重，負(fù)債累累的房地產(chǎn)公司，曾經(jīng)是香江集團(tuán)整體上市的寶貝級(jí)資產(chǎn)。

以天津森島三公司為例。2009年9月17日，香江控股發(fā)布定增預(yù)案，擬以6.65元/股的價(jià)格定向發(fā)行2.83億股，融資不超過18.8億元，用于收購控股股東持有的天津市森島置業(yè)投資有限公司、天津森島鴻盈置業(yè)投資有限公司、天津森島寶地置業(yè)投資有限公司（即“森島三公司”）的全部股權(quán)，以及投資增城、天津、恩平、連云港的住宅開發(fā)項(xiàng)目。

一年以后， 2010年10月15日，鑒于相關(guān)資產(chǎn)審計(jì)報(bào)告已經(jīng)過期，且股東大會(huì)決議即將失效，香江控股決定停牌5日，對(duì)原資產(chǎn)注入方案進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。

就在香江控股停牌后次日，戲劇性的一幕發(fā)生了。證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站及各大媒體刊登了“證監(jiān)會(huì)落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)范房地產(chǎn)并購重組”的新聞，證監(jiān)會(huì)已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)。香江控股經(jīng)多方咨詢和溝通后，決定暫緩對(duì)定增方案進(jìn)行調(diào)整，“待時(shí)機(jī)成熟后，繼續(xù)推進(jìn)相關(guān)工作。”

這一拖就是2年多，香江控股至今也沒有等來“成熟的時(shí)機(jī)”。反而因?yàn)檫B番的宏觀調(diào)控，令原本質(zhì)優(yōu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，變成了負(fù)債累累的雞肋，并最終導(dǎo)致上市公司決定放棄前述資產(chǎn)注入計(jì)劃。

香江控股昨日公告，目前，天津森島三公司土地儲(chǔ)備共計(jì)約95萬平方米，有近50萬平方米的在建和完工商品房（存貨占總資產(chǎn)比率超過80%）。目前股權(quán)評(píng)估值為約13億元，但尚有約12億元的流動(dòng)負(fù)債。“在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控嚴(yán)格控制下以及所處區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)重供過于求的背景下，天津森島三公司產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重，短期內(nèi)無法消化存貨。 ”香江控股稱，鑒于國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策趨于常態(tài)化嚴(yán)格化，天津森島三公司未來幾年內(nèi)，經(jīng)營情況難以改觀。按天津森島三公司的盈利能力及發(fā)展前景，若注入香江控股，將會(huì)給香江控股帶來大額的債務(wù)償付壓力，同時(shí)還需要投入大量流動(dòng)資金，給香江控股整體業(yè)績?cè)斐删薮蟮呢?fù)面影響，香江控股無收購和經(jīng)營天津森島三公司的資金實(shí)力。因此，天津森島三公司已經(jīng)不具備收購價(jià)值。

另兩家公司情況與此類似。據(jù)了解，深圳家福特公司主營家居建材零售和批發(fā)，目前累計(jì)發(fā)生經(jīng)營虧損1.94億元，旗下店已全部關(guān)閉，正在以低價(jià)處理存貨，資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)186.09%，嚴(yán)重資不抵債。沈陽香江從成立至今則超過九年連年虧損，目前已不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

除了香江控股外，另一家房地產(chǎn)企業(yè)的整體上市計(jì)劃也宣告流產(chǎn)。

近日，海德股份公告稱，浙江省耀江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（持有海德股份大股東祥源投資51%股權(quán)）、海南祥海投資有限責(zé)任公司（持有祥源投資49%股權(quán)）與永泰投資控股有限公司（下稱“永泰控股”）于3月31日簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議書》，后者以協(xié)議方式收購前兩者合計(jì)持有的祥源投資100%股權(quán)及相關(guān)權(quán)益。上述交易完成后，永泰控股將通過祥源投資間接持有上市公司3379.31萬股（約占公司總股本的22.35%），成為公司的實(shí)際控制人。

這一公告不僅意味著海德股份實(shí)際控制人易主，也標(biāo)志著浙江耀江集團(tuán)一度想通過海德股份實(shí)現(xiàn)整體上市的計(jì)劃終告流產(chǎn)。

一位接近海德股份的權(quán)威人士告訴記者，浙江民企耀江集團(tuán)當(dāng)初入主海德股份時(shí)，確實(shí)有明確意愿想通過這個(gè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)整體上市。但隨著一浪高過一浪的宏觀調(diào)控，企業(yè)通過和政府的密切溝通，知道此時(shí)整體上市與宏觀調(diào)控“不合拍”，最終決定放棄。同樣由于宏觀調(diào)控帶來的市場(chǎng)不景氣，海德股份這個(gè)本就項(xiàng)目不多、市值較小的地方房企，漸漸失去擴(kuò)張能力。“企業(yè)精打細(xì)算保證了這幾年的盈利，也嘗試多元化發(fā)展，但確實(shí)依靠自身力量實(shí)現(xiàn)大幅增長是有困難的。”上述人士稱。

2012年，海德股份歸屬于上市公司股東的凈利潤盈利原本約600萬至900萬元，后因其與?？谑袊辆值囊患埿姓m紛，公司被扣2000余萬土地競(jìng)買保證金，最終令公司去年利潤報(bào)虧。

“根據(jù)我們對(duì)公司的了解，這是一個(gè)經(jīng)營比較規(guī)矩也很干凈的企業(yè)，很多人覬覦這個(gè)殼資源。永泰控股與海德股份的接觸時(shí)間不短。”知情人士稱。資料顯示，永泰控股注冊(cè)資本為15.4億元，投資領(lǐng)域橫跨煤炭開采和洗選、成品油批發(fā)、房地產(chǎn)、金融等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。至于永泰控股入主后是將更多房地產(chǎn)資源注入海德股份，強(qiáng)化其房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，還是剝離房地產(chǎn)，注入新產(chǎn)業(yè)，目前市場(chǎng)正高度關(guān)注。

此外，另一家涉足整體上市未果的公司是上海的中華企業(yè)。同樣是2010年，市場(chǎng)傳出消息，上海地產(chǎn)集團(tuán)擬將中華企業(yè)作為整體上市的平臺(tái)，而上海地產(chǎn)集團(tuán)是匯集了原上海多個(gè)政府部門旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)的最大地產(chǎn)集團(tuán)之一，中華企業(yè)也因此備受矚目。當(dāng)年年底，中華企業(yè)以現(xiàn)金收購控股股東上海地產(chǎn)集團(tuán)下屬上海房地（集團(tuán)）有限公司（簡稱“上房集團(tuán)”）40%股權(quán)。被視作上海地產(chǎn)集團(tuán)整體上市的第一步。然而，隨著后期宏觀調(diào)控的推進(jìn)，這一整體上市計(jì)劃止步不前至今。

“地產(chǎn)+X”類房企籌備再融資方案

在房企整體上市“夢(mèng)斷”的同時(shí)，部分上市公司則在再融資政策方面下注。

近日，擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中茵股份、云南旅游均公布股權(quán)融資預(yù)案，為定增購買資產(chǎn)暨募集現(xiàn)金，而資金用途均用于非房業(yè)務(wù)。其中，中茵股份擬非公開增發(fā)募集10億現(xiàn)金收礦并投醫(yī)藥；云南旅游擬向大股東增發(fā)購買資產(chǎn)并且非公開增發(fā)募集2.6億現(xiàn)金。

3月19日，江浙房企中茵股份披露非公開發(fā)行預(yù)案，擬募集資金超過10.06億元。成為時(shí)隔2年后，房企申請(qǐng)?jiān)偃谫Y真正意義上的“先遣部隊(duì)”。不過，中茵股份介紹，公司融資用途并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是增資子公司西藏中茵礦業(yè)投資有限公司4.5億，用于蓬萊市玉斌礦山機(jī)械配件有限公司26%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款以及該公司礦山建設(shè)和勘察；增資西藏泰達(dá)厚生醫(yī)藥有限公司4億，用于物流配送中心、直營連鎖藥店、信息中心建設(shè)，并補(bǔ)充流動(dòng)資金；以及補(bǔ)充西藏中茵流動(dòng)資金1.3億元。

然而，盡管如此，中茵股份此舉還是引起了市場(chǎng)高度的關(guān)注。“以往也有很多企業(yè)融資目的并非做房地產(chǎn)，但因?yàn)橹鳡I中有房地產(chǎn)而被叫停。和近期啟動(dòng)再融資的企業(yè)不同，此次中茵股份并未提出先剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)再進(jìn)行再融資申請(qǐng)。”一位房地產(chǎn)人士稱。

而云南旅游則是擬融資不超過2.6億元，向大股東發(fā)行股份購買旅游資產(chǎn)7.78億元。收購?fù)瓿珊?，公司將向旅游綜合運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，利潤主體由地產(chǎn)變?yōu)槁糜巍?/p>

一家上海房地產(chǎn)企業(yè)高層向記者表示，中茵股份、云南旅游的再融資方案是否獲批，將代表決策層對(duì)房企再融資的新政策方向。“一旦相關(guān)政策有松動(dòng)，比如房企整體上市或再融資開閘，我們一定緊緊抓住機(jī)會(huì)。”據(jù)記者了解，目前一些房企已經(jīng)開始籌備再融資和整體上市方案，只待政策松口。

部分公司徹底告別房地產(chǎn)

與“地產(chǎn)+X”類房企籌備再融資不同的是，另外一部分上市公司則干脆剔除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從過去兩年的市場(chǎng)情況看，這一說法被嚴(yán)格執(zhí)行了下來。去年底至今，恒順醋業(yè)、華星化工、*ST園城等多家上市公司陸續(xù)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以圖再融資。另外，人福醫(yī)藥、云南白藥、中恒集團(tuán)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)等也都紛紛剝離旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。創(chuàng)興資源也在去年年底計(jì)劃出售房地產(chǎn)子公司股權(quán)，加快退出房地產(chǎn)領(lǐng)域并轉(zhuǎn)向礦產(chǎn)開發(fā)。

以*ST園城為例，3月6日，*ST園城發(fā)布非公開發(fā)行股票預(yù)案，擬以10.26元/股的價(jià)格向控股股東園城實(shí)業(yè)等在內(nèi)的五名特定對(duì)象非公開發(fā)行不超過8000萬股，募資總額不超過8.208億元，全部用于“增資煙臺(tái)園城黃金礦業(yè)有限公司實(shí)施澳洲Goldsmiths、Canadian、Mt Jack金礦勘探采選項(xiàng)目”、“償還銀行貸款”及“補(bǔ)充流動(dòng)資金”。這一高調(diào)再融資的前提是，去年年底，經(jīng)過三次流拍之后，*ST園城幾乎全部房地產(chǎn)家當(dāng)最終以第三次保留價(jià)約2.08億元的價(jià)格抵償給建設(shè)銀行煙臺(tái)分行。*ST園城以一種特殊的方式終結(jié)了房地產(chǎn)主業(yè)。公司表示，*ST園城已經(jīng)初步完成向黃金礦業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)及銷售為主營業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。