萬科出?！爸粸閷W習”海外房產購買力弱或成牽絆

每經編輯 每經記者 王杰 發(fā)自北京    

每經記者 王杰 發(fā)自北京

王石日前在公開場合表示，由于不少萬科的客戶將移民海外，其中30%選擇北美作為目的地，因此萬科會跟隨這些客戶進軍北美。

“如果沒有充裕的資金和開發(fā)模式、沒有更好地了解當?shù)胤康禺a市場需求及特色等，那么，房企布局海外有可能會面臨不同程度的風險。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，從機會成本及投資回報率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅動影響下，盡管樓市會一直經受調控的影響，但是國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。

房企出海仍在“試水”階段

萬科今年2月與鐵獅門房地產公司（TishmanSpeyerProperties）宣布成立合資公司，共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊（201FolsomStreet）的高層豪華住宅公寓項目。該項目是萬科在北美市場的首次投資。

萬科方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司進行國際化業(yè)務嘗試的目的，主要在于獲得實地認識和理解海外成熟市場運作經驗的機會，通過合作學習國外優(yōu)秀同行的專業(yè)能力和管理水平。萬科表示，公司不僅僅是從投資的角度來看待美國市場，還希望能夠學習美國這個成熟市場的開發(fā)和管理經驗。

截至目前，已有碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科等十余家大型房企在海外有房地產項目或確定投資計劃。業(yè)內人士分析，國內龍頭房企頻繁投資海外房產的目的，不僅僅是為了學習。一位熟悉海外房產的業(yè)內人士向記者透露，房企出海，仍處于“試水”階段，目前來看暫沒有成功的案例。

張宏偉分析，中國房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢，吸引國內高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資。“進一步講，部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國際化；從投資項目來看，多為旅游地產項目，而鎖定的客戶多為國內客戶，企業(yè)也可借此整合產業(yè)鏈，吸引國內客戶投資。”

國內比海外更具投資價值

上海易居研究院研究院嚴躍進表示，類似于萬科這樣的大型房企頻頻涉足海外，仍然面臨著各種風險。從宏觀角度看，國外房地產市場也不平靜。作為市場化程度較高的美國市場，風險傳播途徑將更復雜，并能顯著影響相應的海外項目。而從微觀角度看，國內大型房企多帶有“以壟斷謀暴利”的成長痕跡。這種模式，在國外如沒有較好的資本運作及風險把控能力，則完全可能拖累其相應項目。

開發(fā)模式的差異化，也是房企出海的門檻。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，國內開發(fā)商出國首先面臨的是拿地困境，國外土地是私有的，開發(fā)商拿地的方式和國內完全不一樣，并且難度不小，有的甚至還要征得該地塊周邊幾公里范圍內人群的同意。

嚴躍進分析，在國外市場化因素大于行政化因素的背景下，國外開發(fā)更注重在制度大框架下走市場操作流程。二是相比國內“重資產”模式，國外“輕資產”模式更為成熟。

此外，海外房產“購買力”也是制約房企出海的瓶頸。張宏偉認為，在中國城市化進程尚未完成的市場背景下，中國的房地產市場仍然會有至少10~20年的發(fā)展機會。從機會成本及投資回報率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅動影響下，盡管樓市會一直受到調控的影響，但是國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。