京滬穗二手房成交量暴增 中介或透支未來(lái)數(shù)月業(yè)績(jī)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 徐學(xué)成 實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自北京、廣州、上海    

每經(jīng)記者 王杰 徐學(xué)成 實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自北京、廣州、上海

從3月1日“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布，到3月30日北京、上海、廣州等一線城市地方版細(xì)則落地，各地的二手房中介經(jīng)歷了一個(gè)最為繁忙的3月。上海中原地產(chǎn)研究顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，在這短短的30天內(nèi)，上海的中介幾乎把之后幾個(gè)月的成交量都做了。

根據(jù)北京和上海業(yè)內(nèi)人士的估算，今年前3月二手房的成交量就已經(jīng)達(dá)到去年總量的50%左右。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然上海和北京的中介通過(guò)促成上述二手房交易賺得盆滿缽滿，但對(duì)于未來(lái)，大多數(shù)中介缺乏足夠的底氣。在3月業(yè)績(jī)大漲之后，廣州的部分中介也表示，這樣靚麗的業(yè)績(jī)?cè)谖磥?lái)或?qū)⒉豢沙掷m(xù)。

北京：前3月成交量達(dá)去年一半/

整個(gè)3月份，二手房交易者都急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易，京津多個(gè)房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)，很多窗口前都排起了長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍。

數(shù)據(jù)也證明了市場(chǎng)的火爆。偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為143576套，但今年截至3月30日，今年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為73464套。換句話說(shuō)，2013年前3個(gè)月的二手房成交量，已占到2012年全年二手房總成交量的51%。

不過(guò)，新政沒(méi)有給買(mǎi)賣(mài)者留出足夠的窗口期。

3月30日，京版“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)，瞬間冰封了沸騰的二手房市。當(dāng)日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)宣布，2013年3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)將進(jìn)行升級(jí)調(diào)整，其間暫停購(gòu)房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約。系統(tǒng)升級(jí)調(diào)整后，購(gòu)房資格審核機(jī)構(gòu)在10個(gè)工作日內(nèi)反饋審核結(jié)果。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，由于“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的一個(gè)月內(nèi)已經(jīng)釋放了大量需求，因此地方細(xì)則出臺(tái)后首先會(huì)迎來(lái)6個(gè)月左右的交易量下滑期，新房、二手房都是如此。此外，多位市場(chǎng)人士也分析稱，二手房市場(chǎng)至少要經(jīng)歷3到6個(gè)月的低迷期。

對(duì)市場(chǎng)的這種走向，很多中小中介此前已經(jīng)有所預(yù)判。3月2日，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的第一天，一位小中介負(fù)責(zé)人在忙碌的同時(shí)，向記者表達(dá)了自己的擔(dān)憂，“新政實(shí)施前生意會(huì)火爆一陣，但是實(shí)施之后估計(jì)賣(mài)二手房的就會(huì)少很多了。如果下一步政策嚴(yán)厲，（二手房）成交太少的話，我們就關(guān)店了。”

而大型中介則在謀求多元化發(fā)展。多位知名中介高管認(rèn)為，京版“國(guó)五條”地方細(xì)則落地，對(duì)整個(gè)北京樓市都有影響，不單局限于二手房市場(chǎng)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，此前媒體報(bào)道認(rèn)為，新政對(duì)二手房市場(chǎng)影響更大，新房市場(chǎng)會(huì)因此量?jī)r(jià)齊漲，但實(shí)際上，新政對(duì)新房和二手房市場(chǎng)的影響是同等的，新政落地后，新房和二手房市場(chǎng)的成交量下跌都是無(wú)法避免的。

胡景暉表示，大型品牌經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由于經(jīng)歷過(guò)多次樓市調(diào)控，產(chǎn)品、業(yè)務(wù)都實(shí)現(xiàn)了多樣化，營(yíng)收早就不再僅僅依賴二手房買(mǎi)賣(mài)。面對(duì)本次調(diào)控，大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將進(jìn)一步加快產(chǎn)品和服務(wù)的多樣化布局，也將抓住中小中介公司規(guī)模收縮的契機(jī)從而進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

上海：3月份成交逾5萬(wàn)套/

德佑地產(chǎn)研究主任陸麒麟告訴記者，截至3月28日，德佑地產(chǎn)上海的所有門(mén)店總共成交了約700套二手房，是去年同期的3倍。漢宇地產(chǎn)提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)顯示，其3月滬上成交總量逼近800套，創(chuàng)造了歷史新高，2012年公司平均每月的成交套數(shù)僅為270套左右，約為今年3月的1/3。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，截至3月28日，3月份上海二手房交易成交套數(shù)已達(dá)到5.5萬(wàn)套，而去年月均僅為1.57萬(wàn)套。

根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前兩月上海的二手房成交總量已經(jīng)達(dá)到4.1萬(wàn)套，加上上述5.5萬(wàn)套的成交量，上海二手房一季度的總成交量估計(jì)已經(jīng)超過(guò)9.5萬(wàn)套，而去年全年上海二手房的總成交量不過(guò)19.9萬(wàn)套。

成交量的暴增顯然給中介公司的物業(yè)顧問(wèn)帶來(lái)了更多的收入。

太平洋房屋置業(yè)顧問(wèn)小馬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，截至3月30日，他已經(jīng)促成4宗二手房交易，而在此之前，他每月平均僅做2宗。“我們整個(gè)門(mén)店這個(gè)月的成交量大概增長(zhǎng)了兩倍，公司差不多增長(zhǎng)了三倍。”

和小馬的經(jīng)歷相同，中原地產(chǎn)瑞虹一組門(mén)店在3月的二手房成交量也較平時(shí)有2到3倍的增長(zhǎng)。

雖然成交量暴漲，但是對(duì)于上海的很多二手房中介來(lái)說(shuō)，這也許是最后的盛宴。

一家地產(chǎn)中介的研究負(fù)責(zé)人告訴記者，中介的主要收入就是靠二手房買(mǎi)賣(mài)，二手房買(mǎi)賣(mài)的傭金收入占到八成以上，商鋪、一手房代售和租賃業(yè)務(wù)的總收入加起來(lái)可能只有10%出頭。

“現(xiàn)在等于是一個(gè)月把之后五到六個(gè)月的活做了，接下去得喝西北風(fēng)了。”上海一家中介的研究負(fù)責(zé)人表示。

這一說(shuō)法得到了很多中介老總的認(rèn)同。此前，上海21世紀(jì)銳豐不動(dòng)產(chǎn)的總經(jīng)理葉厚彪就透露，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)有三到六個(gè)月的調(diào)整期。

不過(guò)也有中介經(jīng)紀(jì)人看好未來(lái)的二手房交易。

中原地產(chǎn)瑞虹門(mén)店的客戶經(jīng)理卞為風(fēng)認(rèn)為，未來(lái)的市場(chǎng)不會(huì)受到細(xì)則落地的影響。“很多房東對(duì)于市場(chǎng)的研究比我們都透徹，他們覺(jué)得未來(lái)可能還會(huì)有其他的政策出臺(tái)，因此并不急于出售。我對(duì)這里的市場(chǎng)也有信心。”

廣州：3月中介業(yè)績(jī)大增/

對(duì)于廣州房屋中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這個(gè)春天很“熱鬧”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月廣州二手房交易登記面積均同比大幅上升，3月份成交可能上萬(wàn)套。有機(jī)構(gòu)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，其3月份的業(yè)績(jī)創(chuàng)下了歷史新高。

但隨著“國(guó)五條”地方調(diào)控細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，多數(shù)中介均表示未來(lái)的市場(chǎng)不容樂(lè)觀。某機(jī)構(gòu)表示，未來(lái)可能繼續(xù)加大一二手聯(lián)動(dòng)在整體業(yè)務(wù)中的比重。

廣州房管局統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月份，廣州全市10區(qū)存量房的交易登記面積為33.11萬(wàn)平方米，同比增加了34.8%。2月份，這一數(shù)據(jù)為54.24萬(wàn)平方米，同比漲幅高達(dá)194.2%，環(huán)比也增加了63.8%。

目前廣州3月份的二手房交易數(shù)據(jù)尚未披露，但據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，這個(gè)月的成交量極有可能突破1萬(wàn)套。根據(jù)合富輝煌此前的統(tǒng)計(jì)，2012年廣州二手住宅登記交易套數(shù)和面積分別為5.9萬(wàn)套及494.3萬(wàn)平方米。就成交面積來(lái)看，廣州前兩個(gè)月的二手房成交量已經(jīng)達(dá)到去年全年的近18%。

市場(chǎng)的火爆給中介帶來(lái)了業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉向記者透露，該機(jī)構(gòu)一季度業(yè)績(jī)非常好，其中3月份業(yè)績(jī)還創(chuàng)下了歷史新高，“我們?cè)谌珖?guó)有9個(gè)分公司，基本上業(yè)績(jī)都很好，大部分都創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。”

中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜介紹，中原地產(chǎn)3月份的業(yè)績(jī)“翻了一倍”，其中一手房銷(xiāo)售的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)僅為30%，不難看出二手房市場(chǎng)的火爆對(duì)中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)力度。

但最新出臺(tái)的廣州版調(diào)控細(xì)則可能會(huì)給這些企業(yè)的業(yè)績(jī) “潑一盆冷水”。根據(jù)廣州在3月31日發(fā)布的相關(guān)規(guī)定，將嚴(yán)格按照“國(guó)五條”要求執(zhí)行二手房出售差額20%個(gè)人所得稅計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)，這將不可避免給二手房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。

肖文曉已經(jīng)意識(shí)到一季度的靚麗業(yè)績(jī)不可持續(xù)。他表示，“雖然一季度的業(yè)績(jī)相當(dāng)搶眼，但從4月份開(kāi)始，市場(chǎng)可能出現(xiàn)波動(dòng)，所以完成半年度的業(yè)績(jī)目標(biāo)還是有比較大的挑戰(zhàn)。”

肖文曉認(rèn)為，市場(chǎng)的回落將給大部分中介機(jī)構(gòu)帶來(lái)沖擊，“大型中介機(jī)構(gòu)可能會(huì)通過(guò)加強(qiáng)一二手聯(lián)動(dòng)來(lái)彌補(bǔ)，但中小機(jī)構(gòu)可能要多考慮下拓展業(yè)務(wù)渠道，因?yàn)樵诖酥八麄兇蟛糠謽I(yè)務(wù)都靠二手房交易來(lái)支撐。”

據(jù)肖文曉透露，2012年，滿堂紅的一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)中的比重已經(jīng)占到了四成，一直以來(lái)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也在持續(xù)進(jìn)行中。至于今年的計(jì)劃，他表示，“大體可能與去年類似，不過(guò)要看市場(chǎng)的走勢(shì)，加強(qiáng)一二手聯(lián)動(dòng)的業(yè)務(wù)很有必要。”

黃韜則認(rèn)為，如果“國(guó)五條”細(xì)則不會(huì)在地方上嚴(yán)格執(zhí)行，也許對(duì)中介機(jī)構(gòu)的沖擊不會(huì)很大，但他同時(shí)并未排除政策收緊的可能性。他透露，在此形勢(shì)下，中原地產(chǎn)一直強(qiáng)調(diào)的則是盡快促成成交，“讓之前一直觀望的客戶趕緊出手”。他表示，中原地產(chǎn)可能并不會(huì)強(qiáng)調(diào)一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)，因?yàn)榫湍壳暗臉I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，中原大部分還是靠一手房出貨，所以未來(lái)也會(huì)更強(qiáng)調(diào)一手房的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。