樓市兩年內(nèi)有望進(jìn)入平穩(wěn)增長格局

陳偉（民族證券分析師）

萬眾矚目的北京、上海兩地的國五條調(diào)控細(xì)則終于在住建部規(guī)定的時(shí)間期限將要到來之際公布了。這些政策的嚴(yán)厲程度雖然比之前有所升級，但力度仍較為溫和，基本符合市場預(yù)期。而由于北京、上海兩地樓市調(diào)控是全國的風(fēng)向標(biāo)，這也意味著以國五條為代表的各地調(diào)控細(xì)則不會對當(dāng)前樓市造成較大的沖擊，樓市平穩(wěn)增長的格局有望在未來逐漸形成。

調(diào)控細(xì)則仍較溫柔

今年3月2日，由于國五條某些內(nèi)容過于嚴(yán)厲，且又缺乏細(xì)則，一度引發(fā)了市場的恐慌，人們也就十分焦急地等待各地能盡快出臺國五條中的實(shí)施細(xì)則，但是3月都快過了大半了，各地的調(diào)控細(xì)則仍沒有掀起蓋頭，而直到前幾天，廣東省調(diào)控細(xì)則出臺才打破了市場的沉寂，但是令人失望的是，廣東的調(diào)控細(xì)則并沒有給人們提供多少對于國五條相關(guān)內(nèi)容的詮釋，這也使得人們更為期待作為全國房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的北京和上海兩地調(diào)控細(xì)則的出臺。而從這次北京、上海的調(diào)控細(xì)則來看，則可以讓人們焦慮的心情有所舒緩，因?yàn)樗m然較大程度上細(xì)化了國五條的諸多調(diào)控內(nèi)容，政策力度也比過去嚴(yán)，但是從抑制購房需求的多個(gè)角度來看，并沒有超出國五條所規(guī)定的內(nèi)容。

第一，針對國五條提出的為抑制投機(jī)投資性購房，應(yīng)進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購措施，北京這次規(guī)定本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。這明顯堵住了過去限購執(zhí)行過程中的漏洞：即一些人通過假離婚獲得單身資格而多購房。

第二，國五條提出房價(jià)上漲較快的城市進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，北京也按此要求做了回應(yīng)，但是僅要求當(dāng)?shù)劂y行進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例，并沒有要求提高貸款利率。上海方面，這方面的政策執(zhí)行更為溫柔，僅要求金融管理部門加強(qiáng)政策實(shí)行效果監(jiān)測和評估，做好預(yù)案，并根據(jù)市場變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，這意味著除非上海地區(qū)的房價(jià)繼續(xù)快速上漲，否則該政策不會執(zhí)行。

第三，國五條中提出出售自有住房應(yīng)征收20%的個(gè)人所得稅曾引發(fā)市場的恐慌，大家都擔(dān)心如此嚴(yán)厲的政策會較大程度上增加購房成本，但是從兩地的細(xì)則內(nèi)容來看，政策仍有較大的緩和余地，如北京的細(xì)則從以下兩方面對如何實(shí)施該政策做了說明：國五條沒有對不能核實(shí)房屋原值的個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的所得稅進(jìn)行規(guī)定，而北京則進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)不能核實(shí)房屋原值的應(yīng)依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅，這意味著現(xiàn)行以房屋合同成交價(jià)全額的1%征收個(gè)人所得稅依然適用；國五條沒有談到之前個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活住房是否交稅，而北京則對此給出了明確的補(bǔ)充，即繼續(xù)免征個(gè)人所得稅，這無疑也保持了政策連續(xù)性，說明政策并不想打擊剛性需求。

樓市不會硬著陸

可以預(yù)計(jì)，北京、上海的樓市調(diào)控細(xì)則出來之后，前期因調(diào)控政策不明引發(fā)的市場躁動也將平息，住房市場也因各地調(diào)控政策的趨嚴(yán)將逐漸降溫。我們認(rèn)為，由于以下原因，這次調(diào)控并不會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場較長時(shí)期轉(zhuǎn)冷。

第一，今年是各地城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的一年，各地出臺的城鎮(zhèn)化規(guī)劃都宣稱城鎮(zhèn)化要提速，這就決定了城鎮(zhèn)化過程中的住房需求仍會比較旺盛，而另一方面，從過去的實(shí)踐來看，由于房地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)一定程度上打擊了開發(fā)商拿地的熱情，導(dǎo)致全國過去三年的住房土地供應(yīng)計(jì)劃均未完成，因此，在目前土地制度沒有較大變化情況下，今年政府宣稱將加大土地及住房供給的計(jì)劃仍難以完成，住房的供需矛盾也就難以根本緩解。

第二，雖然政策在抑制需求方面有所強(qiáng)化，但是具體執(zhí)行過程中仍會有彈性。如國五條提出的出售自有住房個(gè)人所得稅20%的征收規(guī)定，實(shí)踐上并不是新規(guī)，只是由于各地為活躍當(dāng)?shù)赝恋丶胺康禺a(chǎn)市場以刺激經(jīng)濟(jì)的需要，都傾向于選擇性執(zhí)行更松的政策，即按照房屋合同金額1%征收，而這次北京的規(guī)定雖然嚴(yán)格了20%所得稅的適用條件，但同樣也為該政策留下了選擇性條款。我們也由此可以預(yù)期，全國更多的地方也會效仿北京，名義上支持中央的規(guī)定，但是實(shí)踐中仍會允許諸多規(guī)避該稅收征收的種種做法，如通過多種方式做高房屋原值等。

樓市平穩(wěn)運(yùn)作機(jī)制將形成

當(dāng)然，這也并不意味著房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段時(shí)間的政策消化后，又會重新明顯升溫，畢竟當(dāng)前不利于房地產(chǎn)熱度持續(xù)的經(jīng)濟(jì)及社會條件都正在逼近。

從當(dāng)前央行加大資金正回購力度，針對部分銀行提高差別存款準(zhǔn)備金率以抑制銀行信貸過快增長的動作來看，目前的貨幣政策已經(jīng)開始有逐漸收緊的傾向，而監(jiān)管層為抑制不規(guī)范的理財(cái)業(yè)務(wù)操作，也開始著手治理影子銀行，這都會對流動性敏感的房地產(chǎn)市場造成潛在的影響。

而更重要的是，當(dāng)前有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的長效機(jī)制已逐漸開始建立。

第一，各地都開始探索差別化、多層次的住房供應(yīng)體系，如北京指出今后一方面要增加“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊的供應(yīng)，另一方面正在開發(fā)建設(shè)適合自住、改善需求的商品房項(xiàng)目，在政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，降低房價(jià)，提前鎖定商品房上市銷售價(jià)格。這意味著政府為了降低房價(jià)，滿足剛性需求購房者的需要，愿意適當(dāng)向開發(fā)商讓利以引導(dǎo)開發(fā)商供應(yīng)更多的較低價(jià)格商品房，當(dāng)然，購房者獲得此類商品房后的權(quán)益也將受到限制，即它們的上市年限和收益都將受到政府的限制，這無疑將住房的剛性需求與投資需求進(jìn)行了隔離，也有利于強(qiáng)化了住房的居住屬性。

而上海方面，一方面提出要全面推進(jìn)舊區(qū)改造工作，具體措施包括重點(diǎn)推進(jìn)中心城區(qū)成片二級舊里改造，出臺城中村改造政策和措施等，另一方面還鼓勵(lì)有條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等按照相關(guān)規(guī)定，建設(shè)公共(單位)租賃住房，向符合條件的來滬務(wù)工人員供應(yīng)，這都有利于盤活存量土地資源，提高土地利用效率，挖掘住房供應(yīng)潛力。

我們預(yù)計(jì)，在未來政策層面逐漸放開土地管制，如允許更多的農(nóng)村集體土地入市情況下，還有更多的地區(qū)因地制宜探索符合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)的住房供給體系。

第二，全國住房信息今年6月底前要完成500個(gè)城市的聯(lián)網(wǎng)，而明年6月底前我國要出臺不動產(chǎn)登記條例，這些都為房產(chǎn)稅的擴(kuò)大及全面征收提供了條件，也意味著房產(chǎn)稅在全國的實(shí)施漸行漸近了。

因此，房地產(chǎn)市場有望未來一、兩年內(nèi)進(jìn)入平穩(wěn)增長的格局，而這也將為我國平穩(wěn)推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展創(chuàng)造較好的條件。