首創(chuàng)集團劉曉光：資本高手行俠地產(chǎn)江湖

新華房產(chǎn)：國五條發(fā)布后，引起市場強烈反響。你認為它對未來房地產(chǎn)市場的影響是什么？對于近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控，你做有評價？如何看待房產(chǎn)稅問題？

劉曉光：國五條應該是調(diào)控十年來比較“犀利”的一次，一是顯示政府的調(diào)控決心，二是可能會改變房地產(chǎn)市場未來的預期，對當前房價上漲也會有抑制作用。但無論是增稅、限購還是提高二套房的資金成本，我們可能還是走了一條抑制需求的道路，而不是更市場化的辦法。下一步應該從改善市場供求、增加市場供給這個思路來考慮。

十年來的房地產(chǎn)調(diào)控對抑制房價肯定有作用。十年當中有九次大的調(diào)控，總的目標是圍繞著將房價控制在合理范圍內(nèi)，但并不是打壓房價。十年間，市場一直在波動，一會經(jīng)歷“春天”，一會經(jīng)歷“冬天”。這可能跟我們的土地制度、稅收制度、資金供應情況有關。因為房價構成要素是地價、資金成本、稅費、人工，這些要素變動很大，房價也會變動。我的感覺是，調(diào)控動用了很多經(jīng)濟手段、行政手段，是有成效的，但市場波動也是比較大的。

房產(chǎn)稅不能說是一個調(diào)節(jié)房價的手段，還達不到這樣的作用。從理論上講，征收房產(chǎn)稅后，囤房炒房的人會賣房，但只能調(diào)節(jié)存量房中很小的一部分，市場上還存在大量的剛需和改善型需求。真正改善供求關系要加大土地供給、房屋供給，最后走向市場平衡。

不過，有些城市永遠難以平衡，像北京、上海這樣的大城市，城市價值、城市功能太優(yōu)越了，全國各地收入稍微高點的階層一定會選擇在這里買房，為了養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等需求。所以大城市的資源還是稀缺的，北京四環(huán)內(nèi)已經(jīng)沒有地了。供給與需求之間的差距造成了房價上漲。所以在特大城市，對收入低的群體應提供保障房，而對收入高的群體應該市場調(diào)節(jié)。

新華房產(chǎn)：你對2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有哪些判斷？

劉曉光：去年10月份我提到，2012年是“冬天里有春天”，2013年春天會來，但是“春天里有冬天”。當時的看法是全年呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的情況，房價會上漲10%左右。但現(xiàn)在情況有變化，3月份出臺了國五條，下一步對房價的預期要看國五條細則的實施。前幾天，住建部副部長長齊冀說，國五條的意義在于對房價調(diào)控的預期管理，在執(zhí)行中可能出現(xiàn)區(qū)域性差異?？赡芤鶕?jù)這個判斷今年及未來一段時間的市場情況。這種情況下，地產(chǎn)商應該自律，在穩(wěn)定房價上做出一定貢獻，不能市場一好就猛漲，市場一壞就無所適從，應該適應宏觀調(diào)控的環(huán)境。

新華房產(chǎn)：2013年是首創(chuàng)置業(yè)上市十周年，十年來，對首創(chuàng)置業(yè)至關重要的、你印象最深刻的事件是什么？對于十年來的發(fā)展歷程，你有何評價？

劉曉光：上市肯定是最重要的事件，因為改變了公司治理結構。從一個普通的公司變成了公眾上市公司。約束機制、動力機制、治理結構、融資通道完全不一樣。印象最深刻的有三件事，一是企業(yè)上市與資本市場的好壞息息相關。當年上市我們差點沒上成，遭遇SARS和宏觀調(diào)控，還有資本市場大跌。這種條件下，首創(chuàng)置業(yè)能夠上市就是一次考驗。當時SARS肆虐的時候，飛機上就兩個人。發(fā)行商對你說“你上不了市了，回去吧”。我們通過很多渠道仍然堅持上市。這件事給我的印象很深。

二是投資者構成變化很大。很多大的國際投資者、基金持股，通過國際上金融機構融資， 融資通道更多樣化。

三是轉型。發(fā)展過程中出現(xiàn)了幾次轉變，一次轉變是從北京走向全國，另一次是從單純的住宅向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、地鐵上蓋地產(chǎn)、教育地產(chǎn)轉型。

首創(chuàng)置業(yè)上市比較早，融資量稍小，但它最先走到了國際資本市場，在治理結構、國際化的融資方式上可能比別人構建的更扎實。

新華房產(chǎn)：在近日的業(yè)績會上，首創(chuàng)置業(yè)表示會提高周轉速度，這也是當前調(diào)控下很多企業(yè)做出的選擇。作為開發(fā)中高檔住宅及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，首創(chuàng)是否也可以高周轉？首創(chuàng)的高周轉會體現(xiàn)在哪些方面？

劉曉光：所謂高周轉一是拿地后快速開工，二是項目能迅速銷售出去，三是規(guī)?；粋€項目高周轉也沒用，如果二三十個項目周轉速度快，資金周轉率就會提高，收益也會提高。

只要是在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段，價值高一樣可以實現(xiàn)快速周轉，今年首創(chuàng)也會堅持這一基本策略。另外，首創(chuàng)也會堅持長線持有、中線運作和短線運營相結合的策略。有的項目體量小，可以“短平快”、有的需要持有物業(yè)，這需要匹配。首創(chuàng)長線持有的是優(yōu)質(zhì)地段的商用物業(yè)、旅游度假物業(yè)、地鐵上蓋物業(yè)，還有文化地產(chǎn)物業(yè)。