首創(chuàng)集團(tuán)劉曉光：資本高手行俠地產(chǎn)江湖

新華房產(chǎn)：國(guó)五條發(fā)布后，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。你認(rèn)為它對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是什么？對(duì)于近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控，你做有評(píng)價(jià)？如何看待房產(chǎn)稅問(wèn)題？

劉曉光：國(guó)五條應(yīng)該是調(diào)控十年來(lái)比較“犀利”的一次，一是顯示政府的調(diào)控決心，二是可能會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲也會(huì)有抑制作用。但無(wú)論是增稅、限購(gòu)還是提高二套房的資金成本，我們可能還是走了一條抑制需求的道路，而不是更市場(chǎng)化的辦法。下一步應(yīng)該從改善市場(chǎng)供求、增加市場(chǎng)供給這個(gè)思路來(lái)考慮。

十年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)抑制房?jī)r(jià)肯定有作用。十年當(dāng)中有九次大的調(diào)控，總的目標(biāo)是圍繞著將房?jī)r(jià)控制在合理范圍內(nèi)，但并不是打壓房?jī)r(jià)。十年間，市場(chǎng)一直在波動(dòng)，一會(huì)經(jīng)歷“春天”，一會(huì)經(jīng)歷“冬天”。這可能跟我們的土地制度、稅收制度、資金供應(yīng)情況有關(guān)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)構(gòu)成要素是地價(jià)、資金成本、稅費(fèi)、人工，這些要素變動(dòng)很大，房?jī)r(jià)也會(huì)變動(dòng)。我的感覺(jué)是，調(diào)控動(dòng)用了很多經(jīng)濟(jì)手段、行政手段，是有成效的，但市場(chǎng)波動(dòng)也是比較大的。

房產(chǎn)稅不能說(shuō)是一個(gè)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的手段，還達(dá)不到這樣的作用。從理論上講，征收房產(chǎn)稅后，囤房炒房的人會(huì)賣房，但只能調(diào)節(jié)存量房中很小的一部分，市場(chǎng)上還存在大量的剛需和改善型需求。真正改善供求關(guān)系要加大土地供給、房屋供給，最后走向市場(chǎng)平衡。

不過(guò)，有些城市永遠(yuǎn)難以平衡，像北京、上海這樣的大城市，城市價(jià)值、城市功能太優(yōu)越了，全國(guó)各地收入稍微高點(diǎn)的階層一定會(huì)選擇在這里買房，為了養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等需求。所以大城市的資源還是稀缺的，北京四環(huán)內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有地了。供給與需求之間的差距造成了房?jī)r(jià)上漲。所以在特大城市，對(duì)收入低的群體應(yīng)提供保障房，而對(duì)收入高的群體應(yīng)該市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

新華房產(chǎn)：你對(duì)2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有哪些判斷？

劉曉光：去年10月份我提到，2012年是“冬天里有春天”，2013年春天會(huì)來(lái)，但是“春天里有冬天”。當(dāng)時(shí)的看法是全年呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的情況，房?jī)r(jià)會(huì)上漲10%左右。但現(xiàn)在情況有變化，3月份出臺(tái)了國(guó)五條，下一步對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期要看國(guó)五條細(xì)則的實(shí)施。前幾天，住建部副部長(zhǎng)長(zhǎng)齊冀說(shuō)，國(guó)五條的意義在于對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的預(yù)期管理，在執(zhí)行中可能出現(xiàn)區(qū)域性差異?？赡芤鶕?jù)這個(gè)判斷今年及未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)情況。這種情況下，地產(chǎn)商應(yīng)該自律，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)上做出一定貢獻(xiàn)，不能市場(chǎng)一好就猛漲，市場(chǎng)一壞就無(wú)所適從，應(yīng)該適應(yīng)宏觀調(diào)控的環(huán)境。

新華房產(chǎn)：2013年是首創(chuàng)置業(yè)上市十周年，十年來(lái)，對(duì)首創(chuàng)置業(yè)至關(guān)重要的、你印象最深刻的事件是什么？對(duì)于十年來(lái)的發(fā)展歷程，你有何評(píng)價(jià)？

劉曉光：上市肯定是最重要的事件，因?yàn)楦淖兞斯局卫斫Y(jié)構(gòu)。從一個(gè)普通的公司變成了公眾上市公司。約束機(jī)制、動(dòng)力機(jī)制、治理結(jié)構(gòu)、融資通道完全不一樣。印象最深刻的有三件事，一是企業(yè)上市與資本市場(chǎng)的好壞息息相關(guān)。當(dāng)年上市我們差點(diǎn)沒(méi)上成，遭遇SARS和宏觀調(diào)控，還有資本市場(chǎng)大跌。這種條件下，首創(chuàng)置業(yè)能夠上市就是一次考驗(yàn)。當(dāng)時(shí)SARS肆虐的時(shí)候，飛機(jī)上就兩個(gè)人。發(fā)行商對(duì)你說(shuō)“你上不了市了，回去吧”。我們通過(guò)很多渠道仍然堅(jiān)持上市。這件事給我的印象很深。

二是投資者構(gòu)成變化很大。很多大的國(guó)際投資者、基金持股，通過(guò)國(guó)際上金融機(jī)構(gòu)融資， 融資通道更多樣化。

三是轉(zhuǎn)型。發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了幾次轉(zhuǎn)變，一次轉(zhuǎn)變是從北京走向全國(guó)，另一次是從單純的住宅向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、地鐵上蓋地產(chǎn)、教育地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

首創(chuàng)置業(yè)上市比較早，融資量稍小，但它最先走到了國(guó)際資本市場(chǎng)，在治理結(jié)構(gòu)、國(guó)際化的融資方式上可能比別人構(gòu)建的更扎實(shí)。

新華房產(chǎn)：在近日的業(yè)績(jī)會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)表示會(huì)提高周轉(zhuǎn)速度，這也是當(dāng)前調(diào)控下很多企業(yè)做出的選擇。作為開(kāi)發(fā)中高檔住宅及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，首創(chuàng)是否也可以高周轉(zhuǎn)？首創(chuàng)的高周轉(zhuǎn)會(huì)體現(xiàn)在哪些方面？

劉曉光：所謂高周轉(zhuǎn)一是拿地后快速開(kāi)工，二是項(xiàng)目能迅速銷售出去，三是規(guī)?；?，一個(gè)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)也沒(méi)用，如果二三十個(gè)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度快，資金周轉(zhuǎn)率就會(huì)提高，收益也會(huì)提高。

只要是在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段，價(jià)值高一樣可以實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，今年首創(chuàng)也會(huì)堅(jiān)持這一基本策略。另外，首創(chuàng)也會(huì)堅(jiān)持長(zhǎng)線持有、中線運(yùn)作和短線運(yùn)營(yíng)相結(jié)合的策略。有的項(xiàng)目體量小，可以“短平快”、有的需要持有物業(yè)，這需要匹配。首創(chuàng)長(zhǎng)線持有的是優(yōu)質(zhì)地段的商用物業(yè)、旅游度假物業(yè)、地鐵上蓋物業(yè)，還有文化地產(chǎn)物業(yè)。