萬達地產(chǎn)14.26億拿地首進杭州 地價或擠壓利潤回報

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

張望近10年后，萬達地產(chǎn)終于推開了進入杭州的大門。3月12日，杭州主城區(qū)成功出讓7宗土地，其中唯一的一宗商業(yè)用地，被大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 （以下簡稱萬達地產(chǎn)）收入囊中。

成交結果顯示，萬達地產(chǎn)以14.26億元競得此次推出的位于杭州北部軟件園祥符東單元B1/B2-09地塊，折合樓面價5608元/平方米。

“（萬達地產(chǎn)）從2004年就開始與杭州接觸，但一直沒有拿地。”曾在杭州經(jīng)貿部門上班的葉勇抱向《每日經(jīng)濟新聞》記者稱。葉勇抱現(xiàn)在為杭州北部軟件園管委會副主任。該管委會主要負責所在區(qū)域的開發(fā)與建設。

對于萬達地產(chǎn)此次進駐杭州，商業(yè)地產(chǎn)資深人士杭州贏商機構總經(jīng)理方芳向記者表示，杭州商業(yè)地產(chǎn)供應量大，但由成熟企業(yè)經(jīng)營的并不多，萬達地產(chǎn)正式進入將有助于推動本地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但對于萬達地產(chǎn)自身而言，此次地價并不低，項目可能出現(xiàn)微利。

業(yè)內人：項目將獲微利/

相對國內其他商業(yè)地產(chǎn)大鱷搶灘杭州來說，萬達地產(chǎn)顯然來得有些晚。在浙江省，萬達地產(chǎn)已分別進駐寧波和紹興，但卻遲遲沒有進入杭州。

方芳認為，作為商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)商，萬達地產(chǎn)更傾向于地價比較實惠的區(qū)域，杭州是其目前僅有的沒有進駐的省會城市，可能與杭州地價較高相關。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從杭州北部軟件園管委會獲悉，與萬達地產(chǎn)旗下其他項目不同，杭州這宗土地屬于商業(yè)性質。“按照萬達的開發(fā)習慣，綜合體含有部分住宅，他們也提出過相關要求，但管委會沒有同意。”管委會相關負責人稱。

方芳稱，這將增加萬達地產(chǎn)開發(fā)資金回籠的壓力，商業(yè)地產(chǎn)算自己持有，但寫字樓需要招商，而且節(jié)奏沒有住宅去化快，全部為商業(yè)的屬性將增加開發(fā)難度。同時與其旗下其他項目相比，5608元/平方米樓面價比較高。

上述項目出讓合同要求，該地塊地上建筑面積中須含大型購物中心、百貨、超市、影城、休閑娛樂、餐飲及室內步行街等商業(yè)建筑，且建筑面積不小于13萬平方米，其余為辦公用房；項目自竣工之日起10年內，不少于8.5萬平方米的地上建筑面積須由競得人自持并整體經(jīng)營，不得分割銷售；競得人需在地塊配建一座IMAX廳的大型影院，并由IMAX公司出具入駐函。

方芳判斷，由于該項目物業(yè)特征和土地成本因素，將影響其利潤處于微利狀態(tài)。

管委會：曾調整規(guī)劃

杭州國土資源局出讓公告顯示，萬達地產(chǎn)一舉拿下的這宗商業(yè)地塊為祥符東單元B1/B2-09地塊，位于北部軟件園范圍內，東至十字港規(guī)劃綠化，南至紅旗路，西至杭行路，北至郭家路，出讓面積8.3萬平方米，約合125畝，可建面積25.4萬平方米，屬商業(yè)商務用地，40年土地使用權。

記者在該地塊現(xiàn)場看到，該地塊與華盛達·閱城僅一路之隔，東北為德信北海公園、方正荷塘月色等項目。整個地塊被圍墻圈起，部分地塊已平整。在地塊東北側和南側，各有兩臺挖掘機，在地塊西北角，停放著一臺打樁機和若干樁管。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在杭州北部軟件園管委會采訪獲悉，根據(jù)萬達地產(chǎn)的要求，該地塊曾發(fā)生過規(guī)劃調整。調整前，建筑密度為40%以內，綠化率為35%左右，調整后，高度、容積率沒有較大變化，但建筑密度指標則出現(xiàn)上升，綠化率則下降至20%左右。

“當時，萬達地產(chǎn)競買意向比較明確，同時研究發(fā)現(xiàn)，如果萬達地產(chǎn)不拿這塊地，這些規(guī)劃調整也符合其他開發(fā)商的條件。”對于上述規(guī)劃調整，葉勇抱這樣解釋。

為了迎接這家地產(chǎn)大佬，杭州相關部門專門成立了相應部門?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者拿到一份來自杭州市拱墅區(qū)科技工業(yè)功能區(qū)管委會的內部資料《關于成立北軟萬達項目前期工作組的通知》（科工區(qū)[2012]70號）。其內容顯示，為集中精力開展該地塊項目前期工作，經(jīng)研究，專門成立北軟萬達項目前期工作組。“主要是為該地塊的規(guī)劃調整服務。”葉勇抱說。

“該項目工期要求非常緊，根據(jù)要求，其商業(yè)部分必須在2014年12月25日前全部開業(yè)。”葉勇抱稱，“當時我們以為整個工期要26個月，但該項目從拿地到開業(yè)只要20個月。”萬達地產(chǎn)杭州項目將呈現(xiàn)出快速開發(fā)的運營節(jié)奏。