房地產(chǎn)背后三大迷局

每經(jīng)編輯 趙慶

兩會(huì)召開之前，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新的住房調(diào)控政策，也就是媒體所稱的“國(guó)五條”。這次“國(guó)五條”如要求地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，落實(shí)地方政府控房?jī)r(jià)責(zé)任，加大差別化信貸和稅收政策等，都是此前政策的延續(xù)。唯一的亮點(diǎn)是對(duì)住房轉(zhuǎn)讓征稅，這主要是針對(duì)的炒作需求。

當(dāng)然“國(guó)五條”的條款如果真正執(zhí)行到位了，效果也是很好的，這些政策關(guān)鍵是量化，比如二套房首付多少，稅收多少，房?jī)r(jià)目標(biāo)是多少，保障房建多少，量變可以引起質(zhì)變，但前提是量變的程度，目前這些都有待觀察，目前各地正在制定細(xì)則。筆者建議這些細(xì)則的制定可以讓人大代表積極參與，而不要由相關(guān)部門一家制定，這樣制定的政策才更有基礎(chǔ)。

不要相信“炒作論”

但“國(guó)五條”的效力，也不能高估，因?yàn)檫@次調(diào)控的目標(biāo)仍然是抑制上漲，而不是民眾期待的降價(jià)。因此筆者并不看好，房?jī)r(jià)之高，歷來(lái)基于兩大論斷，一個(gè)是“炒作論”，一個(gè)是“泡沫論”，這兩個(gè)其實(shí)都不靠譜，之前的限購(gòu)就是為了打擊投機(jī)，結(jié)果開始有效果，慢慢就沒(méi)效果了，如果“國(guó)五條”已經(jīng)公布，按說(shuō)房?jī)r(jià)應(yīng)該有個(gè)下跌，但是也不明顯。說(shuō)明投機(jī)炒作不是影響房?jī)r(jià)的核心因素，

不要用“泡沫論”來(lái)安慰自己

另外我們必須澄清一個(gè)問(wèn)題，那就是中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，或是泡沫不大，我們不能再用房地產(chǎn)泡沫論來(lái)安慰自己，善良的中國(guó)人總是期望通過(guò)政府的調(diào)控能夠擠出所謂的“泡沫”，然后讓民眾買起房，其實(shí)這是錯(cuò)誤的，中國(guó)的高房?jī)r(jià)在于市場(chǎng)化，根源是土地的市場(chǎng)化，是級(jí)差地租，如果認(rèn)為縣級(jí)城市，房?jī)r(jià)3千是正常的話，那一線城市房?jī)r(jià)3萬(wàn)就不離譜，因?yàn)橐痪€城市的地價(jià)比三、四線城市貴十倍是正常的，因此在目前是市場(chǎng)供應(yīng)為主體的情況下，房?jī)r(jià)不可能降下來(lái)，我們其實(shí)用擠泡沫來(lái)讓房?jī)r(jià)回歸的想法，最終是必然會(huì)落空的。中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，靠所謂調(diào)控也擠不出泡沫，只要實(shí)行市場(chǎng)供應(yīng)，房?jī)r(jià)就下不來(lái)。

中國(guó)不缺鋼筋水泥，但是缺少可利用的土地，土地是限制級(jí)資源，不能按市場(chǎng)進(jìn)行自由供應(yīng)，在這一前提下，中國(guó)房地產(chǎn)也是不能隨意供應(yīng)的，確切的說(shuō)是不能誰(shuí)想買多少套房就買多少套房，中國(guó)必須對(duì)單一家庭擁有的房地產(chǎn)數(shù)量進(jìn)行限制，每個(gè)家庭不能擁有超過(guò)3套住房，超出這一數(shù)額就定為犯罪，或是對(duì)超出的房子實(shí)現(xiàn)高額的房產(chǎn)稅，迫使他們賣掉房子，這才是真正的調(diào)控。

中國(guó)房地產(chǎn)不是分配的問(wèn)題

中國(guó)一直將民生方面的問(wèn)題，歸結(jié)為“分配”出了問(wèn)題，而且?guī)缀踅^大多數(shù)人都對(duì)此深信不疑，但必須指出中國(guó)房地產(chǎn)面臨的真不是分配的問(wèn)題，如果是分配的問(wèn)題，那只有少數(shù)人買不起房，但是現(xiàn)在不是，現(xiàn)在即使是大名鼎鼎的明星，已經(jīng)躋身上流社會(huì)的精英人士，收入處于社會(huì)中等水平的所謂“中產(chǎn)階級(jí)”都是買不起房，在媒體上，我們經(jīng)?？吹剑掣栊?，某知名主持人，某副部級(jí)干部，某報(bào)社的高級(jí)記者，他們都買不起房，這難道你還能說(shuō)是分配的問(wèn)題嗎，而且不是現(xiàn)在買不起的問(wèn)題，而是看不到買的起的希望的問(wèn)題。

社會(huì)學(xué)家早就指出“只有造福于多數(shù)人的政策才能培育共同的美德”，房地產(chǎn)已經(jīng)成為為禍多數(shù)人的領(lǐng)域，年輕人為了他找不到對(duì)象，官員為了他拼命的貪污，老人為了他舍出養(yǎng)老的錢，學(xué)者為他喪失基本的良知，甘愿充當(dāng)“資本二奶”，難道這些問(wèn)題還不夠嚴(yán)重嗎？

經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，這些房地產(chǎn)的點(diǎn)綴是解決不了問(wèn)題的。中國(guó)需要對(duì)住房政策進(jìn)行通盤的考量以及徹底的改弦更張。筆者主張按保障面積來(lái)劃分政府與市場(chǎng)，意即在一定面積內(nèi)政府應(yīng)該向民眾免費(fèi)提供住房，而超出這個(gè)“保障面積”的話，則由政府或民眾共同承擔(dān)，或是民眾自己承擔(dān)，比如政府免費(fèi)為民眾提供10平方米住房，如果想住的更寬敞，可以再自己購(gòu)買。

總之政府必須在住房建設(shè)中發(fā)揮更重要的作用，承擔(dān)更重要的責(zé)任，而不是一味將主要責(zé)任的推給市場(chǎng)，然后再對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行各種莫名其妙的治理，中國(guó)不是市場(chǎng)出了問(wèn)題，而是住房市場(chǎng)化出了問(wèn)題。