北大資源重慶樓盤銷售不力 新國(guó)五條或成其阻礙

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶

作為北大資源集團(tuán)加盟重慶地產(chǎn)圈的首次代言，江山名門不僅在硬件上擁有超過100萬平方米建筑面積，在教育、醫(yī)療、科技等領(lǐng)域具備的“北大”烙印也使其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這條路上霸氣外露。

然而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，江山名門目前所推樓盤銷售情況并不盡如人意，滯銷率近4成。分析人士認(rèn)為，隨著新國(guó)五條的實(shí)施，花園洋房、別墅等改善型需求可能會(huì)遭遇寒流，而江山名門一期、二期所銷售及規(guī)劃樓盤洋房、別墅占比并不小，未來走勢(shì)難以明朗。

低成本拿地

公開資料顯示，早在2010年北大資源集團(tuán)就開始布局重慶市場(chǎng)。2010年4月，由其全資打造的重慶解放碑日月光中心中服免稅店開業(yè)，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)；同年8月，重慶北大資源地產(chǎn)有限公司進(jìn)行工商注冊(cè)登記，注冊(cè)資本為1億元。

2011年11月，其在重慶的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目北大資源·江山名門進(jìn)行奠基，正式進(jìn)軍西南房產(chǎn)市場(chǎng)。

根據(jù)新浪樂居對(duì)該樓盤提供的信息顯示，江山名門地處重慶江北寸灘保稅港區(qū)，項(xiàng)目總占地面積約為1136畝，總建筑面積約130萬方，其中一期占地556畝，建筑面積約74萬方。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢土地出讓信息發(fā)現(xiàn)，符合上述內(nèi)容的僅有兩條拍賣公告：即在2010年9月13日成交的總面積122263平方米、規(guī)劃建筑面積211485平方米的江北區(qū)唐家沱組團(tuán)I分區(qū)I18-2/02、I18-3/02、I18-6/01號(hào)宗地和總面積111340平方米、規(guī)劃建筑面積222682平方米、江北區(qū)唐家沱組團(tuán)I分區(qū)I22-7/03、I22-10/02、I22-6/03號(hào)宗地。兩宗土地出讓性質(zhì)均為二類居住、商業(yè)金融用地，成交價(jià)格分別為35391萬元、35346萬元，樓面地價(jià)分別為1673元、1587元，競(jìng)得方則是一家重慶盈豐投資有限公司。

據(jù)公開信息顯示，重慶盈豐投資有限公司成立于2006年，為北大資源集團(tuán)的全資子公司。

“按照當(dāng)時(shí)該區(qū)塊的土地行情，這個(gè)競(jìng)拍價(jià)格并不高，可以說還略低。”世聯(lián)地產(chǎn)王姓人士介紹說，由于2010年5月寸灘保稅港通過驗(yàn)收，周邊房屋租金短時(shí)間內(nèi)便上漲了近10倍，該區(qū)域的土地價(jià)格也有所上漲。

這一說法在記者所查詢的相關(guān)資料也得到應(yīng)證。重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，2010年5月，總面積為6933平米、規(guī)劃建筑面積為13866平米的唐家沱組團(tuán)E、F標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)E20-3/03號(hào)商業(yè)金融用地，成交價(jià)為3600萬元，樓面地價(jià)便高達(dá)2596元。

上述人士介紹，目前該區(qū)塊的土地也已經(jīng)有所上漲。去年9月成交的一塊同為唐家沱組團(tuán)I分區(qū)地塊，樓面地價(jià)便直逼3000元關(guān)口。

更引人注意的是，按照目前所披露的江山名門1136畝的總面積，上述略低于市價(jià)的地塊總面積不過400畝左右，其余地塊拿地成本更低。資料顯示，重慶盈豐投資有限公司2006年12月在該區(qū)域競(jìng)得一塊面積556畝、可建面積55.44萬平米的地塊，拍得價(jià)25367萬元，樓面地價(jià)僅457元/平米。

新國(guó)五條或成銷售阻礙

與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式不同，江山名門也秉承了北大資源集團(tuán)依托北大及方正集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，致力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

在早期推廣中，江山名門便重點(diǎn)宣傳其擁有的醫(yī)療、科技、教育、金融等資源，“讓孩子從三歲起享受北大教育”也成為一大賣點(diǎn)。此外，根據(jù)規(guī)劃，江山名門極有可能通過小區(qū)的無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋和資源E家平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療保健、金融超市等特色化的物業(yè)管理服務(wù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述頗具誘惑的賣點(diǎn)所發(fā)揮的效果卻不盡人意。

2012年9月，江山名門一期開盤，推出房源A3、A4、A8、A9號(hào)樓洋房與B1、B2號(hào)樓14幢、15幢高層；推出洋房面積為104㎡-143㎡ ，高層面積為58㎡、65㎡、77㎡、89㎡幾種戶型，開盤價(jià)6500元每平米起。

重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止3月3日，15幢260套房源中，仍有95套房處于可售狀態(tài)；14幢248套房源中，還有32套房處于可售狀態(tài)，滯銷率最高達(dá)36%。

此外，于去年11月開盤的17幢、4幢在推出交5000元優(yōu)惠3萬元等大幅度促銷措施后，截止3月3日，17幢140套房源中，有25套未賣出，4幢24套房源中，有13套處于可售狀態(tài)，滯銷率最高達(dá)54%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者3月5日就樓盤銷售情況致電重慶北大資源地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷部，一名施姓工作人員表示，公司暫時(shí)不方便透露有關(guān)樓盤的銷售情況，也不對(duì)此作任何評(píng)價(jià)。

分析人士認(rèn)為，新近出臺(tái)的“新國(guó)五條”對(duì)該樓盤的銷售還可能造成沖擊。

“江山名門目前在售房源中，包括4幢、8幢、7幢等均為花園洋房，價(jià)格在8500元-11000元/平米，屬于改善型需求住房，恰好是新國(guó)五條政策所影響的那一部分。”上述分析人士說。

據(jù)了解，3月1日出臺(tái)的“新國(guó)五條”規(guī)定：非家庭唯一住房且未住滿5年的的二手房，要加納交易差價(jià)20%的個(gè)稅。據(jù)測(cè)算，以一套非5年內(nèi)個(gè)人唯一住房的普通二手房為例，假如房主原購房值50萬元，目前總價(jià)200萬，之前個(gè)稅為成交總價(jià)的1%，即2萬元，新政后按照差額的20%計(jì)算，就是30萬，個(gè)稅增加28萬，相當(dāng)于房屋總價(jià)的14%。

上述世聯(lián)地產(chǎn)王姓人士認(rèn)為，新國(guó)五條細(xì)則的落地，將嚴(yán)重打擊改善型買家的購房欲望。而據(jù)規(guī)劃，江山名門一期、二期中洋房、別墅占比并不小，也令其未來走勢(shì)更加撲朔迷離。