“國五條” 將如何引導房地產(chǎn)市場

從2006年至今，數(shù)輪房地產(chǎn)宏觀調控發(fā)下的文件無數(shù)，“國五條”不同之處在于，這是十八大后首個系統(tǒng)性樓市調控政策，各部委及地方政府如何執(zhí)行，直接決定市場對房地產(chǎn)未來走向的判斷。

從短期來看，房地產(chǎn)股的政策風險仍將存在。雖然有機構在20日“國五條”出臺后表示，市場流傳的諸多版本并未在“國五條”中出現(xiàn)，地產(chǎn)股有望很快反轉。但市場面并非如此，昨天，地產(chǎn)股指數(shù)繼續(xù)陰跌，拖累大盤沖高回落。而根據(jù)筆者當時的判斷，僅從“國五條”本身來看，就已經(jīng)體現(xiàn)了四大特點，即級別高于預期、時間早于預期、范圍廣于預期、力度強于預期。

據(jù)了解，此前相關政府部門表示，旨在抑制部分城市房價過快上漲的調控新政將在部分一線城市中展開，而“國五條”的出臺，明顯已經(jīng)將調控層面提高，涉及的城市范圍擴大。內容也由市場流轉的二套房購房門檻提高、二手房交易稅費增加，擴展到強化和擴大限購，擴大房產(chǎn)稅試點等多個領域。

另外，未來一段時間將是細則密集出臺期，上至中央各部委，下至地方政府，還將陸續(xù)就“國五條”進行研討。各地公布房價調控目標，就是一個已經(jīng)明確的硬指標。而根據(jù)我們的了解，這個細則出臺期很快就將到來，首當其沖的就是國家層面的調控細則。

不過，長期來看，我們認為，地產(chǎn)股業(yè)績基本面尚無大的風險。其理由有二：首先，盡管“國五條”針對的全國市場，但部分細則制定的權限將下放地方。一些樓市尚未明顯回暖的區(qū)域，不會被強制性要求更嚴格的限購。接近政府部門的人士透露，目前決策層已經(jīng)形成共識，樓市不能一刀切，該壓的壓，該扶的扶。因此，在尚處正?；嘏诔鞘杏写罅客恋貎浜驮谑垌椖康姆康禺a(chǎn)公司，或許2013年業(yè)績將受益匪淺。其二，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動意義對緩沖樓市調控起到至關重要的作用，這一點，同樣是社會共識。

既要穩(wěn)增長，又要解決好住房的民生問題，這是考驗房地產(chǎn)調控智慧的大課題，一直以來卻鮮見良性的平衡。其中，說法多傾向于民生，現(xiàn)實多傾向于增長。這一次，是否有可能有所改變？

“房價大幅下降絕不是調控者的意圖，樓市達到穩(wěn)定增長就是目標。”多位受訪的房地產(chǎn)業(yè)內人士稱。但即便是這個目標，似乎也難見實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)以逐利為目標，供不應求的情況下，房企調價無法避免。而在上海、北京等地核心城區(qū)寸土寸金的供給局面下，新房大幅增加供給的可能性已經(jīng)不大，因此一線城市主城區(qū)房價下行也幾無可能。

在此情況下，只有一種做法可以穩(wěn)定住不斷上漲的CBD房價，那就是從政策層面刺激投資性存量房源入市銷售。其中，房產(chǎn)稅如果能涉及存量房源將效果明顯，官員財產(chǎn)公示或許也是反推供給的有效手段。但實際上，市場已經(jīng)證明，這又是調控儲備政策中最大的“難產(chǎn)”者。