“國(guó)五條” 將如何引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)

從2006年至今，數(shù)輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控發(fā)下的文件無(wú)數(shù)，“國(guó)五條”不同之處在于，這是十八大后首個(gè)系統(tǒng)性樓市調(diào)控政策，各部委及地方政府如何執(zhí)行，直接決定市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)走向的判斷。

從短期來(lái)看，房地產(chǎn)股的政策風(fēng)險(xiǎn)仍將存在。雖然有機(jī)構(gòu)在20日“國(guó)五條”出臺(tái)后表示，市場(chǎng)流傳的諸多版本并未在“國(guó)五條”中出現(xiàn)，地產(chǎn)股有望很快反轉(zhuǎn)。但市場(chǎng)面并非如此，昨天，地產(chǎn)股指數(shù)繼續(xù)陰跌，拖累大盤(pán)沖高回落。而根據(jù)筆者當(dāng)時(shí)的判斷，僅從“國(guó)五條”本身來(lái)看，就已經(jīng)體現(xiàn)了四大特點(diǎn)，即級(jí)別高于預(yù)期、時(shí)間早于預(yù)期、范圍廣于預(yù)期、力度強(qiáng)于預(yù)期。

據(jù)了解，此前相關(guān)政府部門(mén)表示，旨在抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控新政將在部分一線城市中展開(kāi)，而“國(guó)五條”的出臺(tái)，明顯已經(jīng)將調(diào)控層面提高，涉及的城市范圍擴(kuò)大。內(nèi)容也由市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二套房購(gòu)房門(mén)檻提高、二手房交易稅費(fèi)增加，擴(kuò)展到強(qiáng)化和擴(kuò)大限購(gòu)，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。

另外，未來(lái)一段時(shí)間將是細(xì)則密集出臺(tái)期，上至中央各部委，下至地方政府，還將陸續(xù)就“國(guó)五條”進(jìn)行研討。各地公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，就是一個(gè)已經(jīng)明確的硬指標(biāo)。而根據(jù)我們的了解，這個(gè)細(xì)則出臺(tái)期很快就將到來(lái)，首當(dāng)其沖的就是國(guó)家層面的調(diào)控細(xì)則。

不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為，地產(chǎn)股業(yè)績(jī)基本面尚無(wú)大的風(fēng)險(xiǎn)。其理由有二：首先，盡管“國(guó)五條”針對(duì)的全國(guó)市場(chǎng)，但部分細(xì)則制定的權(quán)限將下放地方。一些樓市尚未明顯回暖的區(qū)域，不會(huì)被強(qiáng)制性要求更嚴(yán)格的限購(gòu)。接近政府部門(mén)的人士透露，目前決策層已經(jīng)形成共識(shí)，樓市不能一刀切，該壓的壓，該扶的扶。因此，在尚處正?；嘏诔鞘杏写罅客恋貎?chǔ)備和在售項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司，或許2013年業(yè)績(jī)將受益匪淺。其二，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)意義對(duì)緩沖樓市調(diào)控起到至關(guān)重要的作用，這一點(diǎn)，同樣是社會(huì)共識(shí)。

既要穩(wěn)增長(zhǎng)，又要解決好住房的民生問(wèn)題，這是考驗(yàn)房地產(chǎn)調(diào)控智慧的大課題，一直以來(lái)卻鮮見(jiàn)良性的平衡。其中，說(shuō)法多傾向于民生，現(xiàn)實(shí)多傾向于增長(zhǎng)。這一次，是否有可能有所改變？

“房?jī)r(jià)大幅下降絕不是調(diào)控者的意圖，樓市達(dá)到穩(wěn)定增長(zhǎng)就是目標(biāo)。”多位受訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。但即便是這個(gè)目標(biāo)，似乎也難見(jiàn)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)以逐利為目標(biāo)，供不應(yīng)求的情況下，房企調(diào)價(jià)無(wú)法避免。而在上海、北京等地核心城區(qū)寸土寸金的供給局面下，新房大幅增加供給的可能性已經(jīng)不大，因此一線城市主城區(qū)房?jī)r(jià)下行也幾無(wú)可能。

在此情況下，只有一種做法可以穩(wěn)定住不斷上漲的CBD房?jī)r(jià)，那就是從政策層面刺激投資性存量房源入市銷(xiāo)售。其中，房產(chǎn)稅如果能涉及存量房源將效果明顯，官員財(cái)產(chǎn)公示或許也是反推供給的有效手段。但實(shí)際上，市場(chǎng)已經(jīng)證明，這又是調(diào)控儲(chǔ)備政策中最大的“難產(chǎn)”者。