銀監(jiān)會(huì)支持探索農(nóng)地農(nóng)房抵押貸款 專家建議政策先行

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李玉敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 李玉敏 發(fā)自北京

在涉農(nóng)貸款中，抵（質(zhì)）押物的缺乏一直是個(gè)難題。囿于相關(guān)政策和法律的限制，農(nóng)民手中最值錢的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地和農(nóng)房卻很難盤活變現(xiàn)。

不過(guò)，銀監(jiān)會(huì)辦公廳在近日下發(fā)的《關(guān)于做好2013年農(nóng)村金融服務(wù)工作的通知》中明確表示，支持在法律關(guān)系明確地區(qū)探索開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地、農(nóng)房等抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，早在2010年“一行三會(huì)”就發(fā)出指導(dǎo)意見(jiàn)，探索開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，可時(shí)至今日未見(jiàn)太大突破。比較典型的探索是東莞農(nóng)村商業(yè)銀行的宅基貸和重慶農(nóng)商行推出的農(nóng)村居民房屋、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)抵押貸款。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授韓復(fù)齡對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，農(nóng)村的土地和房屋抵押貸款，關(guān)鍵是要政策先行。如果周轉(zhuǎn)問(wèn)題不解決，法律上沒(méi)有相關(guān)的配套措施，這樣的政策可能只是一紙空文。

“宅基貸”更依賴擔(dān)保/

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)要求，2013年商業(yè)銀行要探索擴(kuò)大農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社和龍頭企業(yè)等借款人可用于擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)范圍。支持在法律關(guān)系明確地區(qū)探索開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地、農(nóng)房等抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)。

早在2010年，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)就聯(lián)合發(fā)出指導(dǎo)意見(jiàn)，要求在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新。探索開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。在不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途和不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下，探索開(kāi)展相應(yīng)的抵押貸款試點(diǎn)，豐富“三農(nóng)”貸款增信的有效方式和手段。

分析人士認(rèn)為，上述標(biāo)的物的抵押貸款主要阻礙在于評(píng)估難、抵押難和變現(xiàn)難。如果這些難題在政策上不解決，銀行在實(shí)際操作中難度較大。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，東莞農(nóng)村商業(yè)銀行推出的一款名為“宅基貸”的產(chǎn)品，是該行向擁有宅基地房地產(chǎn)權(quán)物業(yè)的業(yè)主發(fā)放的個(gè)人綜合經(jīng)營(yíng)性貸款，最高授信額度可達(dá)1500萬(wàn)元。該產(chǎn)品雖然名為“宅基貸”，卻并不是利用宅基地抵押貸款，而是通過(guò)引入擔(dān)保公司的方式，借助擔(dān)保手段，向宅基地業(yè)主們放款。

而“宅基貸”的貸款要求是，“借款人或擔(dān)保人擁有一定宅基地房產(chǎn)物業(yè)，無(wú)須辦房地產(chǎn)權(quán)證，無(wú)須辦理抵押登記，由擔(dān)保公司或銀行認(rèn)可的保證人提供保證即可。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以客戶的身份向東莞農(nóng)村商業(yè)銀行咨詢，該行一名客戶經(jīng)理表示：“我行主要是和擔(dān)保公司合作來(lái)做，如果不是擔(dān)保公司而是一般的企業(yè)擔(dān)保，最多能貸150萬(wàn)～200萬(wàn)元。房子不用抵押給我們，一旦貸款還不上了，我們也是找擔(dān)保公司，宅基地抵押是你們和擔(dān)保公司的事。”也就是說(shuō)，在上述業(yè)務(wù)中，銀行風(fēng)控考慮的最重要因素是擔(dān)保方面。

據(jù)上述客戶經(jīng)理介紹，“宅基貸”的成本是銀行貸款利率加擔(dān)保公司的擔(dān)保費(fèi)用，即使除掉政府的補(bǔ)貼，最終的成本也在月息是7~8厘，年利率就是8.4%到9.6%。這對(duì)于一般農(nóng)戶來(lái)說(shuō)，貸款成本有些偏高。

重慶已推“三權(quán)”抵押貸款/

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授韓復(fù)齡在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，需要政策先行。如果法律上沒(méi)有相關(guān)的配套措施，一切可能只是一紙空文。因?yàn)檎氐霓D(zhuǎn)讓范圍太窄，只限于本村居民。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押又存在單戶農(nóng)民土地少，農(nóng)村種地不賺錢的問(wèn)題。

據(jù)了解，作為國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，重慶建立了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度。在確?；巨r(nóng)田總量不減少、用途不改變的前提下，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

在政策先行的前提下，目前重慶農(nóng)商行已推出了以農(nóng)村居民房屋、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)為抵押物的“三權(quán)”抵押貸款。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，重慶農(nóng)商行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款要求借款人自有資金投入比例不得低于借款項(xiàng)目所需資金的50%。另外，還需要抵押物所在發(fā)包方同意。

而農(nóng)村居民房屋抵押貸款，期限最長(zhǎng)5年，可根據(jù)借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、項(xiàng)目現(xiàn)金流和評(píng)級(jí)授信情況，最高達(dá)房屋評(píng)估價(jià)值的60%。另外，還要求抵押物所在村（居）委員會(huì)出具同意土地使用權(quán)隨房屋一并抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)同意處置、轉(zhuǎn)讓的承諾或決議。

據(jù)悉，當(dāng)?shù)卣€專門發(fā)文，對(duì)于“三權(quán)”抵押融資的抵押、登記、轉(zhuǎn)讓和處置等進(jìn)行規(guī)范。以重慶市墊江縣為例，該縣積極做好有關(guān)配套機(jī)制建設(shè)。例如，加快推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋、林權(quán)的確權(quán)登記頒證工作。

另外，該縣還依托市、縣兩級(jí)財(cái)政出資設(shè)立的全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金，對(duì)經(jīng)辦銀行因發(fā)放農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款而產(chǎn)生的損失進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償比例為35%，其中市級(jí)承擔(dān)20%、縣級(jí)承擔(dān)15%。

重慶銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2011年12月末，重慶四家主要涉農(nóng)銀行（重慶農(nóng)商行、農(nóng)行、農(nóng)發(fā)行、郵儲(chǔ)銀行）的 “三權(quán)”抵押貸款余額為57.07億元，其中林權(quán)抵押貸款為36.54億元，農(nóng)房抵押貸款為18.94億元，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款為1.59億元。