廣州浪奇遭爆炒背后：原廠址仍在辦公 被炒作地塊估值存疑

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

于去年12月初啟動(dòng)上漲行情的廣州浪奇（000523,SZ），在春節(jié)長假后的首個(gè)交易日大漲近10%。目前，公司股價(jià)已從12月4日的4.44元一路上漲至2月19日的最高8元，股價(jià)幾近翻倍。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，這一波上漲行情中，游資炒作的跡象十分明顯，背后的噱頭是廣州浪奇位于廣州國際金融城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的原廠址地塊。此間，不斷有消息稱該地塊將被收儲(chǔ)，廣州浪奇可因此獲利超過60億元，是其目前市值的兩倍。

但記者昨日實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，雖然廣州浪奇生產(chǎn)線目前已經(jīng)開始陸續(xù)搬遷，但原廠區(qū)內(nèi)仍有工作人員辦公。

此外，廣州浪奇和廣州市政府近期并未發(fā)布任何關(guān)于該地塊處置意見的消息，該土地價(jià)值目前仍難以準(zhǔn)確評(píng)估。

一塊地引發(fā)的熱炒/

盡管去年三季度業(yè)績并未帶來太大驚喜，但廣州浪奇近來一直頗受關(guān)注。

根據(jù)同花順數(shù)據(jù)，該股于去年12月初啟動(dòng)單邊上漲行情，截至2月5日股價(jià)就上漲了36.57％。在春節(jié)后的首個(gè)交易日（2月18日），廣州浪奇繼續(xù)上揚(yáng)勢(shì)頭，當(dāng)日漲幅達(dá)到9.96%；昨日股價(jià)盤中沖高至8元，收盤時(shí)該股報(bào)7.61元，上漲2.84%。

在2月18日滬深兩市主力資金流向排行中，廣州浪奇流入凈額為5728萬元，名列第10位。同時(shí)，深交所龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，2月18日當(dāng)日買入最多的前五位營業(yè)部中，有四位為廣東本地營業(yè)部。但是，買入資金中沒有發(fā)現(xiàn)機(jī)構(gòu)席位的身影，游資炒作的跡象十分明顯。

對(duì)此，廣州浪奇證券事務(wù)代表張曉敏昨日（2月19日）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，該股近期的表現(xiàn)與其原廠址所在的地塊有關(guān)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日實(shí)地探訪了解到，廣州浪奇原廠址位于廣州市天河區(qū)黃埔大道東，在廣州國際金融城的規(guī)劃區(qū)之內(nèi)。據(jù)張曉敏的介紹，原廠址占地面積約為12萬平方米。

由于最近廣州國際金融城區(qū)域的一場土地拍賣會(huì)，廣州浪奇這塊地的潛在價(jià)值被放大。

2月7日，廣州國際金融城首批四宗地塊入市，受到買家熱捧，最終達(dá)成交易的樓面地價(jià)為12200元/平方米到17761元/平方米不等，地塊的平均容積率接近7。

市場據(jù)此測(cè)算出廣州浪奇原廠地塊的潛在價(jià)值。按照平均容積率7、平均樓面地價(jià)15000元/平方米計(jì)算，該地塊成交后的價(jià)值為126億元，如果廣州浪奇最終獲得50%的補(bǔ)償，那該地塊潛在的價(jià)值將達(dá)到63億元，價(jià)值約為其目前市值的兩倍。

處置方案尚未出臺(tái)/

廣州浪奇曾在2009年2月16日發(fā)布的一則公告中稱，廣州市將分階段推進(jìn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”工作，根據(jù)廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)、廣州市環(huán)境保護(hù)局和廣州市安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)市區(qū)退二搬遷企業(yè)名單的通知》（穗發(fā)改工[2008]39號(hào)文），公司被列入第二批影響環(huán)保類“退二”搬遷企業(yè)名單，于2012年底前須完成搬遷工作。

張曉敏透露，目前廣州浪奇的生產(chǎn)線已經(jīng)開始陸續(xù)搬遷，但原廠址基本的辦公仍在繼續(xù)進(jìn)行。在記者實(shí)地探訪過程中，廣州浪奇的工作人員也證實(shí)了這一情況。

張曉敏介紹，對(duì)該地塊的處置方法有三種，一是向市政府申請(qǐng)收儲(chǔ)轉(zhuǎn)而進(jìn)入土地市場，二是自行投資進(jìn)行開發(fā)，第三種方案則是尋求合作開發(fā)。公司將爭取對(duì)股東最有利的處置方案。

按照相關(guān)規(guī)定，如果該地塊收儲(chǔ)，廣州浪奇將獲得土地拍賣款40%到60%的補(bǔ)償，與自行投資或者合作開發(fā)相比，無疑是對(duì)廣州浪奇最有利的方案。

但張曉敏透露，對(duì)于如何處置原廠地塊，公司目前仍在與廣州市政府進(jìn)行商討，所以具體方案還未出臺(tái)。

土地仍難以估值/

實(shí)際上，由于廣州浪奇原廠地塊容積率、樓面地價(jià)等細(xì)節(jié)信息尚無法確認(rèn)，針對(duì)該地塊的估值，業(yè)界存在不同意見。

國泰君安的研報(bào)指出，廣州浪奇擁有的地塊按全部招拍掛處理測(cè)算，從公司附近天河區(qū)廣氮地塊，以及海珠區(qū)琶洲地塊的土地出讓形勢(shì)看，公司土地的公允價(jià)值約為32.4億元，出讓土地可得到的收益或僅為16.5億元，遠(yuǎn)低于63億元的預(yù)期。

廣州浪奇目前總股本為4.45億股，按照國泰君安的測(cè)算，廣州浪奇因土地收儲(chǔ)獲得的收益對(duì)應(yīng)的每股價(jià)值僅為3.7元，加上目前2.28元的每股凈資產(chǎn)，該股股價(jià)應(yīng)為5.98元左右。但昨日收盤，廣州浪奇已報(bào)7.61元。

“已經(jīng)發(fā)展了20年的珠江新城近幾年拍出的地價(jià)也很少有超過15000元/平方米的，有什么理由給這塊地這么高的預(yù)期？”資深房地產(chǎn)專家韓世同對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于容積率和地價(jià)能否達(dá)到預(yù)期還存疑問，現(xiàn)在就過高地預(yù)測(cè)上述塊地的價(jià)值，顯然帶有明顯的炒作傾向。

韓世同指出，按照一般的慣例，廣州市政府可能還要對(duì)廣州浪奇的搬遷給予一定的補(bǔ)貼，因此也沒有理由在土地補(bǔ)償方面給出太高的標(biāo)準(zhǔn)。