曲子：樓市泡沫破裂 三四線城市不可承受之重

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◎曲子

2013年，到了市場該說真話的時候了。任何掩蓋都不可能是一萬年，現(xiàn)在是“只爭朝夕”暴露真相。

2013年，三四線城市樓市泡沫破裂已難以阻止。而住房供應(yīng)量和空置房數(shù)量，龐大到讓人難以想象，將會使這些三四線城市的經(jīng)濟不可承受。

這世上沒人見過鬼，但《聊齋志異》后，中國人常常和“鬼”糾纏不休。這個世界沒有“鬼”卻有鬼話，這個世界上也不會有神話。

中國應(yīng)該也必須更多一些理性、常識和對經(jīng)濟規(guī)律的尊重。

中國經(jīng)濟30多年高速發(fā)展，近10年更是在經(jīng)濟體量不斷增大情況下，繼續(xù)高速沖擊。理性和常識告訴我們，資產(chǎn)價格不可能沒有泡沫。世界經(jīng)濟發(fā)展史和各國發(fā)展規(guī)律告訴世人，但凡一國經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展后，沒有不出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫和泡沫破滅的。

更重要的是，經(jīng)濟規(guī)律告訴經(jīng)濟決策者和經(jīng)濟活動中的人們，任何長期貨幣超發(fā)、信貸擴張，所帶來的必然是通脹或資產(chǎn)價格泡沫。而兩者同時出現(xiàn)更是常態(tài)和經(jīng)濟病態(tài)癥狀。

似乎人類并沒有太好的辦法，唯有在危機爆發(fā)時甚至爆發(fā)后，才能真正意識到理性、常識和經(jīng)濟規(guī)律的意義。

“天下沒有不散的宴席”，天下也沒有不破的泡沫。泡沫何時破滅的確不好預(yù)測，但目前暴露的三四線城市住房供應(yīng)量和市場現(xiàn)狀，可以確定的是，2013年，將是終結(jié)房地產(chǎn)市場泡沫的元年。

房價上漲和下跌時規(guī)律不一樣。上漲時是由一線城市逐級往下游城市蔓延；下跌時則由三四線城市率先下跌然后 “圍攻”一二線城市。這是典型的投資品市場漲跌規(guī)律。房價下跌將再次演繹“從農(nóng)村包圍城市”的中國特色之路。

“病來如山倒，病去如抽絲”。中國樓市已錯了太久了，一旦預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，市場需要彌補之前的嚴(yán)重錯誤，調(diào)整將會非常慘烈。不論是日本還是美國當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破滅，都不曾是緩慢下跌的。如果說，中國房地產(chǎn)泡沫有什么例外，就是“量”的泡沫遠大于“價格”泡沫。

三四線城市樓市泡沫破裂，所導(dǎo)致當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟不可承受之重，主要表現(xiàn)在五個方面：地方政府的土地財政和債務(wù)投資經(jīng)濟，將因樓市泡沫破裂使財政收支差額突增而陷入困境；銀行信貸呆壞賬率快速上升，制約銀行放貸進而影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟；影子銀行、民間借貸風(fēng)險完全暴露，并影響當(dāng)?shù)孛駹I經(jīng)濟和社會穩(wěn)定；當(dāng)?shù)卣當(dāng)?shù)目龐大的在建項目資金落實，將出現(xiàn)嚴(yán)重缺口，部分項目下馬必然；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟將呈現(xiàn)快速收縮態(tài)勢。

任何國家房地產(chǎn)泡沫破滅，必然帶來整體經(jīng)濟增長下行。美國經(jīng)濟學(xué)家福德懷雷的研究表明，美國近200年歷史中，現(xiàn)代社會的經(jīng)濟衰退，往往都與房地產(chǎn)泡沫破滅有關(guān)。房地產(chǎn)泡沫從來就不是新的經(jīng)濟現(xiàn)象，世界史上出現(xiàn)的任何資產(chǎn)泡沫都極為相似，但這回輪到中國了。

所謂 “中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)深度綁架”，可以從三個方面理解：一是，經(jīng)濟增長的依賴。過去10年來中國經(jīng)濟增長除了出口凈增長外就是固定資產(chǎn)投資，而4萬億財政刺激以來，投資占GDP比值已突破50%。二是，財政依賴，尤其是地方政府。1999年至2011年，中國土地出讓收入總額約12.75萬億元，去年又達到2.69萬億元，合計15.44萬億元，平均每年超過1萬億元。三是，金融依賴。房地產(chǎn)直接貸款額度占總貸款比重20%左右，間接比重則更大。去年貸款總額為67萬億元，即便以20%計算也超過13萬億元。

任何抵擋房價下跌的政策和措施都將是徒勞無效的。地方政府會使出渾身解數(shù)，去挽救樓市和拯救經(jīng)濟下滑中的企業(yè)。但問題是，誰來挽救和拯救他們？這就像山上滾下一塊巨石，你不能在半山腰去接住一樣。唯一的辦法就是，讓巨石回落到地面上。

三四線城市房價下跌，會給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟帶來多大沖擊，這取決于當(dāng)?shù)胤科笥卸啻髱齑婧驮诮ǚ俊淖钚屡兜泥嵵莺吞粕降膱蟮揽?，可能超出所有人的想象。為何會走到今天這步田地，原因在于：一是，沒有系統(tǒng)的公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)；二是，掩蓋事實真相。

三四線城市房價下跌，肯定會是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟不可承受之重。但房地產(chǎn)泡沫破滅對中國經(jīng)濟長遠和未來來說，并非壞事。只有終結(jié)被房地產(chǎn)深度綁架的中國經(jīng)濟，中國經(jīng)濟才能回到正路上來——由要素驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)榭啃?、?chuàng)新和科技驅(qū)動。

有無挽救當(dāng)?shù)亟?jīng)濟良策？有，且僅有一條：出售當(dāng)?shù)貒匈Y產(chǎn)并減少行政干預(yù)經(jīng)濟。地方政府賣完土地賣家產(chǎn)，但這卻是一條正確之路。

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