退房令發(fā)布三年 三央企銷(xiāo)售破千億

編者按：2010年3月國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布78家央企“退房令”以來(lái)，各種博弈從來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)。三年來(lái)，伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的起伏變遷，央企地產(chǎn)格局也重新洗牌。在剛剛過(guò)去的2012年，3家央企或國(guó)資背景的房地產(chǎn)企業(yè)趕上萬(wàn)科，全年銷(xiāo)售額突破千億元。央企“退房令”為何成為了一場(chǎng)“未了局”？央企到底給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了什么？

2012年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售已經(jīng)華麗收官。去年初，房地產(chǎn)企業(yè)那一臉“慘淡的愁云”，早已被3月份以來(lái)高位運(yùn)行的成交量一掃而光。對(duì)于萬(wàn)科而言，年銷(xiāo)售額過(guò)千億元不再是一個(gè)人的舞蹈，央企保利地產(chǎn)和中國(guó)建筑的加入，形成了千億俱樂(lè)部三足鼎立的局面，然而，隨著地方國(guó)資背景的綠地集團(tuán)的半路殺出，千億俱樂(lè)部原有的舞臺(tái)顯得有些促狹。雖然不再是一個(gè)人的獨(dú)舞，但萬(wàn)科或許還是有些孤單，畢竟，它是這個(gè)舞臺(tái)上唯一一家民營(yíng)企業(yè)。

幾家歡喜幾家愁。就在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為2012年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)慶功之時(shí)，中房股份遭遇了“被棄”的尷尬，而此時(shí)，中房剛剛在二級(jí)市場(chǎng)“脫帽”一年。1月8日，中房股份公告稱，公司第一大股東中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（中房集團(tuán)）擬通過(guò)公開(kāi)征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持公司的全部股份。

保利地產(chǎn)中國(guó)建筑綠地集團(tuán)

躋身千億俱樂(lè)部

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月14日，已發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)的房企中，25家標(biāo)桿上市房企2012年銷(xiāo)售額總計(jì)為9664.58億元。其中，萬(wàn)科、保利、中海以及恒大4家房企合計(jì)銷(xiāo)售額為4248.5億元，占上述25家上市房企2012年銷(xiāo)售總額的44%。在去年10月份就已經(jīng)有保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中駿置業(yè)、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)。到2012年收官，房地產(chǎn)全行業(yè)實(shí)現(xiàn)了超額完成年度任務(wù)。

緊隨萬(wàn)科的步伐，2012年保利地產(chǎn)加入了房地產(chǎn)企業(yè)“千億”俱樂(lè)部。保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約金額1017.39億元，同比增長(zhǎng)38.91%，為以后年度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入689億元，同比增長(zhǎng)46.48%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)84.05億元，同比增長(zhǎng)28.69%。報(bào)告期內(nèi)公司收入與利潤(rùn)均取得較大幅度增長(zhǎng)，主要緣于公司已銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。

就在2006年，保利地產(chǎn)的年簽約金額數(shù)據(jù)還只是83.65億元。借著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展之勢(shì)，保利地產(chǎn)完成了華麗轉(zhuǎn)身。與萬(wàn)科有著相似的銷(xiāo)售策略，保利地產(chǎn)選擇了以中小戶型為主、維持高周轉(zhuǎn)率的銷(xiāo)售思路。這讓它盡量避免了<!--keyword--><!--/keyword-->宏觀<!--keyword--><!--/keyword-->調(diào)控政策的影響，同時(shí)滿足了市場(chǎng)上的剛需和首改需求。而許多開(kāi)發(fā)商正是因?yàn)榉磻?yīng)較慢而導(dǎo)致不少戶型滯銷(xiāo)，影響了整體周轉(zhuǎn)。

去年1-12月份，中國(guó)建筑共取得銷(xiāo)售額1106億元人民幣，銷(xiāo)售面積968萬(wàn)，分別比上年同期增長(zhǎng)23.6%及37.7%。其中，由其控股的中海地產(chǎn)2012年共累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額1115.2億港元。

2012年4月，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在博鰲許下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額超千億元的心愿如期實(shí)現(xiàn)。2012年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)以1078億元躍入千億房企行列，其中，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)占比超過(guò)40%，而按照綠地此前的預(yù)估，2013年商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)比例將突破60%，超過(guò)住宅而飽受詬病的摩天大樓，綠城獨(dú)創(chuàng)超高樓散售模式，只持有核心物業(yè)如酒店和商場(chǎng)，辦公樓能賣(mài)的全部賣(mài)掉，將高樓的回收成本從15-16年縮短至2-3年。

房地產(chǎn)企業(yè)走過(guò)了有驚無(wú)險(xiǎn)的2012年并收益頗豐，但恒大地產(chǎn)或許還有小小的遺憾。2012年，恒大地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額923.2億元，完成全年800億元合約銷(xiāo)售計(jì)劃的115.4%，銷(xiāo)售額較2011年增長(zhǎng)14.8%；累計(jì)合約銷(xiāo)售面積1548.5萬(wàn)平方米 ，較2011年增長(zhǎng)26.9%。距離千億體量一步之遙的恒大地產(chǎn)近日宣布，今年全年合約銷(xiāo)售目標(biāo)為1000億元，較去年實(shí)際合約銷(xiāo)售高8.3%。

央企近幾年的發(fā)展確實(shí)迅猛。在房企50強(qiáng)榜單中，開(kāi)始出現(xiàn)越來(lái)越多的央企身影。華潤(rùn)置地、中國(guó)鐵建、中國(guó)中鐵、中冶集團(tuán)等央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最近三年快速增長(zhǎng)。華潤(rùn)置地2009年至2011年的銷(xiāo)售額一直在200億-300億元的區(qū)間徘徊，但2012年華潤(rùn)置地的合約銷(xiāo)售額一舉增至522億元。中國(guó)鐵建和中國(guó)中鐵的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2012年房企銷(xiāo)售榜中排行第23和24位，分別達(dá)到213億元和199億元。這兩家央企都是在2009年之后才大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，中國(guó)中鐵的地產(chǎn)業(yè)務(wù)2009年?duì)I業(yè)收入不足30億元，而中國(guó)鐵建曾規(guī)劃2015年前進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)20強(qiáng)。

保利領(lǐng)冠廣州

北京城建稱霸北京

北京、上海、廣州三個(gè)城市為保利提供的凈利潤(rùn)在2010年和2011年都占到了整體的3成。在剛剛過(guò)去的2012年，廣州為保利貢獻(xiàn)了141億元的住宅銷(xiāo)售額，也使保利首次超越富力成為當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售第一名。此前4年，富力都占據(jù)著這個(gè)位置。如果加上商業(yè)項(xiàng)目的出售，僅廣州一座城市，保利2012年總銷(xiāo)售額達(dá)到了200億元。保利的勝利不只在廣州一座城市，武漢保利以銷(xiāo)售額破70億的驕人業(yè)績(jī)成為武漢樓市的絕對(duì)贏家。

中海也算是一家年銷(xiāo)售額過(guò)千億的房地產(chǎn)企業(yè)，不過(guò)是以港元計(jì)價(jià)。1月10日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司宣布，2012年1至12月份，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額1115.2億港元，同比增長(zhǎng)28.1%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積729.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.6%。據(jù)中海介紹，去年12月份，北方區(qū)為銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積最多的地區(qū)，銷(xiāo)售額達(dá)16.07億港元，銷(xiāo)售面積達(dá)16.72萬(wàn)平方米；珠三角地區(qū)為銷(xiāo)售額增長(zhǎng)幅度最快的地區(qū)，銷(xiāo)售額達(dá)3.67億港元，同比增長(zhǎng)11.21%；而環(huán)渤海地區(qū)則為銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度最快的地區(qū)，銷(xiāo)售面積達(dá)9.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.80%。

北方市場(chǎng)支撐了中海在2012年繼續(xù)保持銷(xiāo)售業(yè)績(jī)前5名的位置，而在北京市場(chǎng)，中海更是獲得了銷(xiāo)售額亞軍的寶座。

中海“稱霸”北京，并不容易。2012年全年，北京市銷(xiāo)售額突破百億元的房企從2011年的4家升為2012年的5家，中海、保利、金融街等房企更憑借充足貨源成為年度黑馬，中海憑借115億元的銷(xiāo)售額險(xiǎn)勝其他4家房地產(chǎn)企業(yè)，其中僅旗下中海九號(hào)公館單盤(pán)全年就收金45.2億元。

不過(guò)，總的來(lái)說(shuō)，國(guó)企還是北京商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的絕對(duì)主力。北京城建、中海、保利、首開(kāi)、中國(guó)鐵建、中化方興等國(guó)企以迅猛態(tài)勢(shì)搶占前十名，民企只有龍湖、SOHO中國(guó)尚存。地產(chǎn)老大萬(wàn)科在北京已跌出前三。而萬(wàn)科在北京市場(chǎng)的合作方，均是清一色的國(guó)企。

2011年僅排名第7位的北京城建，2012年銷(xiāo)售金額為120.65億，位列第一。接下來(lái)是中海、保利、首開(kāi)，銷(xiāo)售金額分別為115.12億、112.5億、106.91億。四家均為國(guó)企，其中，北京城建和首開(kāi)為北京市本土國(guó)企，而中海、保利則屬央企。

中房集團(tuán)賣(mài)殼“棄子”

剛剛擺脫“戴帽”陰影一年，中房股份就遭遇了“被棄”的尷尬。

1月8日，中房股份公告稱，公司第一大股東中房集團(tuán)擬通過(guò)公開(kāi)征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持公司的全部股份。而這，或是因?yàn)橹袊?guó)交通建設(shè)集團(tuán)對(duì)旗下兩個(gè)地產(chǎn)融資平臺(tái)中房置業(yè)股份有限公司、中房重實(shí)地產(chǎn)股份有限公司的清理終于明晰。

2010年8月19日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委宣布將以無(wú)償行政劃撥的方式把中房集團(tuán)整體并入中國(guó)交建集團(tuán)后，中國(guó)交建集團(tuán)的房地產(chǎn)資產(chǎn)的平臺(tái)就有了中房股份和中房地產(chǎn)兩個(gè)<!--keyword--><!--/keyword-->A股<!--keyword--><!--/keyword-->上市平臺(tái)。

中房股份公告顯示，中房集團(tuán)是中房股份的第一大股東，持有后者10979.9224萬(wàn)股，占中房股份總股本的18.96%。根據(jù)股權(quán)分置改革的承諾，上述股份已于2012年1月5日禁售期滿，禁售期滿之后，中房集團(tuán)通過(guò)證券交易系統(tǒng)出售中房股份的價(jià)格應(yīng)不低于7元/股。

從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，中房地產(chǎn)的情況要比中房股份好很多，雖然兩家公司均已摘星脫帽，但中房股份目前仍在虧損，而中房地產(chǎn)已大幅盈利，其預(yù)計(jì)2012年凈利潤(rùn)為13024萬(wàn)元，比2011年增長(zhǎng)80.16%。如此來(lái)看，中房股份成為“棄子”也在情理之中。