營口樓市風(fēng)險集聚 多家銀行叫停開發(fā)貸

盡管營口給出了眾多優(yōu)惠政策來刺激樓市，然而銷售不暢的局面似乎并沒有太多改觀。而長時間的銷售不振，致現(xiàn)金無法及時回流，讓當(dāng)?shù)乇姸嚅_發(fā)商開始陷入了缺錢的窘境，急需銀行提供資金支持。

在去年1月20日舉辦的營口市房地產(chǎn)企業(yè)座談會上，營口房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會秘書長李錦生就曾表示，布局營口的房企面臨資金緊張，融資渠道少的境況。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在營口實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大銀行設(shè)在營口的分行針對開發(fā)商的貸款審批沒有絲毫松懈，似乎都不約而同地從資金源頭上卡住了房企的“七寸”——目前，多家銀行都已經(jīng)停止了發(fā)放開發(fā)貸。

開發(fā)商“七寸”被卡

1月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從營口銀行了解到，該行已經(jīng)停止了和房企的相關(guān)合作，負(fù)責(zé)公司信貸的一位工作人員告訴記者，不僅是開發(fā)貸，營口銀行和開發(fā)商的相關(guān)合作都已經(jīng)停止了。包括個人按揭貸款業(yè)務(wù)，也被叫停。“個人按揭的前提是和開發(fā)商有合作，而我們現(xiàn)在恰沒有。”

1月14日，記者又向營口銀行核實是否提供“個人按揭貸款”事宜，得到的答案是 “營口銀行不辦理個人按揭業(yè)務(wù)”。

在中國銀行營口分行，該行信貸部負(fù)責(zé)人表示，目前的利率是比基準(zhǔn)利率上調(diào)20%，且在營口申請開發(fā)貸的難度非常大，需要向遼寧省行遞交申請，只有前30名有希望被通過。對于個人按揭貸款，該負(fù)責(zé)人表示，這也需要遼寧省行審批，不過，按揭貸款比開發(fā)貸申請要容易一些。

盛京銀行營口分行的相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者，該在營口的房地產(chǎn)貸款份額最大，但開發(fā)貸一直處于暫緩狀態(tài)。“關(guān)于房企開發(fā)貸的合作不愿往上報，報了也批不下來，外地公司本地公司都一樣。”

“只有極個別的情況能申請開發(fā)貸。”華夏銀行營口分行的負(fù)責(zé)人表示。

在中國工商銀行營口分行，一位負(fù)責(zé)信貸的工作人員告訴記者，不僅僅是工行，所有的銀行都停止了針對開發(fā)商的貸款。對于個人購房按揭服務(wù)，按揭針對的是購房者，不是開發(fā)商，這項業(yè)務(wù)還在辦理中。

值得注意的是，同為三線城市的南通雖然也存在庫存危機，但開發(fā)貸并沒有完全停止。

在記者走訪南通當(dāng)?shù)氐慕煌ㄣy行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等多家銀行發(fā)現(xiàn)，各大銀行負(fù)責(zé)公司信貸的工作人員均表示，大型房企和現(xiàn)金流較為充足的房企仍可申請開發(fā)貸。

對于營口多家銀行停止開發(fā)貸的行為，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強分析，說明金融機構(gòu)對當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)險有很高的警覺了，這也是觀察市場風(fēng)險程度的指標(biāo)。

中國指數(shù)研究院的研報表明，營口等三線城市由于人口基數(shù)低、實際需求有限，過去幾年隨著制造業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勞動力大量引入，房地產(chǎn)市場快速擴張，但這畢竟只是短期的。隨著勞動力成本優(yōu)勢的逐漸消失，以及工業(yè)化規(guī)模達到或超過城市的承受能力，住房市場發(fā)展必然放緩甚至萎縮。要消耗過去幾年快速擴張拿地和在建項目，需要相當(dāng)長的時間，這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L期存在。

城市風(fēng)險指數(shù)增加

在CRIC（克而瑞研究中心）2012年10月發(fā)布的中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜報告中，營口位列全國城市市場風(fēng)險排名第26名。營口地區(qū)樓市的供求比為52，人均土地居住面積更是高達182平方米。報告指出，部分三線城市風(fēng)險主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場快速擴張、房價持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中，但其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來的風(fēng)險正集中展現(xiàn)。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進指出，新增供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了成交量，營口的城市風(fēng)險指數(shù)在增加。營口的各商業(yè)銀行，無疑嗅出了這一市場氣息。在沒有一個更為健康的市場行情出現(xiàn)時，開發(fā)貸動作有進一步弱化的趨勢。“當(dāng)然，這種風(fēng)險很可能會隨著城鎮(zhèn)化趨勢而有所減弱，但也并不意味著市場很快有一個轉(zhuǎn)機，從布局營口的房企來看，降價促銷，或許是2013年必須面對的。”

在CRIC發(fā)布的上述報告中，營口的房價收入比高達153。房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，一般合理的房價收入比的取值范圍為4~6之間。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫。

嚴(yán)躍進分析認(rèn)為，營口的房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一二線城市，在三線城市中也相對處于一個高位水平，甚至接近于鄂爾多斯的174，營口的樓市風(fēng)險確實需要警惕。“隨著大型房企逐漸進入營口這樣的三線城市，一些原有的中小房企可能難以在原有的樓市中再分得一杯羹。這部分房企若難以提供差異化、有競爭力的產(chǎn)品，很可能會喪失原有的市場地位。”