營(yíng)口樓市風(fēng)險(xiǎn)集聚 多家銀行叫停開發(fā)貸

盡管營(yíng)口給出了眾多優(yōu)惠政策來刺激樓市，然而銷售不暢的局面似乎并沒有太多改觀。而長(zhǎng)時(shí)間的銷售不振，致現(xiàn)金無法及時(shí)回流，讓當(dāng)?shù)乇姸嚅_發(fā)商開始陷入了缺錢的窘境，急需銀行提供資金支持。

在去年1月20日舉辦的營(yíng)口市房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，營(yíng)口房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)李錦生就曾表示，布局營(yíng)口的房企面臨資金緊張，融資渠道少的境況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在營(yíng)口實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大銀行設(shè)在營(yíng)口的分行針對(duì)開發(fā)商的貸款審批沒有絲毫松懈，似乎都不約而同地從資金源頭上卡住了房企的“七寸”——目前，多家銀行都已經(jīng)停止了發(fā)放開發(fā)貸。

開發(fā)商“七寸”被卡

1月8日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從營(yíng)口銀行了解到，該行已經(jīng)停止了和房企的相關(guān)合作，負(fù)責(zé)公司信貸的一位工作人員告訴記者，不僅是開發(fā)貸，營(yíng)口銀行和開發(fā)商的相關(guān)合作都已經(jīng)停止了。包括個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，也被叫停。“個(gè)人按揭的前提是和開發(fā)商有合作，而我們現(xiàn)在恰沒有。”

1月14日，記者又向營(yíng)口銀行核實(shí)是否提供“個(gè)人按揭貸款”事宜，得到的答案是 “營(yíng)口銀行不辦理個(gè)人按揭業(yè)務(wù)”。

在中國(guó)銀行營(yíng)口分行，該行信貸部負(fù)責(zé)人表示，目前的利率是比基準(zhǔn)利率上調(diào)20%，且在營(yíng)口申請(qǐng)開發(fā)貸的難度非常大，需要向遼寧省行遞交申請(qǐng)，只有前30名有希望被通過。對(duì)于個(gè)人按揭貸款，該負(fù)責(zé)人表示，這也需要遼寧省行審批，不過，按揭貸款比開發(fā)貸申請(qǐng)要容易一些。

盛京銀行營(yíng)口分行的相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者，該在營(yíng)口的房地產(chǎn)貸款份額最大，但開發(fā)貸一直處于暫緩狀態(tài)。“關(guān)于房企開發(fā)貸的合作不愿往上報(bào)，報(bào)了也批不下來，外地公司本地公司都一樣。”

“只有極個(gè)別的情況能申請(qǐng)開發(fā)貸。”華夏銀行營(yíng)口分行的負(fù)責(zé)人表示。

在中國(guó)工商銀行營(yíng)口分行，一位負(fù)責(zé)信貸的工作人員告訴記者，不僅僅是工行，所有的銀行都停止了針對(duì)開發(fā)商的貸款。對(duì)于個(gè)人購(gòu)房按揭服務(wù)，按揭針對(duì)的是購(gòu)房者，不是開發(fā)商，這項(xiàng)業(yè)務(wù)還在辦理中。

值得注意的是，同為三線城市的南通雖然也存在庫(kù)存危機(jī)，但開發(fā)貸并沒有完全停止。

在記者走訪南通當(dāng)?shù)氐慕煌ㄣy行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等多家銀行發(fā)現(xiàn)，各大銀行負(fù)責(zé)公司信貸的工作人員均表示，大型房企和現(xiàn)金流較為充足的房企仍可申請(qǐng)開發(fā)貸。

對(duì)于營(yíng)口多家銀行停止開發(fā)貸的行為，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析，說明金融機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)險(xiǎn)有很高的警覺了，這也是觀察市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度的指標(biāo)。

中國(guó)指數(shù)研究院的研報(bào)表明，營(yíng)口等三線城市由于人口基數(shù)低、實(shí)際需求有限，過去幾年隨著制造業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，勞動(dòng)力大量引入，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張，但這畢竟只是短期的。隨著勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)的逐漸消失，以及工業(yè)化規(guī)模達(dá)到或超過城市的承受能力，住房市場(chǎng)發(fā)展必然放緩甚至萎縮。要消耗過去幾年快速擴(kuò)張拿地和在建項(xiàng)目，需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。

城市風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)增加

在CRIC（克而瑞研究中心）2012年10月發(fā)布的中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜報(bào)告中，營(yíng)口位列全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名第26名。營(yíng)口地區(qū)樓市的供求比為52，人均土地居住面積更是高達(dá)182平方米。報(bào)告指出，部分三線城市風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張、房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中，但其本身的需求體量其實(shí)并不足以形成支撐，這些城市未來的風(fēng)險(xiǎn)正集中展現(xiàn)。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，新增供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了成交量，營(yíng)口的城市風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)在增加。營(yíng)口的各商業(yè)銀行，無疑嗅出了這一市場(chǎng)氣息。在沒有一個(gè)更為健康的市場(chǎng)行情出現(xiàn)時(shí)，開發(fā)貸動(dòng)作有進(jìn)一步弱化的趨勢(shì)。“當(dāng)然，這種風(fēng)險(xiǎn)很可能會(huì)隨著城鎮(zhèn)化趨勢(shì)而有所減弱，但也并不意味著市場(chǎng)很快有一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)，從布局營(yíng)口的房企來看，降價(jià)促銷，或許是2013年必須面對(duì)的。”

在CRIC發(fā)布的上述報(bào)告中，營(yíng)口的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)153。房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，一般合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4~6之間。若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，營(yíng)口的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一二線城市，在三線城市中也相對(duì)處于一個(gè)高位水平，甚至接近于鄂爾多斯的174，營(yíng)口的樓市風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)需要警惕。“隨著大型房企逐漸進(jìn)入營(yíng)口這樣的三線城市，一些原有的中小房企可能難以在原有的樓市中再分得一杯羹。這部分房企若難以提供差異化、有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，很可能會(huì)喪失原有的市場(chǎng)地位。”