馬光遠(yuǎn)：10年后趕快逃離房地產(chǎn)

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自成都

2012年，對于國家或是每個人來說，都是不平凡的。尤其在經(jīng)濟(jì)生活領(lǐng)域，中國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷著改革開放以來最大的變革和調(diào)整，其中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更是前所未見。

今日（12月28日）下午，中國西部第一大報《成都商報》與中國主流財經(jīng)日報《每日經(jīng)濟(jì)新聞》再度攜手，舉辦成都地產(chǎn)界的年度盛宴--“2012中國價值地產(chǎn)成都年會暨2012中國價值地產(chǎn)成都榜頒獎典禮”。知名財經(jīng)評論家馬光遠(yuǎn)在現(xiàn)場發(fā)表《2013中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)的應(yīng)對》主題演講并表示，之所以仍要發(fā)展房地產(chǎn)，是因為目前仍然短缺。

2013年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)、方向和主要任務(wù)已清晰可見，“城鎮(zhèn)化”被中央經(jīng)濟(jì)工作會議列為未來中國經(jīng)濟(jì)新增長點及最大潛在內(nèi)需之源。“城鎮(zhèn)化肯定是對房地產(chǎn)業(yè)的推動。未來10年，房地產(chǎn)肯定是未來發(fā)展最好的產(chǎn)業(yè)之一，而且很有可能沒有之一。”馬光遠(yuǎn)稱。

“房地產(chǎn)抓住10年城鎮(zhèn)化的發(fā)展機會，10年后會怎么樣？”在馬光遠(yuǎn)看來，觀察全世界的泡沫，都是同樣一個結(jié)局：崩盤。10年后只能趕快逃離房地產(chǎn)。”

房地產(chǎn)回暖成定局

“房地產(chǎn)回暖從6月份已經(jīng)成為定局。”在下午舉行的“2012年中國價值地產(chǎn)成都年會”上，馬光遠(yuǎn)對我國房地產(chǎn)如是研判。

今年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投入、銷售數(shù)字，儼然能夠佐證馬光遠(yuǎn)的判斷。2012年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個百分點。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個百分點。11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。

“未來一年，房地產(chǎn)政策不會有大的變化，房地產(chǎn)悄然進(jìn)入了不算太壞的‘均衡’。”馬光遠(yuǎn)認(rèn)為。

在十八大之后，2013年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)、方向和主要任務(wù)已清晰可見，“城鎮(zhèn)化”被中央經(jīng)濟(jì)工作會議列為未來中國經(jīng)濟(jì)新增長點及最大潛在內(nèi)需之源。在馬光遠(yuǎn)看來，十二五期間，我國房地產(chǎn)行業(yè)的總體機遇大于挑戰(zhàn)，其中，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)將成為房地產(chǎn)發(fā)展面臨的重大機遇。

以京津冀、長三角、珠三角三個大城市圈為例，馬光遠(yuǎn)表示，一線城市城鎮(zhèn)化過程中沒有風(fēng)險，人口向大城市轉(zhuǎn)移是一個必然的趨勢。

“城鎮(zhèn)化肯定是對房地產(chǎn)業(yè)的推動。未來10年，房地產(chǎn)肯定是未來發(fā)展最好的產(chǎn)業(yè)之一，而且很有可能沒有之一。”馬光遠(yuǎn)稱。他同時強調(diào)，他所說的發(fā)展僅限于房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展，并不包括房地產(chǎn)價格的上漲。

房價暴漲可能習(xí)慣不大

“十一五”期間，銷售面積和銷售額的年增長率都在下降，但價格一直呈現(xiàn)上升勢頭。但馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)回暖從6月份已經(jīng)成為定局，但房價暴漲的可能性不大。未來房價更可能出現(xiàn)一個緩慢的上漲，在個別城市甚至?xí)兴陆怠?/p>

在經(jīng)濟(jì)生活領(lǐng)域，中國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷著改革開放以來最大的變革和調(diào)整，其中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更是前所未見。在近期的十八大中，中央高層表態(tài)強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會動搖，最新的表態(tài)是：決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

“這是迄今為止最嚴(yán)厲的表態(tài)。”馬光遠(yuǎn)表示，政府之所以調(diào)控房地產(chǎn)，并不是要抑制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而其關(guān)鍵還是因為短缺：3億年輕人需要住房。

馬光遠(yuǎn)將中國房價問題，比作是世界經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域最復(fù)雜的邏輯之一。在其看來，在政府一系列調(diào)控政策下，房價的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，但還會有白銀時代。

泡沫10年后破滅？

“從目前來講，一線城市的房子確實過剩的，從一些大城市來看，也改變了以前房子絕對短缺的狀況，很多人擁有多套房子。在90年代的時候，城市的住房私有率是80%，過了這么多年以后才到89%、90左右，說明了多套房子的人太多。”馬光遠(yuǎn)此前公開表示，“要搞清楚這個問題，首先必須進(jìn)行房地產(chǎn)的普查，告訴我們現(xiàn)在中國真正有多少房子，還需要多少房子，這不僅僅是我一個人關(guān)心的問題，是很多人需要關(guān)心的問題。”

馬光遠(yuǎn)表示，我們現(xiàn)在有很不健康的問題，有很不穩(wěn)定的地方，但未來政策的總方向不會改變：讓大家住上房子，住上好房子。

馬光遠(yuǎn)分析認(rèn)為：真正完成城鎮(zhèn)化50%的過程，還需至少15年。但房地產(chǎn)的暴利期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)進(jìn)入下半場。

按照諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家福格爾做過的研究，經(jīng)濟(jì)減速邊界指標(biāo)為：制造業(yè)就業(yè)人數(shù)占全部就業(yè)人數(shù)的比例達(dá)到23%，以2005年的不變匯率，按照購買力平價，人均GDP達(dá)到11750美元。馬光遠(yuǎn)表示，就上述理論依據(jù)而言，這兩個指標(biāo)中國都已經(jīng)達(dá)到。而此前作為拉動投資的重要組成部分，房地產(chǎn)狀況似乎并不樂觀。

“房地產(chǎn)抓住10年城鎮(zhèn)化的發(fā)展機會，10年后會怎么樣？”在馬光遠(yuǎn)看來，觀察全世界的泡沫，都是同樣一個結(jié)局：崩盤。10年后只能趕快逃離房地產(chǎn)。”