成都價(jià)值地產(chǎn)走向高端化

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

2012年收官在即，12月28日，以“堅(jiān)守價(jià)值，延續(xù)地產(chǎn)精神”為主題的2012中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都年會(huì)暨2102中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都榜大會(huì)在成都舉行，來(lái)自成都市城鄉(xiāng)房管局新聞辦主任李建、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家馬光遠(yuǎn)、成都數(shù)十家品牌房企、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)等參與了此次盛典。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，來(lái)自川籍的房企在當(dāng)前樓市調(diào)控的的逆境之下，仍然愈挫愈勇，并異軍突起，而且成都的樓盤(pán)也將走向高端化趨勢(shì)。

馬光遠(yuǎn)在會(huì)上表示，城鎮(zhèn)化肯定是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)。未來(lái)10年，房地產(chǎn)肯定是未來(lái)發(fā)展最好的產(chǎn)業(yè)之一，但是中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展和高房?jī)r(jià)是兩回事，并不意味著房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)暴漲。此外，中國(guó)房地產(chǎn)已告別跑馬圈地時(shí)代，將進(jìn)入到地產(chǎn)價(jià)值深度挖掘階段。

川籍房企異軍突起

調(diào)控下的地產(chǎn)界，一批梟雄脫穎而出，也有敗走麥城者，黯然離去。地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之際，強(qiáng)者的生存基因備受追捧，也涌現(xiàn)出了不少地產(chǎn)模式，其核心在哪里呢？

與外界想象的不同，決定房企生存與死亡的，并不是樓盤(pán)的價(jià)格，也不是庫(kù)存，更不是負(fù)債率。一份不可或缺的價(jià)值，也許才是決定什么樣的房企能活下來(lái)，并能過(guò)得更好的核心所在。

在本次揭曉的“2012中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都榜樣企業(yè)”中，在上榜的十家房企房企中，除了保利、綠地、佳兆業(yè)、和記黃埔、恒大與花樣年上榜之外，其他四家均來(lái)自四川，他們分別是會(huì)展旅游集團(tuán)、藍(lán)光實(shí)業(yè)、成都人居置業(yè)和國(guó)嘉地產(chǎn)。

“價(jià)值，其實(shí)意味著實(shí)力。”吉信行·方圓置業(yè)總經(jīng)理潘海表示，評(píng)選2012成都樓市最具價(jià)值的企業(yè)，他最看重的指標(biāo)是全年銷量、行業(yè)影響力和產(chǎn)品專業(yè)水準(zhǔn)。

世家機(jī)構(gòu)常務(wù)副總經(jīng)理彭致遠(yuǎn)也表示，“我們既要觀察一個(gè)企業(yè)或樓盤(pán)在今年的影響力、知名度，但最終還是要靠數(shù)據(jù)說(shuō)話。我希望每一家最終晉級(jí)的企業(yè)或樓盤(pán)，都叫好又叫座。”

據(jù)悉，在本次的評(píng)選活動(dòng)中，來(lái)自成都的正合地產(chǎn)、思源經(jīng)紀(jì)、嘉聯(lián)地產(chǎn)、易居地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、吉信行·方圓置業(yè)、世家機(jī)構(gòu)、新港地產(chǎn)、黑蟻廣告、力道廣告等十家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首次聯(lián)袂合作，這也是本次價(jià)值榜評(píng)選的創(chuàng)新之舉，也發(fā)出了更符合市場(chǎng)的聲音和做出了較為客觀的評(píng)判。

樓盤(pán)邁向高端化

除了上述上榜的優(yōu)秀企業(yè)亮相之外，還有系列典型的高端樓盤(pán)也獲得表彰。

據(jù)了解，在這次所列的“2012中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都高端杰作”榜單中，主要有鉑雅苑、綠地錦天府、保利·康橋、中國(guó)鐵建·西派國(guó)際、中糧·御嶺灣、中國(guó)會(huì)館、新希望塔子山壹號(hào)在成都樓市的眾多高端項(xiàng)目中脫穎而出。

而在本次年會(huì)所發(fā)布的“2012中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都精品杰作”榜單中，包括保利·百合花園、佳兆業(yè)·君匯上品、成都雅居樂(lè)花園、合景泰富·萬(wàn)景峰、上海東韻、城投·伊頓小鎮(zhèn)、美好家園、藍(lán)光COCO錦繡、成都合院、名著·司南、香木林·花園里、和信·龍騰府等精品樓盤(pán)亮相。

城市綜合體作為一座城市發(fā)展與繁榮的重要標(biāo)志，如今在成都也漸成氣候。據(jù)悉，在“2012中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都高端城市綜合體”榜單中，環(huán)球中心、泰然·環(huán)球時(shí)代中心、藍(lán)光·空港國(guó)際城、花樣年·龍年國(guó)際廣場(chǎng)、雙楠·尚品廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)、金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

目前，入住成都的“世界500強(qiáng)”企業(yè)已高達(dá)229家，另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)，成都市場(chǎng)對(duì)這種高端商務(wù)辦公需求還會(huì)越來(lái)越大。據(jù)悉，在“2012中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都高端寫(xiě)字樓”榜單中，主要是信德·環(huán)球廣場(chǎng)、東方希望天祥廣場(chǎng)、九龍倉(cāng)·時(shí)代1號(hào)、棕櫚泉國(guó)際中心、泰然·環(huán)球時(shí)代中心等優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓。

此外，在“2012中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都特色商業(yè)地產(chǎn)”榜單中，主要有和記黃埔·新街里、保利·香檳國(guó)際、鐵像寺水街、華潤(rùn)·翡翠里、長(zhǎng)德·新世貿(mào)食品城等商業(yè)項(xiàng)目。

新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵對(duì)今年一部分商業(yè)項(xiàng)目大加贊賞，“商業(yè)地產(chǎn)的頹勢(shì)有目共睹，但我們也看到，類似環(huán)球中心、金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、泰然·環(huán)球時(shí)代中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目憑借優(yōu)秀的產(chǎn)品和地段價(jià)值吸附投資者。”

購(gòu)房深受品牌影響

據(jù)成都神鳥(niǎo)數(shù)據(jù)咨詢有限公司（以下稱神鳥(niǎo)數(shù)據(jù)）調(diào)查報(bào)告顯示，在調(diào)查的目標(biāo)購(gòu)房者中，女性占比為55.4%，略大于男性，超過(guò)60%的受訪者為26~45歲的購(gòu)房者。超過(guò)70%的受訪者接受過(guò)專科以上的高等教育，家庭月收入在2萬(wàn)元及以上的受訪者占34%。

神鳥(niǎo)數(shù)據(jù)提到，超過(guò)70%的受訪者屬于二次及以上購(gòu)房；28.2%的受訪者屬于剛性需求購(gòu)房（第一套房）。而且，在購(gòu)房動(dòng)機(jī)上，約40%的購(gòu)房行為為投資性購(gòu)房行為，其中投資占23.3%、出租占16.1%。

而購(gòu)買(mǎi)影響因素中，首次購(gòu)房者與二次購(gòu)房者關(guān)注的前四位因素，均為“交通便利”、“周邊環(huán)境”、“周邊設(shè)施配套”、“開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù)”等。但是，對(duì)于首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“交通便利”是首要考慮因素。而二次購(gòu)房者則主要考慮“開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù)”，也更加注重“政府重點(diǎn)打造區(qū)域”、“停車(chē)位充足”、“區(qū)域形成商業(yè)氛圍”等。

值得一提的是，萬(wàn)科品牌知名度以45.7%的無(wú)提示第一提及率高于其他品牌開(kāi)發(fā)商品牌。而在提示開(kāi)發(fā)商品牌之后，萬(wàn)科的提示后提及率仍為第一，但前四位品牌開(kāi)發(fā)商的提示提及率較為接近。對(duì)于成都各大房企來(lái)說(shuō)，在受訪者心中萬(wàn)科購(gòu)買(mǎi)傾向最高，而保利口碑最佳。

神鳥(niǎo)數(shù)據(jù)對(duì)成都2012年高端樓盤(pán)調(diào)查顯示，華潤(rùn)金悅灣、保利康橋占據(jù)知名度前兩名，綠地錦天府、建發(fā)淺水灣最具升值空間，仁恒濱河灣、保利康橋獲最受歡迎景觀，而保利康橋和萬(wàn)科五龍山獲得最多的購(gòu)買(mǎi)傾向。

地產(chǎn)將迎“城鎮(zhèn)化”機(jī)遇

在今年12月17日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署明年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，“城鎮(zhèn)化是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在”。此前一段時(shí)間，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)也高度強(qiáng)調(diào)，“未來(lái)幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化”。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、CCTV特約評(píng)論員馬光遠(yuǎn)表示，在未來(lái)10年中，中國(guó)城鎮(zhèn)化速度加快，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)的快速發(fā)展。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，他所說(shuō)的發(fā)展僅限于房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展，并不包括房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

“在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，未來(lái)10年將有大量農(nóng)民進(jìn)入城市，再加上80后90后適婚年齡的到來(lái)，將會(huì)造成2.3億人口缺房。這為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的市場(chǎng)。”馬光遠(yuǎn)表示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)化來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，未來(lái)大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市，如果這些城鎮(zhèn)新增人口無(wú)法負(fù)擔(dān)高額房?jī)r(jià)，住房問(wèn)題不能得到解決，這將是中國(guó)未來(lái)10年發(fā)展中的一個(gè)巨大的“火藥桶。”

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的區(qū)域方向，馬光遠(yuǎn)也闡述了自己的看法。他認(rèn)為，在未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展中，城市集群將成為發(fā)展的主要方向之一。例如，現(xiàn)在我國(guó)已有的3個(gè)城市集群，即京津冀城市集群、京滬杭城市集群、廣東深圳城市集群。這些城市集群的距離都在一個(gè)小時(shí)的車(chē)程之內(nèi)，相互聯(lián)系緊密，集群內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈完整。另一個(gè)方向則是區(qū)域城市集群，這些集群的中心，大都會(huì)是現(xiàn)在的省會(huì)城市，例如成都、貴陽(yáng)等。

（實(shí)習(xí)生盧文錦、周以軒對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）