北京地王囤地三年后開工

售樓處一銷售人員向記者反復表示，預計2013年推出的房源，單價將直逼4萬元

■本報記者王麗新

“年前項目只開8號住宅樓，均價在2.3萬元/平方米，明年初開1號樓，售價最低將達2.5萬元/平方米。”K2·玉瀾灣項目售樓中心一位銷售人員向記者表示，以后入市的房源將逐漸提價。

實際上，這個名為K2·玉瀾灣的項目所在地即為2009年6月轟動一時的北京通州九棵樹地王，由華美地產(chǎn)旗下的北京祈連房地產(chǎn)以17.4億元總價摘得，樓面地價約6265元/平方米。今年7月，本報記者曾赴該地現(xiàn)場調(diào)查，當時有附近居民向記者透露，這個項目今年春季才動工，如此算來，該項目是拿地近3年之后才開始挖地基。

值得一提的是，該地塊曾一度因涉嫌囤地登上了2010年初國土資源部“晾曬”的閑置地王榜單。

不管怎樣，這個昔日的京東地王已經(jīng)入市，但其推出的首棟房源入市銷售均價已經(jīng)達到樓面地價近4倍。在市場預期向好的背景下，該項目相關銷售人士甚至向記者表示，明年預計項目部分戶型最高單價將達3.8萬元/平方米。雖然這一售價有點駭人聽聞，但屆時若真如其所言，這一銷售價格將達到樓面地價的6倍以上。

首期兩棟樓利潤或超2億元

12月22日，記者經(jīng)過項目施工現(xiàn)場，繞過停車場，幾個巨幅廣告墻映入眼簾。隨后，記者以購房者身份進入通州區(qū)九棵樹城鐵旁的K2·玉瀾灣項目銷售現(xiàn)場看到，售樓中心座無虛席，不少人還站在沙盤周圍咨詢樓盤情況。

“項目緊鄰九棵樹地鐵站，一共12棟住宅樓，每棟27層，全部以毛坯房狀態(tài)出售，目前在售的是8號住宅樓。”一位銷售人員向記者推介，樓盤地塊2009年拿地，樓面地價甚至達到9000多元，最先出售的8號住宅樓幾乎是以成本價在售，而明年陸續(xù)推出的房源都將提價。

值得注意的是，根據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，上述地塊為住宅可兼容商業(yè)服務業(yè)用地性質(zhì)，建筑控制規(guī)模小于等于277752平方米，起始價為7.8億元，最終以17.4億元成交。

如果按照上述數(shù)據(jù)推算，該地最終的成交樓面地價為6264.58元/平方米，而非銷售人員口中的9000多元。而且據(jù)記者了解，該地塊現(xiàn)場競拍時，參與競拍的富力地產(chǎn)舉過兩次牌就因樓面地價超過5500元/平方米而放棄了。其他房企高層當場也曾對媒體表示，這塊地將來賣到1萬元/平方米不成問題。

然而，令人感到意外的是，項目并未以1萬元/平方米的售價快速入市。時隔3年半之后，據(jù)記者在售樓中心現(xiàn)場獲悉，項目入市均價約2.3萬元/平方米，甚至其銷售人員還向記者反復表示，項目會逐漸提價，明年最后一棟樓將于5月入市，屆時單價將達3.8萬元/平方米。

事實上，有業(yè)內(nèi)人士向記者算了一筆賬，以上述樓面地價加上建安成本、財務成本等各種成本，該項目每平米成本約為16000元/平方米，最多不超過18000元/平方米。

據(jù)此，保守估計，以8號住宅樓均價2.3萬元/平方米計算，該項目每平米利潤將在5000元/平方米左右。

值得一提的是，據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站顯示，上述項目1號和8號住宅樓均已在2012年12月15日拿到預售證，兩棟樓的銷售狀態(tài)均為“開盤”。其中，1號樓住宅擬售價格為26982元/平方米，8號樓為28018元/平方米，批準銷售面積共計為46209.04平方米。

至此，上述業(yè)內(nèi)人士向記者表示，如果1號和8號住宅樓都以2.3萬元/平方米的價格順利成交，項目每平米利潤約為5000元，那么其首期取得預售許可證的上述兩棟樓利潤將達2.3億元，而項目若逐步提價，利潤空間也將更大。

土地“晾曬”三年半才入市

資料顯示，該地塊在2009年曾轟動一時。2009年6月25日，該地塊競拍起始價為7.8億元，而當時業(yè)界對其成交價估值為12億元，其結果卻大出意料，最終被華美地產(chǎn)旗下北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億元摘得，當時經(jīng)過了125輪競價，溢價率高達123%，一舉晉升為當年的京東地王。

然而，出乎業(yè)界意料的是，華美地產(chǎn)摘得該地后，并未如外界預計一樣以售價1萬元/平方米左右快速入市，而是因各種原因逐年推遲項目入市時間，拿地3年半后才堪堪入市，2012年12月15日，該項目正式開盤。

此外，記者在現(xiàn)場看到，只有一棟樓蓋了幾層，有幾個施工人員正在施工，而施工現(xiàn)場有不少土堆，大片地域還處在挖坑階段。

更值得注意的是，該地塊還因遲遲不開工曾一度涉嫌囤地，進而登上了2010年初國土資源部“晾曬”的閑置地王榜單。

對此，當時有聲音稱，該項目遲遲不開工的原因與其規(guī)劃改變和華美地產(chǎn)拖欠土地出讓金有關。

而后記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，去年7月，北京市國土資源局通州分局在一份關于九棵樹大街項目的答復中表示，因為地塊內(nèi)有保留的一幢電網(wǎng)辦公樓，使項目規(guī)劃設計及審批過程受到一定影響。此外，據(jù)悉在上述申報規(guī)劃方案過程中，教委提出在地塊內(nèi)建設獨立占地幼兒園，但公司認為招拍掛文件并未有相關要求，項目也未達到配建幼兒園的規(guī)模，因此一直在多方溝通之中。

對此，有消息人士表示，2011年北京樓市陷入低谷，華美地產(chǎn)旗下的K2地產(chǎn)多個項目銷售資金回籠緩慢，公司資金壓力較大，甚至在今年5月初，北京朝陽區(qū)百子灣地王正是由于華美地產(chǎn)拖欠土地款，最終遭到政府收回，其參與競拍時繳納的1700萬元保證金也不予退還。

土地升值近5億元？

事實上，華美地產(chǎn)及其旗下K2地產(chǎn)一直未曾回應該地塊遲遲不開工的原因。不過，有消息人士向記者表示，這塊地現(xiàn)在升值不少。

該人士稱，目前該區(qū)域商業(yè)配套已經(jīng)非常完善，與該項目僅一路之隔的金成中心高端寫字樓也已經(jīng)入市，瑞都國際金融街(6.08,0.02,0.33%)也相繼有商鋪入駐，附近地價已經(jīng)今非昔比，尤其同區(qū)域內(nèi)幾乎已經(jīng)沒多少住宅用地出售，地塊更顯稀缺。

無獨有偶，據(jù)記者了解，今年11月26日，萬達以14億元摘得通州區(qū)永順鎮(zhèn)北苑商務區(qū)內(nèi)C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地、R53托幼用地，樓面地價達9014元/平方米；11月29日，萬達以19.2億元再度摘得通州區(qū)永順鎮(zhèn)北苑商務區(qū)內(nèi)C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地，樓面地價達7786元/平方米。

對此，上述人士向記者表示，以上述兩宗附近區(qū)域地塊為參考，結合通州附近區(qū)域土地出讓的價格來看，尤其緊鄰地鐵的優(yōu)質(zhì)住宅地塊樓面地價都會超過8000元/平方米。保守估計，以8000元/平方米來計算，該地塊大約升值了4.8億元。

不過，該人士同時也向記者強調(diào)，雖然地塊升值，但其耗費掉的財務成本也不少，而這要根據(jù)企業(yè)本身的財務費用等具體情況來計算。（來源：證券日報）