譚浩?。簢?guó)資委“退房令”為何失靈？

譚浩俊

兩年前，房地產(chǎn)非主業(yè)央企“退房”一事被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。如今，78家被國(guó)資委要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，只有不到1/4履行了“承諾”。一些應(yīng)當(dāng)“退房”的央企，還在直接或間接地拿地；而原本沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，則通過(guò)建立各類產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園等方式，從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

為什么國(guó)資委的“退房令”只有不到1/4的央企響應(yīng)呢？

收益需求無(wú)疑是央企“退房令”失靈的原因之一。雖然房地產(chǎn)的“暴利時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束。但是，“好日子”并沒(méi)有停止。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，仍然享受著比一般企業(yè)、特別是實(shí)體企業(yè)豐厚得多的收益。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率仍維持在10%~20%之間。這樣的凈資產(chǎn)收益率，對(duì)那些主業(yè)利潤(rùn)微薄的央企來(lái)說(shuō)，顯然具有不小的誘惑力。

業(yè)績(jī)需求則是央企不愿“退房”的又一原因。這些年，央企大力度的整合以及進(jìn)入世界500強(qiáng)的壓力，使許多企業(yè)堅(jiān)定了走規(guī)模擴(kuò)張之路。央企大踏步地向地方擴(kuò)張，到處投資，也是這種壓力的現(xiàn)實(shí)反映。

一旦企業(yè)規(guī)模做大了，資產(chǎn)做多了，效益做好了，不僅對(duì)企業(yè)有利，對(duì)經(jīng)營(yíng)者更有利。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最容易做出規(guī)模和效益，在這種情況下，不愿“退房”也就很好理解。

在央企“退房”問(wèn)題上，國(guó)資委只提出了“退房”要求，而沒(méi)有制定退出時(shí)間表。

2010年3月，國(guó)資委提出78家房地產(chǎn)為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這需要一個(gè)過(guò)程，需要遵循市場(chǎng)規(guī)律。事實(shí)上，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，也需要有一些央企的參與，需要通過(guò)央企來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。不然，房地產(chǎn)市場(chǎng)也很難形成平衡效應(yīng)。

如果央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠在承擔(dān)政府責(zé)任、建設(shè)保障房等方面更好地發(fā)揮作用?；蛟S，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)今天這樣的格局，央企也就不需要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

促使央企對(duì)“退房令”置之不理的，還有地方政府的原因。他們?yōu)槲肫笸顿Y，給予大量的優(yōu)惠政策，央企很難抵制這種誘惑。那些主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的央企，在向地方投資實(shí)體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，也往往提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求。地方政府為了項(xiàng)目的需要，也就被迫給予相應(yīng)的開(kāi)發(fā)用地。

這些開(kāi)發(fā)用地，一般都是與實(shí)體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相捆綁，其所得到的優(yōu)惠政策，也大致與實(shí)體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相當(dāng)。如果退出，就意味著這些優(yōu)惠將一并轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)。

央企遲遲不愿“退房”，相當(dāng)一部分原因也是在等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，將地方政府給予的優(yōu)惠政策享受完以后，再退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

筆者以為，國(guó)資委在要求央企“退房”的過(guò)程中，比較有效的辦法，是將這些央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目，重新整合成幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并給所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)央企下達(dá)社會(huì)責(zé)任指標(biāo)，承擔(dān)地方的保障房建設(shè)和開(kāi)發(fā)任務(wù)。如此，央企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)可能會(huì)真正體現(xiàn)。

總之，78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)不能變，但是，操作的方式需要改變，對(duì)央企從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的職能也要調(diào)整、責(zé)任更要明確。

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