一線城市去庫存壓力猶存 明年房價難大漲

盡管最近北京、上海等一線城市樓市在加速回暖，但這些城市的庫存并未大幅減少。業(yè)內(nèi)人士認為，按照目前的銷售速度，庫存去化的周期基本都需要8-9個月的時間。加之限購政策并未取消，明年的房價難以出現(xiàn)2009年那樣的大漲。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會榮譽會長聶梅生向記者表示：“北京樓市在全國率先回升，這表明北京的購房需求量很大，這一輪長時間凝聚的購房需求釋放出來。但房價并沒有大幅漲價的可能性，因為庫存仍然存在一些壓力。”

庫存并未大幅減少

尹先生從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，與一些開發(fā)商相熟。讓尹先生沒有想到的是，最近，好幾個朋友找到他，而這些人遇到的情況類似，基本上都是看中了一套房，但是樓盤排號的人太多，擔心排不上，希望請他幫忙讓自己往前排。“有的樓盤地段和周邊環(huán)境并不理想，但是排號的人卻超過兩千人。”

從11月的成交量上可以看到北京樓市的回暖程度。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，今年11月，北京新建住宅成交面積為140.78萬平方米，新建商品住宅成交12988套，環(huán)比上漲32.37%，同比上漲94.34%。

與北京一樣，上海、廣州等一線城市樓市在寒冷的季節(jié)全面回暖。成交上漲，使得去庫存化的速度加快，由此，擔心供應(yīng)量減少導致房價上漲的聲音出現(xiàn)。

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京整體市場庫存的最低點出現(xiàn)在7月份的7.7萬套，在11月初增加供應(yīng)后，目前的住宅可售庫存回升到了88308套。而北京住建委相關(guān)負責人不久前表示，年底前還有9000套預售正在審批中。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，今年北京的去化速度為月均1萬套，按這個銷售速度計算，目前的庫存去化周期為8-9個月，這還不包括新增房源。

目前，北上廣三個一線城市中，北京的去庫存壓力相對較小，而廣州、上海的庫存相對于其成交量來說，壓力仍然堪憂。

陽光[最新消息 價格 戶型 點評]家緣數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，廣州未售套數(shù)為10.6萬套，按套均面積100平方米粗略計算，未售面積達到了千萬平米。而廣州市國土房管局數(shù)據(jù)顯示，11月，廣州10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積76.92萬平方米。

上海房管局統(tǒng)計，截至11月，今年上海市商品住宅成交面積為817.83萬平方米，同比增長21.75%；以目前的去化能力，上海市商品公寓總體去化周期在9個月，略大于7到8個月的供求平衡經(jīng)驗值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期僅為6個月左右，而面積在150平方米以上的公寓房源庫存去化周期長達15個月。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟向記者表示：“雖然成交情況比較好，但是北上廣三個一線城市的庫存基本處于相對適中的水平。”

房價大漲可能性小

華遠地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長任志強曾多次表示，明年3月份，由于供應(yīng)量的不足，房價將會暴漲。該預測引發(fā)了經(jīng)濟學者郭建波與任志強約賭事件。

其實，任志強10月底在某論壇上曾對其預測的明年房價上漲作了進一步說明，他說：“我們只能預測經(jīng)濟運行，經(jīng)濟運行是根據(jù)土地、開工、投資來運行的，但我們不能預測的是最后結(jié)果，如果因為政府采取措施可能房價沒漲，不像我說的應(yīng)該漲，沒漲不等于我預測錯了，因為前期這三個條件是正確的。”

記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都認為，明年的供應(yīng)量的確會有所減少，但是基本保持平衡，不會出現(xiàn)像2009年那樣的暴漲。

目前，限購政策仍然未改變，入市的需求并不會出現(xiàn)井噴。而陳晟認為，明年即使政策調(diào)整，抑制房地產(chǎn)市場的投資與投機仍然不會改變，因此，剛需仍然是購房主力。

值得注意的是，北京樓市此次回升是從二手房市場率先恢復，進而帶動了一手房。二手房的成交量早已超過一手房，因此存量房為市場所帶來的供應(yīng)不可小視。

根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為14449套，環(huán)比上漲26.2%，同比大幅上漲80.5%。

中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，現(xiàn)在不少人忽略了一個情況，就是近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本的變化，二手房的成交量已經(jīng)遠遠超過一手房，存量房源對市場有很大的調(diào)節(jié)作用。一手房價的上漲會吸引二手房源的釋放。

存量房中還存在著大量的空置房。隨著房產(chǎn)稅試點的逐步推廣，陳國強認為，空置房可能會因稅收等原因，釋放到市場中，從而增加供應(yīng)。

陳晟表示：“明年一線城市確實存在房價上漲的壓力，但是一些三線城市的房價則有崩盤的危險，據(jù)我們調(diào)查，諸如營口這樣的三四線城市，地方政府賣的地超過了樓市10年的消化量，這類城市房價不僅不會漲，反而會下跌。”（據(jù)華夏時報 劉勇）