股市與樓市背離終將修正

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)  作者：陳嘉禾

投資者大多喜歡關(guān)注市場(chǎng)的短期波動(dòng)，而周三的市場(chǎng)大漲就提供了一個(gè)抓眼球的機(jī)會(huì)：幾乎所有的投資者都在考慮這波上漲是不是會(huì)持續(xù)。

但是，即使銳利如索羅斯，也無(wú)法抓住每次市場(chǎng)的脈搏（他的做法只是試圖抓住那些最最明顯的市場(chǎng)特征，即使是這樣也經(jīng)常犯錯(cuò)）。在大多數(shù)時(shí)候，停留在那些高回報(bào)資產(chǎn)中的時(shí)間、以及遠(yuǎn)離那些低回報(bào)資產(chǎn)的時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比抓住資產(chǎn)價(jià)格的漲跌來(lái)得重要。蓋因前者雖然短期回報(bào)不明顯，但更容易把握；而后者雖然立竿見(jiàn)影，但卻如鏡花水月般難以捉摸。

當(dāng)前藍(lán)籌股的估值大概在10倍市盈率（PE）不到，平均市凈率(PB)約等于1.5，而小市值股票則要貴得多，大約在20到30倍的PE和2到3倍PB之間?？紤]到新上市公司募集現(xiàn)金對(duì)PB的拉低影響，實(shí)際的PB估值更高。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，藍(lán)籌股未來(lái)帶來(lái)更高回報(bào)的概率要高于小市值股。

一個(gè)佐證這種現(xiàn)象的事實(shí)是，對(duì)于那些同時(shí)在內(nèi)地、香港兩地上市的股票，相對(duì)于港股最貴的A股公司的股價(jià)相對(duì)表現(xiàn)已經(jīng)開(kāi)始變差，而相對(duì)最便宜的公司的股價(jià)表現(xiàn)正在好轉(zhuǎn)。這也許意味著藍(lán)籌股的上漲動(dòng)量正在累積。

如果說(shuō)大小市值股票的價(jià)值差異如此明顯，那么股票和房地產(chǎn)的差距其實(shí)更大。從內(nèi)地房地產(chǎn)的房租回報(bào)率來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在北上廣深等一線(xiàn)城市一般在2%，甚至不到的水平。2%的倒數(shù)是50，也就是說(shuō)，如果把房地產(chǎn)看成是股票類(lèi)資產(chǎn)，那么它的估值大概是50倍PE上下。

事實(shí)還不止于此。由于內(nèi)地目前并不征收房產(chǎn)稅，所以導(dǎo)致2%的房租回報(bào)率在用于和股票進(jìn)行比較的時(shí)候偏高了。由于公司的利潤(rùn)被征收了25%的所得稅，而漸行漸近的房產(chǎn)稅恐怕也不會(huì)離房?jī)r(jià)的0.5%太遠(yuǎn)，則套用25%的企業(yè)所得稅稅率于房地產(chǎn)的租金回報(bào)是比較恰當(dāng)?shù)摹＿@樣來(lái)看，一線(xiàn)城市的房租回報(bào)率只有1.5%或者更低，這對(duì)應(yīng)著67倍以上的PE估值。

縱觀全球資本市場(chǎng)，凡是有過(guò)房地產(chǎn)泡沫的，無(wú)論美國(guó)的2007年、中國(guó)臺(tái)灣和日本的1989年、香港的1997年等等，從來(lái)沒(méi)有股票與房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期背離的。要么齊漲，要么齊跌。由于內(nèi)地資本市場(chǎng)與投資者的不成熟，以及房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性對(duì)于內(nèi)地投資者的陌生性（在改革開(kāi)放以來(lái)這是第一輪上漲，投資者并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的周期），導(dǎo)致我們看到了從2009年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格不跌反漲，股票、特別是藍(lán)籌股價(jià)格卻跌跌不休的狀況。

但是，從長(zhǎng)期來(lái)看，這種情況不可能持續(xù)，而投資的奧秘在于見(jiàn)機(jī)于未發(fā)：普世認(rèn)同的觀點(diǎn)已經(jīng)反映在市場(chǎng)價(jià)格中，永遠(yuǎn)不會(huì)讓投資業(yè)績(jī)脫穎而出。那么，聰明的投資者，你準(zhǔn)備好了嗎？

（作者單位：信達(dá)證券）