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土地供應(yīng):計劃為準(zhǔn)不如市場為準(zhǔn)

2012-11-07 01:05:58

土地供應(yīng)多少才算合理,不能只以年初確定的目標(biāo)或者調(diào)整后的目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),也不能簡單地與去年同期進行對比,而應(yīng)該以今年的市場實際需求為標(biāo)準(zhǔn),即按需供應(yīng)。

今年前三季度土地供應(yīng)負(fù)增長。來自國土部的數(shù)據(jù)顯示,前三季度落實住房用地供應(yīng)量為8.3萬公頃,占全年供應(yīng)計劃落實的52.1%,同比減少17%。土地供應(yīng)負(fù)增長的原因并不復(fù)雜,主要是受上半年樓市景氣度影響,不僅開發(fā)商信心不足,而且拿地資金也有限,再加上地價水平欠合理,拖累了前三季度的土地供應(yīng)量。但從第三季度起,土地市場情況大不一樣了。

據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計,第三季度,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢等全國10個主要城市,土地市場成交規(guī)劃建筑面積為7560.4萬平方米,環(huán)比第二季度上漲70.1%,總土地出讓金為1352億元,環(huán)比上漲123.8%,翻了一倍有余。其中一線城市住宅用地土地出讓金更是環(huán)比大漲355.7%。也就是說,如果不是第三季度“突飛猛進”來拉動,前三季度土地供應(yīng)負(fù)增長的情況會更糟糕。

土地市場在第三季度快速升溫,首先是因為樓市量價齊漲,給了開發(fā)商信心;其次,銀根放松和銷售回款,讓開發(fā)商有了拿地的本錢。尤其是地方政府突然加大了推地量,讓地價趨于合理。比如,今年8月25日,溫州市一次性就推出52宗共計3220畝土地,相當(dāng)于過去幾年溫州市出讓土地的總和。有開發(fā)商感嘆,部分區(qū)域的地塊價格幾乎回到了2008年。所以,不少開發(fā)商加緊低價補倉。

盡管第三季度“突飛猛進”,但前三季度土地供應(yīng)還是處于負(fù)增長,土地供應(yīng)量只占全年供應(yīng)計劃的52.1%。即使第四季度繼續(xù)發(fā)力,顯然還是完不成全年的供地計劃。筆者注意到,國土部門已經(jīng)意識到全年供地計劃難以完成,在其發(fā)布的《2012年1~6月份全國住房用地供應(yīng)計劃調(diào)整與落實情況》中,將全年住房供地計劃調(diào)整為15.93萬公頃,其中20個地區(qū)計劃供應(yīng)量相比年初目標(biāo)有所下降。

如果國土部某專家透露的“國土部督促地方加快供地,未完成計劃將遭受懲罰”的消息屬實,顯然是擔(dān)心下調(diào)土地供應(yīng)計劃后,地方仍然完不成制定的目標(biāo)?;蛘哒f,國土部門擔(dān)心土地供應(yīng)量不足會影響房價,因而督促地方加快供地。

的確,土地供應(yīng)量最終會影響房屋供應(yīng)量,進而影響房價,當(dāng)然,也不排除會影響樓市穩(wěn)定發(fā)展和宏觀調(diào)控成效的可能。但是在目前情況下,并非所有土地都會進入樓市,在某些二、三線城市,囤地、空置房現(xiàn)象依然存在,而且有些土地交易已經(jīng)淪為資本市場的工具。因此,并不能認(rèn)定地方土地放量,一定會沖擊房地產(chǎn)市場。近來地產(chǎn)大佬任志強再次拋出“房價暴漲說”,以土地供應(yīng)負(fù)增長為由,也略顯片面。

在筆者看來,土地供應(yīng)多少才算合理,不能只以年初確定的目標(biāo)或者調(diào)整后的目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),也不能簡單地與去年同期進行對比,而應(yīng)該以今年的市場實際需求為標(biāo)準(zhǔn),即按需供應(yīng)。人為制定的標(biāo)準(zhǔn)只是一種計劃,但計劃往往趕不上變化,在落實計劃過程中存在很多變數(shù),有的是因為政策,有的是因為市場。因而,不必一定要完成土地供應(yīng)任務(wù)。

如果強制完成土地供應(yīng)任務(wù),既有可能導(dǎo)致多賣地、快賣地、早賣地、賤賣地,犧牲了子孫后代的利益;也有可能造成開發(fā)商早囤地、多囤地進而多圈錢的惡性循環(huán),對土地資源是嚴(yán)重浪費。目前,最重要的任務(wù)是,要對開發(fā)商的土地儲備和開發(fā)情況進行摸底,然后調(diào)整土地政策。另外,土地指標(biāo)分配,東西部地區(qū)差異很大,東部指標(biāo)不夠用,而西部卻用不完。這種情況有待改變,應(yīng)按照各地實際需要調(diào)整土地指標(biāo)分配。

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