房地產(chǎn)調(diào)控需厘清政策邊界

韓樹(shù)杰

本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年4月17日“新國(guó)十條”以來(lái)，至今已有兩年半時(shí)間。雖然調(diào)控措施一直沒(méi)有放松，但調(diào)控目標(biāo)由最初的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”轉(zhuǎn)向?qū)崿F(xiàn)“房?jī)r(jià)的合理回歸”，體現(xiàn)了調(diào)控思路從應(yīng)急到理性的轉(zhuǎn)變。本輪調(diào)控已對(duì)投資和投機(jī)性需求產(chǎn)生明顯的遏制效果，也在一定程度上保障了剛性和改善性住房需求。但在經(jīng)濟(jì)下行與貨幣放松趨勢(shì)明顯的背景下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)也引發(fā)擔(dān)憂。

限購(gòu)限貸并不能作為房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期措施。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾背景下，一旦政策退出，市場(chǎng)可能出現(xiàn)強(qiáng)力反彈。限購(gòu)為主、限貸為輔的調(diào)控措施作為過(guò)渡時(shí)期的臨時(shí)舉措，最大意義在于為建立規(guī)范、合理、有效的房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制爭(zhēng)取了寶貴時(shí)間。長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)切的應(yīng)是調(diào)整好房地產(chǎn)市場(chǎng)中各參與主體的利益關(guān)系，其中最為核心的就是調(diào)整好政府與市場(chǎng)的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)政府與市場(chǎng)良性互動(dòng)。

如何合理界定政府與市場(chǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的職能定位和作用邊界？當(dāng)今世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，為應(yīng)對(duì)政府失靈和市場(chǎng)失靈問(wèn)題，將政府和市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)配置資源已成為通行方式，區(qū)別在于對(duì)不同的領(lǐng)域是政府多一些還是市場(chǎng)多一些。一般來(lái)說(shuō)，公共產(chǎn)品應(yīng)由政府提供，私人產(chǎn)品應(yīng)由市場(chǎng)提供，準(zhǔn)公共產(chǎn)品應(yīng)由政府和市場(chǎng)共同提供。所謂“提供”并不一定指直接生產(chǎn)和包辦，可以是付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)?？傮w來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，政府提供的公共服務(wù)存在不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。事實(shí)上，政府與市場(chǎng)難以截然分開(kāi)，政府也是市場(chǎng)參與主體之一，政府的一切行為也都要通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮作用。

要在房地產(chǎn)領(lǐng)域有效規(guī)范政府職能，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，應(yīng)著力于建立規(guī)范、合理、有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，保障市場(chǎng)規(guī)律在合理范圍內(nèi)的有效運(yùn)行，避免其負(fù)面效應(yīng)。

具體來(lái)說(shuō)，一是要明確房地產(chǎn)領(lǐng)域不同“產(chǎn)品”的屬性層級(jí)，對(duì)于房地產(chǎn)公共服務(wù)體系以及用于滿足居民基本住房需求的保障性住房體系等公共和準(zhǔn)公共產(chǎn)品，可以由公立部門(mén)直接提供，更好的方式是政府向私人部門(mén)購(gòu)買(mǎi)相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)，對(duì)于滿足基本需求之外的多樣化高端住房需求則可完全按照市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)行，政府只發(fā)揮規(guī)范引導(dǎo)職能，避免直接干預(yù)。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)基礎(chǔ)制度建設(shè)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序良性發(fā)展的重要前提?；A(chǔ)制度建設(shè)主要包括土地制度、財(cái)稅制度、信息平臺(tái)、收入分配制度及財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度等。土地制度要合理有序地保證房地產(chǎn)發(fā)展的土地供應(yīng)，房產(chǎn)稅等相關(guān)財(cái)稅制度可調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求并帶來(lái)穩(wěn)定的財(cái)政收入，通過(guò)這些制度設(shè)計(jì)可使地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。信息平臺(tái)建設(shè)能夠大大推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定和政策推行具有重大意義。收入分配制度可提升需求側(cè)消費(fèi)水平，改善居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度既是保障房體系有效運(yùn)行的重要依據(jù)，也是強(qiáng)化房地產(chǎn)監(jiān)管的重要手段。在合理有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制框架下，政府將更多的發(fā)揮引導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督職能，而市場(chǎng)將更有效地實(shí)現(xiàn)其資源配置的天然使命。