貴陽樓市不可能跟隨鄂爾多斯崩盤

每經(jīng)編輯 趙慶

近期，貴陽成為全國樓市的熱點(diǎn)詞。“貴陽樓市將要崩盤”、“貴陽將成鄂爾多斯第二”等傳言廣泛流傳。據(jù)媒體觀點(diǎn)：根據(jù)貴陽市30余個超過50萬平方米以及超過20萬平方米在建樓盤量，計(jì)算得出貴陽樓盤總建面不低于3000萬平方米，規(guī)劃居住人口接近100萬，而貴陽市2010年全國人口普查統(tǒng)計(jì)出的城鎮(zhèn)常住人口為295萬。

如何看待上述觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)？老實(shí)說，近期房地產(chǎn)界的觀點(diǎn)特別多，夸張性的預(yù)言也不少，少數(shù)學(xué)者專家研究功底不夠扎實(shí)，出現(xiàn)了一種嘩眾取寵的不良現(xiàn)象，而媒體也常常跟著起哄。根據(jù)我擁有的數(shù)據(jù)和研究邏輯來看，尚不能斷定貴陽樓市等同于鄂爾多斯，更無法做出將要崩盤的結(jié)論。

首先，關(guān)于供應(yīng)過剩問題。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，選取2003-2012年上半年34個大中城市的土地購置面積和商品房銷售面積，根據(jù)公式：各城市存銷比=（各城市2003-2012年上半年累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積×容積率（2.2）-各城市2003-2012年上半年累計(jì)商品房銷售面積）/2011年7月-2012年6月商品房銷售面積。將34個大中城市存銷比進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)貴陽的潛在商品房存貨去庫存化時間為三年多點(diǎn)，排名第六，潛在供應(yīng)量確實(shí)偏大。不過，排名更靠前的沈陽、長春、呼和浩特、蘭州、太原、西寧，也多為中西部非主流省會城市，去化（去庫存化）周期偏長，是這些城市的共性，卻并不意味著存在嚴(yán)重過剩。比如說貴陽大盤多，這些樓盤需要多年才能開發(fā)完畢，潛在住宅上市的節(jié)奏慢。

另外，上述的房企購地?cái)?shù)據(jù)，并不意味著都能順利形成房屋供應(yīng)，由于政府或企業(yè)原因，比如拆遷難的問題，部分地塊的開發(fā)周期會很長。更靠譜的數(shù)據(jù)，要看供需關(guān)系。不妨比較一下貴陽和鄂爾多斯的人口與商品房銷售量。2011年，貴陽城鎮(zhèn)常住人口為304萬，商品房銷售面積為828萬平米，人均購房面積為2.7平米。2011年，鄂爾多斯城鎮(zhèn)常住人口為141萬人，全市商品房銷售面積為439萬平米，人均購房面積為3.1平米。更為關(guān)鍵的是，過去幾年鄂爾多斯樓市火爆，戶均住房可能多達(dá)3-4套，而貴陽戶均套數(shù)鐵定不會這么多。

第二，房價表現(xiàn)不同。近幾年，貴陽房價漲幅不大，2011年住宅均價只有5000元出頭，低于全國平均水平。經(jīng)大致估算，從2005年到2011年，鄂爾多斯房價6年間狂飆5倍左右，泡沫破滅之前，個別樓盤單價超二萬，即便回落之后，房價水平仍高于貴陽。一個房價沒大漲過的城市，即便是潛在供應(yīng)量偏大，也很難形成房價泡沫。所以，今年9月份的全國70個大中城市中，貴陽房價同比上漲1%，漲幅僅次于西寧（1.2%），而房價下跌最明顯的城市是溫州，跌幅為16.4%。本輪樓市調(diào)控中，西部地區(qū)房價比較抗跌，而浙江房價同比跌幅最為明顯。這也說明了在經(jīng)過一年樓市調(diào)控下，各地區(qū)房價走勢出現(xiàn)了較大的差異。至于鄂爾多斯，不在70個城市之列，無法比較。如果在列，一定與溫州相似，將會位居跌幅榜前列。

房價收入比，可以更好反映一個地區(qū)房價的合理程度。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我們對全國30個大中城市進(jìn)行排序，結(jié)果發(fā)現(xiàn)貴陽的房價收入比倒數(shù)第二，只有5.8倍，也即貴陽市一個家庭用平均5.8年收入，可以買套平均價位的房子。而排名第一的上海為20.7倍，貴陽的鄰居省會南寧為11倍，成都為8.9倍。據(jù)此可知，貴陽的房價水平比較合理，根本不存在房價泡沫。

第三，購房需求性質(zhì)不同。鄂爾多斯是中國典型的資源型、暴富型城市。過去幾年，當(dāng)?shù)馗辉ｋA層紛紛將房地產(chǎn)作為重要投資方向。投資投機(jī)性資金一旦斷鏈或撤離，房價很快就會大跌，正如去年以來的現(xiàn)實(shí)。而貴陽的住宅需求，基本上都屬自住需求，其中相當(dāng)部分屬于大規(guī)模舊城改造帶來的剛性需求。國際經(jīng)驗(yàn)表明，只靠自住需求，不可能產(chǎn)生房價泡沫。另外，鄂爾多斯只是一個地級市，而且居住環(huán)境較差，對外來人口的吸引力弱。而貴陽是省會城市，而且是貴州的單核中心城市，況且氣候、環(huán)境較好，長期來看屬人口導(dǎo)入型城市，住宅需求具有可持續(xù)性，不可能重蹈鄂爾多斯崩盤之覆轍。

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