明年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？多名專(zhuān)家判斷各異

每經(jīng)記者 夏冰發(fā)自上海

在央行連續(xù)兩次降息，以及各地政府微調(diào)政策等因素疊加影響后，一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲勢(shì)頭。對(duì)于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，依然眾說(shuō)紛紜，“調(diào)控?zé)o用論”，“樓市崩盤(pán)論”各走極端。伴隨“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，市場(chǎng)是否會(huì)全面回暖？

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從“第二屆上海財(cái)經(jīng)大學(xué)全球EMBA圓桌對(duì)話暨金融家俱樂(lè)部2012年度論壇”上獲悉，主持人資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員張帆引出圓桌對(duì)話熱點(diǎn)議題--房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)，拋出“前十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)就被房地產(chǎn)綁架了，房地產(chǎn)興經(jīng)濟(jì)興，房地產(chǎn)衰經(jīng)濟(jì)衰。近半年貨幣政策放松，明年3月份'兩會(huì)'以后房?jī)r(jià)是否能呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈上漲?”

對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng)戴國(guó)強(qiáng)、交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平、財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀都認(rèn)為明年房?jī)r(jià)會(huì)上升，而國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平則指出房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)。論壇上，幾位專(zhuān)家就目前政策面、宏觀面的情況，結(jié)合近期政府換屆，對(duì)明年房?jī)r(jià)的走勢(shì)發(fā)表了各自獨(dú)到的見(jiàn)解。

專(zhuān)家指出房產(chǎn)不是暴利行業(yè)

房?jī)r(jià)是否可以成為保增長(zhǎng)和穩(wěn)民心的焦點(diǎn)，綜合中國(guó)經(jīng)濟(jì)這一輪下行周期，業(yè)界也普遍認(rèn)為房產(chǎn)調(diào)控是期間比較重要的因素。

“最近中國(guó)房地產(chǎn)總體而言是波動(dòng)上行，而最重要的利益方--地方政府又不斷干預(yù)、左右著市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，都有著強(qiáng)有力的滲透，尤其是對(duì)銀行的把控、對(duì)房產(chǎn)的把控。因此短期房?jī)r(jià)下跌可能性不大。”提及房?jī)r(jià)，連平認(rèn)為未來(lái)仍然會(huì)平穩(wěn)上漲。連平稱(chēng)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)并沒(méi)有非常強(qiáng)有力的推動(dòng)下跌的理由。“看起來(lái)房地產(chǎn)稅是殺傷力比較大的一個(gè)因素，是如果殺傷力過(guò)大，經(jīng)濟(jì)增速可能會(huì)帶來(lái)非常大的負(fù)面影響，所以即使推出也是比較溫和的版本。而從需求來(lái)說(shuō)，這一年多的調(diào)控已經(jīng)使得需求被壓抑住了，改善性的需求甚至投資需求未來(lái)將釋放。隨著QE3的推出，通貨膨脹的壓力進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)仍會(huì)是很多人避險(xiǎn)保值的投資方向。”葉檀則表示“特別希望房地產(chǎn)保持穩(wěn)定”葉檀指出，政府除了稅收之外，最大的套現(xiàn)收益就是房地產(chǎn)。而目前創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)還未形成增長(zhǎng)力與凝聚力，因此政府收益還得依賴(lài)于房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)一定會(huì)漲。但是，“這半年特別煎熬，看了很多地方，看了一些數(shù)據(jù)之后，我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定，哪怕是不上升都是非常困難的。

與此同時(shí)，戴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為房地產(chǎn)不是一個(gè)暴利行業(yè)，但是房地產(chǎn)價(jià)格上漲有這樣幾個(gè)原因：第一，作為支柱產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)控政策不會(huì)一直延續(xù)下去；第二，中國(guó)的剛性需求非常巨大，因?yàn)橹袊?guó)人口紅利和城鎮(zhèn)化是同步的；第三，如果要控制房?jī)r(jià)，首先要使政府的職能實(shí)現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)變，中央財(cái)政和地方財(cái)政負(fù)擔(dān)要真正做到公平、合理。

“如果說(shuō)政府職能不轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)的上漲壓力始終不能夠去掉。中國(guó)政府職能的轉(zhuǎn)變不是說(shuō)在一年、兩年里邊就能夠轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，我估計(jì)中國(guó)政府職能的轉(zhuǎn)變不可能轉(zhuǎn)變，在這個(gè)過(guò)程中前提存在的話，房?jī)r(jià)上漲還是存在的。”基于這些，戴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為明年房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定要去房地產(chǎn)化”

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定要去房地產(chǎn)化，2008年那次保增長(zhǎng)到這次穩(wěn)增長(zhǎng)，一字之差，說(shuō)明房?jī)r(jià)是一個(gè)很重要的問(wèn)題。”范劍平對(duì)此談到，那次保增長(zhǎng)，是擴(kuò)張性的財(cái)政政策，擴(kuò)張性的貨幣政策朝著一個(gè)方向走相對(duì)比較容易。但是這次的穩(wěn)增長(zhǎng)還有兩個(gè)相關(guān)值，一個(gè)就是保增長(zhǎng)的同時(shí)還要控制房?jī)r(jià)的反彈，所以穩(wěn)增長(zhǎng)要同時(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)。第二個(gè)就是我們穩(wěn)增長(zhǎng)還要和調(diào)整結(jié)構(gòu)結(jié)合起來(lái)。就是不能說(shuō)只要有利于經(jīng)濟(jì)回升，不管什么都能夠支持。應(yīng)該說(shuō)結(jié)構(gòu)調(diào)整就是既有加法，又有減法，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要去房地產(chǎn)化，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿化的一部分。

“由于房地產(chǎn)上漲過(guò)快，刺激了一些高能耗行業(yè)，使得國(guó)家在'十一五'時(shí)期有一個(gè)結(jié)構(gòu)的逆調(diào)整，就是高消耗產(chǎn)能擴(kuò)張；除此之外，房地產(chǎn)過(guò)于火爆使得大量社會(huì)資金都流向了房地產(chǎn)，而不愿意搞技術(shù)創(chuàng)新。如果任由房地產(chǎn)這么發(fā)展，我國(guó)資源節(jié)約型，環(huán)境友好型社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，我們建設(shè)國(guó)家創(chuàng)新性戰(zhàn)略目標(biāo)也很難實(shí)現(xiàn)。”

范劍平認(rèn)為從這個(gè)角度講，“我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控將是中長(zhǎng)期的。但是房地產(chǎn)是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然起到重要的支撐作用。如果把現(xiàn)在房地產(chǎn)中間那些投資、投機(jī)性需求抑制掉，則房地產(chǎn)里邊合理需求，剛性需求，合理供給能夠形成良性的循環(huán)，房地產(chǎn)完全可以在房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)照樣可以獲得社會(huì)平均利潤(rùn)，仍然可以成為我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要的組成部分，但是它不再是暴利行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的負(fù)面影響將會(huì)減少。”

房地產(chǎn)稅是重要武器，其每年會(huì)根據(jù)市價(jià)及地方財(cái)政的缺口來(lái)調(diào)整稅率。這意味著每年持有的成本或者最后的資本利得者是不確定的。如此，未來(lái)要改變土地財(cái)政只有靠房地產(chǎn)稅。論壇上，葉檀也重申了她對(duì)征收房產(chǎn)稅的支持態(tài)度。“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)林林總總有那么多稅收，圍繞著土地，圍繞著房地產(chǎn)交易，還不如趁此機(jī)會(huì)來(lái)稅費(fèi)的征收，使得每個(gè)稅收目標(biāo)政策手段，包括合理性都是明確的。我支持房地產(chǎn)稅是稅收的改革。”

葉檀還指出，房地產(chǎn)稅是比較重要的做空武器，理由是--房地產(chǎn)稅每年會(huì)根據(jù)市價(jià)來(lái)調(diào)整，根據(jù)地方財(cái)政的缺口來(lái)調(diào)整稅率。這里就意味著每年持有的成本或者最后的資本利得，利得是不確定的，有可能房?jī)r(jià)在上升，但是最大的得益者不是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)人。未來(lái)不確定風(fēng)險(xiǎn)增加的話，一定會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)。

對(duì)于解決上述這一系列問(wèn)題的最好方法，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，必須要認(rèn)真對(duì)待中國(guó)經(jīng)濟(jì)的深層次困難，要推出盡可能大力度、涉及到根本問(wèn)題的改革。對(duì)于土地的改革，政府辦公效率的改革，以及從稅收制度和土地配給制度上入手進(jìn)行改革等，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回歸理性和科學(xué)發(fā)展的軌道。

戴國(guó)強(qiáng)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是政策導(dǎo)向，政府是否會(huì)犧牲GDP增長(zhǎng)而繼續(xù)嚴(yán)控房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)而尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)？這是一場(chǎng)政府與房地產(chǎn)商的博弈，也是政府與自身的博弈。不論如何博弈，期待大眾能成為此次博弈的真正受益者。”