城市人口增速決定未來房價漲跌

9月23日，時隔一年后住建部政策研究中心與高和資本再次聯合發(fā)布了其民間資本調查報告——《2012年民間資本與房地產業(yè)研究總報告》。

住建部政策研究中心主任秦虹在報告發(fā)布會上表示，受宏觀經濟及當地支柱產業(yè)波動的影響，與一年前相比，課題組調研的溫州、鄂爾多斯(8.40,-0.11,-1.29%)、山西和陜北四地民間資本發(fā)展出現了減速現象，傳統民間借貸信任機制遭到嚴重破壞，新的金融體制則正在形成中。

而民間資本對房地產業(yè)的投資也受此影響出現退潮。不過由于缺乏投資渠道的狀況并未發(fā)生改變，民間資本依舊高度關注房地產。但投資策略及方式卻開始有變化的趨勢。

民間資本發(fā)展減速

調查結果顯示，四地出現了民間資本總量增速減緩，借貸規(guī)?？s小；民間投資增速下降，投資偏好有所改變；民間借貸利率沖高回落，放貸更趨謹慎等現象。以民間投資為例，鄂爾多斯、山西等地的數據均表明民間資本投資增幅回落。

課題組認為，國民經濟整體增長放緩以及一些行業(yè)的變動給四地民間資本的發(fā)展帶來了不利的影響。溫州受實體經濟不景氣的拖累，山西和鄂爾多斯則受到煤炭行業(yè)整合以及煤炭價格走低的影響，民間資本的發(fā)展均大為放緩。

秦虹表示，由于經濟不景氣，企業(yè)狀況不佳，限購政策執(zhí)行堅決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對房地產業(yè)市場的“輸血”效應減弱，局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)?ldquo;抽血”。

盡管如此，課題組調研后認為，由于目前我國投資渠道狹窄的外圍環(huán)境并沒有大的改變，以及我國城鎮(zhèn)化依舊處于快速發(fā)展階段的現狀，相較其它投資領域，民間資本依舊高度關注房地產，不過策略卻發(fā)生了很大的變化。

課題組認為，整體而言，民間資本投資房地產短期內主要進行機會性投資。未來預計大規(guī)模資金投放時期已經過去，即使今年下半年或者明年貨幣政策繼續(xù)放松，但房地產業(yè)整體信貸收緊可能性依然很大。在這種背景下，民間資本投資房地產必然更加謹慎，主要進行機會性投資，如商業(yè)地產、城市綜合體和二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅等。

資產證券化仍是趨勢

在2011年的報告中，課題組曾認為，房地產調控為新的房地產金融業(yè)態(tài)提供良好的發(fā)展機遇。而在今年的報告中，課題組堅持認為，信托和房地產私募股權投資將是值得關注的民間投資焦點領域。

高和資本董事長蘇鑫介紹，不同資金量級可對應不同的新型房地產金融業(yè)態(tài)和投資品：一是資金量級比較大的，如1000萬以上，有兩種選擇：直接購買實體商業(yè)地產，或是投資房地產基金。二是資金量級中等的，如在100-1000萬之間，可投資房地產信托。三是資金量級較小的，如在100萬以下，從投資門檻看更適合REITs。隨著資本市場發(fā)展和有關法律法規(guī)逐步完善，在條件和環(huán)境成熟的前提下，REITs將成為普通投資者的重要投資渠道。

另外，對于未來的房地產市場，秦虹認為，仍將以穩(wěn)為主，波動不會大，房企資金狀況總體好于去年，不過結構性變化會突出，企業(yè)出現分化，兼并重組增加。同時，城市也將出現分化，人口遷移流動趨勢對房地產市場的影響日益顯現。未來房價不會像過去那樣趨勢性上漲，而是有漲有跌，但不以大中小城市為標準，一些人口增長緩慢的二線城市，如果新增供應過大，也會產生一定的市場風險。（來源：證券日報）