美元泡沫再度膨脹 我們還有什么選擇

趙曉 李慧忠

美聯(lián)儲推出新一輪量化寬松政策QE3，近期潘石屹宣布從“散售”轉向“自持”的戰(zhàn)略轉型。這兩件事看似不相關，但其內在的邏輯卻出奇的一致。無外乎需要回答三個問題：對當下總體經濟態(tài)勢的判斷，面對這樣的經濟形勢企業(yè)該做什么樣的選擇，政府對策應有怎樣的理性邏輯框架。

第一個問題，物價很可能將進入新一輪快速上升通道。

日前國家統(tǒng)計局公布8月CPI同比上漲2%，通脹重回“2時代”。要是認為“2時代”是終點，那恐怕就太二了。QE3與前兩次量化寬松最大的不同，是QE3既沒有操作時間限制，也沒有總額限制。也就是說，在美國失業(yè)率沒有明顯改善之前，QE3將無限期地延續(xù)下去。美元泡沫的再度膨脹，意味著全球泡沫化生存時代的全面來臨。短期來看，QR3的推出固然可以刺激當前低迷的美國經濟，但長期來看，過度貨幣注水等于給全球貨幣體系打強心針，很可能讓美元狂奔直至力竭而亡。再看歐洲在做什么？歐洲央行也推出了新的量化寬松政策OMT。同樣的嘴臉，既沒有規(guī)模限制，也沒有干預時間的限制。無疑，QE3和OMT對中國經濟最直接的影響是輸入型通脹再起波瀾。全球大宗商品價格的上揚將通過中國進口價格指數和工業(yè)品出廠價格指數傳導到CPI。所以8月的“2時代”恐怕是“閃婚的2時代”，物價水平很可能進入新一輪快速上升通道。

在這個“吹泡泡、印票票”的時代，泡沫化生存已成常態(tài)。所有人都知道經濟復蘇真正需要的是鄧小平式的改革，但同時幾乎所有肉食者眼中閃爍的都是凱恩斯。所有把錢存在銀行的儲戶，面對新一輪的寬松大潮，未必都想投資，但已然都“被投資”了。

第二個問題，以不同的商業(yè)模式應對不同的發(fā)展階段。

早在SOHO中國在上市前，內部就有討論轉型持有的聲音。只不過不同的發(fā)展階段潘石屹選擇了不同的商業(yè)模式。公司早期，如果不散售，沒有充足的現金流根本無法發(fā)展；等發(fā)展到一定程度，可以考慮不賣了。但賣了更劃算，股東也會支持你；但發(fā)展到更大規(guī)模了，別人便會質疑你，為什么還要賣？賣的邏輯是判斷未來的價值會不斷上漲，才會有人買單。股東會問你為什么把這個收益給別人呢？為什么不自己持有？

轉型背后很重要的支撐邏輯，是租售關系的逆轉。幾年前，潘石屹也曾提出要自持，但嘗試后發(fā)現招商比銷售難度大很多，而且售價比租金的累計折現高很多。業(yè)內人士都知道，商業(yè)地產的核心價值主要來源于地段、產品和運營三部分，其中運營對價值增值的貢獻甚至超過80%。而運營環(huán)節(jié)最核心的又在招商，尤其是品牌租客的引入。但招商是個精細活，容不得半點忽悠。隨著經濟形勢的波動，寫字樓由于供應短缺租金進入快速上漲的通道。據國際權威地產機構高緯環(huán)球統(tǒng)計，今年北京CBD頂級寫字樓的租金比2011年同期上漲75%，在全球排名中已經超過紐約，以130美元/平方英尺/年的租金水平躍居全球第五、亞太第三。

在寫字樓租金上漲的同時，售價也快速上漲。那潘石屹為什么不選擇繼續(xù)散售呢？主要是因為SOHO原有購買客戶自身的特殊境況。SOHO中國原有的客戶群主要集中在山西、鄂爾多斯(600295,股吧)、陜北等煤老板聚集的區(qū)域。僅三里屯SOHO就聚集了來自山西煤礦、內蒙古煤礦和河北鐵礦等能源企業(yè)主的近50億元資金。但由于實體經濟下滑引發(fā)的煤炭需求下降以及煤炭整合等原因，私營煤炭主的處境每況愈下，能源型客戶能支付的溢價也就越來越低。再者，由于SOHO產品的售價較高，一般的小額投資人又缺乏購買能力。

或許有人會問：持有了不動產，該如何應對資產流動性下降？對于SOHO，自持以后現金流會大幅減少。盡管現金賬面持有150億，并不意味著資金方面高枕無憂。未來的突破方向必然是：依托持有型優(yōu)質商辦物業(yè)，尋求地產金融的資金支撐。

第三個問題，在全球的貨幣寬松大潮中，政府理性的邏輯框架，不能沒有貨幣的泄洪出口。

從8月的新增貸款7039億元，同比上漲28.33%的態(tài)勢可知，國內貨幣政策和財政政策進一步寬松的苗頭在逐漸明確。預計到年底，我國M2的存量將突破100萬億。對此，不能不思考留有貨幣泄洪的出口。我們認為，房地產信托投資基金（REITs）或許是當前環(huán)境下較為適宜的泄洪出口。

對于銀行存款在100萬以下的最普通的老百姓，在普通住宅去投資化的大趨勢下，錢能投到哪里呢？投資信托、基金或是商業(yè)地產額度都不夠，投資股票風險又太大，怎么辦？呼吁政府盡快推出REITs，這既能解決老百姓存款閑置貶值的問題，又能讓他們平等分享城市化帶來的紅利。

（作者趙曉系北京科技大學教授、李慧忠系高和投資金融分析師）