QE3對(duì)中國(guó)樓市的影響

每經(jīng)編輯 趙慶

9月14日，熱議良久QE3終于出籠：美聯(lián)儲(chǔ)推出第三輪量化寬松政策：每月購(gòu)買400億美元抵押貸款擔(dān)保債券（MBS），同時(shí)延長(zhǎng)0～0.25%的超低利率期限至2015年中。這一消息立即攪動(dòng)全球資本市場(chǎng)，歐美股市應(yīng)聲而起。

鑒于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性和熱點(diǎn)性，立即就有很多人關(guān)注QE3對(duì)中國(guó)樓市和房?jī)r(jià)的影響。夸張些的觀點(diǎn)是：國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)可能因此大漲。到底有何影響，簡(jiǎn)要析之。

首先，QE3是個(gè)什么東西。量化寬松的實(shí)質(zhì)就是美國(guó)印制一定量的美元，用于購(gòu)買各種資產(chǎn)，主要是債券，借此增加流動(dòng)性和保持更低的利率，從而刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)、減少失業(yè)。2008年11月至2010年3月，美國(guó)推出了QE1，共計(jì)1.7萬億美元，主要購(gòu)買抵鉀貸款支持證券（主要涉及房地美和房利美）和國(guó)債；2010年11月至2011年6月，美國(guó)推出了QE2，購(gòu)買6000億美元的國(guó)債。

大量增發(fā)美元，必然導(dǎo)致流動(dòng)性增加，而美元的國(guó)際地位，決定了這種流動(dòng)性將傳導(dǎo)到全球主要經(jīng)濟(jì)體。前面兩輪量化寬松政策之下，歐美股市、黃金市場(chǎng)、大宗商品價(jià)格，皆有顯著上漲，倒是美國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒明顯起色，比如作為最核心指標(biāo)的失業(yè)率，仍在歷史高位徘徊。由此可見，量化寬松政策對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的影響遠(yuǎn)大于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

從美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，2006年二季度觸頂后持續(xù)下跌。隨著QE1的推出，美國(guó)房?jī)r(jià)于2009年二季度開始反彈，直到2010年二季度，QE1終止后，房?jī)r(jià)重新下滑。QE2規(guī)模偏小，而且主要購(gòu)買資產(chǎn)與房地產(chǎn)無關(guān)，所以沒能止住房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)。而QE3主要購(gòu)買抵押貸款擔(dān)保債券，與住宅市場(chǎng)相關(guān)，且沒有明確何時(shí)終止購(gòu)買，所以極有可能持續(xù)促使美國(guó)樓市和房?jī)r(jià)回暖。

QE3如何影響中國(guó)樓市？主要通過兩個(gè)路徑。第一條傳導(dǎo)路徑是熱錢。貨幣供應(yīng)量增加后，部分流向中國(guó)（多以熱錢的形式），其中部分進(jìn)入房地產(chǎn)。滲透入房地產(chǎn)的，又可分為兩個(gè)領(lǐng)域，一是交易市場(chǎng)，比如海外基金購(gòu)買成熟物業(yè)、收購(gòu)部分企業(yè)股權(quán)等；二是開發(fā)領(lǐng)域，比如通過各種方式借債給國(guó)內(nèi)開發(fā)商。從作用機(jī)制來看，外資進(jìn)入后，或者增加了市場(chǎng)需求，或者緩解了房企融資壓力（尤其是在香港等境外上市的公司）。

然而，短時(shí)間尚不必?fù)?dān)心。1-7月份，全國(guó)實(shí)際使用外資金額同比下降3.6%。房地產(chǎn)實(shí)際使用外資金額下降9.3%，截至2012年6月末，外匯儲(chǔ)備余額為3.24萬億美元，較一季度末的3.305萬億美元減少了650億美元，是1998年以來首次出現(xiàn)季度環(huán)比下降。人民幣對(duì)美元，二季度基本停止升值，甚至7-8月出現(xiàn)近些年非常罕見的微幅貶值。隨著QE3的推出，人民幣對(duì)美元將會(huì)被動(dòng)升值，預(yù)計(jì)部分外資會(huì)重新流入中國(guó)，但其規(guī)模不必?fù)?dān)憂。至于房地產(chǎn)，由于正經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)整，外受“限外”政策的壓制，就更沒必要視外資為虎狼了。

第二個(gè)傳導(dǎo)路徑是通脹。QE3的推出，必然會(huì)帶來貨幣擴(kuò)張，類似“在直升機(jī)上撒美元”。貨幣供應(yīng)量增加后，一般會(huì)推高物價(jià)，在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易全球化的背景下，國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，很快就會(huì)傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)，將會(huì)影響我國(guó)物價(jià)變化，也即輸入性通脹。8月，我國(guó)CPI增幅為2%，較7月份首次出現(xiàn)0.2個(gè)百分點(diǎn)的反彈，意味著CPI增幅基本已經(jīng)見底，未來一年將保持盤整中小幅上揚(yáng)。CPI向上，客觀上會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。但還應(yīng)考慮到，通脹抬頭將制約我國(guó)貨幣政策的放松空間，這反過來又會(huì)制約房?jī)r(jià)上漲幅度。

總而言之，QE3的性質(zhì)、內(nèi)涵、影響，基本比較明確。它對(duì)于中國(guó)樓市的影響，是間接的、復(fù)雜的、小幅的。我們可以關(guān)注這一現(xiàn)象，但實(shí)在沒必要憂慮它會(huì)促使中國(guó)房?jī)r(jià)大漲。