萬(wàn)科總裁郁亮：房地產(chǎn)“冬天”很漫長(zhǎng) 不要存在僥幸心理

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻 發(fā)自杭州

《狼圖騰》里的主人公陳陣通過(guò)捕狼、殺狼，間接發(fā)現(xiàn)了游牧民族身上可貴的“狼性文化”；同樣，在登頂慕士塔格峰之后，萬(wàn)科總裁郁亮發(fā)現(xiàn)，冬天里可以有雪蓮花。

9月7日，現(xiàn)身杭州良渚文化村的萬(wàn)科總裁郁亮和以他為首的萬(wàn)科管理層給在場(chǎng)媒體最深的印象，也許是萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)適應(yīng)地產(chǎn)極端“天氣”的能力比去年更強(qiáng)了?；蛟S是高海拔地區(qū)長(zhǎng)年的高寒積雪中仍然生長(zhǎng)著雪蓮花的奇景，讓郁亮有了這樣感悟——“冬天里也有美景，也有雪蓮花”。這樣的發(fā)現(xiàn)，和萬(wàn)科的決策有了奇妙的融合。

不會(huì)放棄精裝房開(kāi)發(fā)

對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，今年前幾個(gè)月過(guò)得并不容易。自從今年2月安信地板事件爆發(fā)以來(lái)，圍繞萬(wàn)科房屋質(zhì)量問(wèn)題的質(zhì)疑一度給萬(wàn)科帶來(lái)巨大的壓力。

郁亮承認(rèn)，在做精裝修房這件事上，萬(wàn)科內(nèi)部有過(guò)很大的爭(zhēng)論。一種看法是，如果不做精裝修房，萬(wàn)科可以省掉很多麻煩；另一種看法是，如果萬(wàn)科都做不好精裝修房，業(yè)主又如何能做好？最后，萬(wàn)科還是堅(jiān)持做精裝修房。

但是，房屋質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，也令萬(wàn)科開(kāi)始反思。郁亮表示，在公司規(guī)模擴(kuò)大后，要將失誤率由百分之一降至千分之一。他說(shuō)，萬(wàn)科現(xiàn)在有拉閘制度，也有千億計(jì)劃，并派工程師去日本的建筑工地學(xué)習(xí)，此外還有飛行檢測(cè)和實(shí)測(cè)實(shí)量制度，在質(zhì)量管理上較過(guò)去有很大的進(jìn)步。

郁亮說(shuō)，雖然在多次質(zhì)量檢測(cè)中，確實(shí)有一批安信地板未能過(guò)關(guān)，但在那么密集的檢測(cè)下，有多少地板商能全部過(guò)關(guān)呢？所以，郁亮認(rèn)為，安信地板依然是值得信任的供應(yīng)商。

事實(shí)上，眼下的萬(wàn)科不僅不會(huì)放棄精裝修房開(kāi)發(fā)，還將在原有的產(chǎn)品和服務(wù)上進(jìn)行升級(jí)。

“好房子，好服務(wù)，好鄰居”是郁亮對(duì)萬(wàn)科所售房子的最新定義。在杭州的良渚文化村，郁亮的上述詮釋被演繹為村民公約、村民食堂、村民菜場(chǎng)等一系列旨在和睦鄰里關(guān)系、提升生活質(zhì)量的服務(wù)設(shè)施。

過(guò)去的“春天”不可能再現(xiàn)

萬(wàn)科在產(chǎn)品和服務(wù)上的升級(jí)，很大程度上源于并不樂(lè)觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。盡管今年上半年很多地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)比去年同期有兩位數(shù)的升級(jí)，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂(lè)觀。在這種情況下，一些房地產(chǎn)公司開(kāi)始退出。

早在去年，郁亮就提出地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“冬天”的觀點(diǎn)，這一觀點(diǎn)今年并沒(méi)有改變。他說(shuō)，很多發(fā)展商其實(shí)不再做這個(gè)行業(yè)了，個(gè)別開(kāi)發(fā)商日子好過(guò)一些，但不能代表整個(gè)行業(yè)日子好過(guò)。

郁亮稱(chēng)，對(duì)萬(wàn)科而言，在“冬天”要積極鍛煉身體，不然會(huì)被“凍死”。鍛煉身體首先要有錢(qián)，把錢(qián)放在身上就能御寒，這是長(zhǎng)期的任務(wù)。

為了回籠資金，從去年下半來(lái)以來(lái)，萬(wàn)科在全國(guó)樓盤(pán)開(kāi)始積極促銷(xiāo)，踐行儲(chǔ)備現(xiàn)金“過(guò)冬”的策略。截至今年6月底，萬(wàn)科手中持有的現(xiàn)金高達(dá)470億元，創(chuàng)下了萬(wàn)科歷史上現(xiàn)金持有額的最高紀(jì)錄。

對(duì)于眼下行業(yè)的發(fā)展困局，郁亮表示，“如果期待過(guò)去的春天再出現(xiàn)是不可能的，這個(gè)冬天是長(zhǎng)期的，不要存在僥幸心理?！?/p>

在穩(wěn)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，不少人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。而郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是支柱產(chǎn)業(yè)，更應(yīng)該是一個(gè)配套產(chǎn)業(yè)，這樣定位更準(zhǔn)確。未來(lái)城市發(fā)展更新升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)為城市發(fā)展、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作配套。

也許正是基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的認(rèn)識(shí)，郁亮判斷，行業(yè)冬天會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，但同時(shí)行業(yè)仍然前景廣闊?！岸爝€有雪蓮花，并不是就沒(méi)有花開(kāi)了，冬天仍可以創(chuàng)造美景。”郁亮強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在“冬天”尋找機(jī)會(huì)。

郁亮認(rèn)為，在市場(chǎng)進(jìn)入自住時(shí)代之后，客戶需要的不僅僅是好房子和好服務(wù)，還要有好鄰居。

郁亮所說(shuō)的“雪蓮花”，是行業(yè)中兩個(gè)非常重要的機(jī)會(huì)。一是市場(chǎng)有很多問(wèn)題沒(méi)有解決，包括老年人住宅問(wèn)題等。他認(rèn)為，在這么多的機(jī)會(huì)之下，甚至不用考慮行業(yè)的規(guī)模究竟能做多大。針對(duì)房地產(chǎn)是“配套產(chǎn)業(yè)”這個(gè)定位，萬(wàn)科調(diào)整了策略，要跟城市同步發(fā)展，在這個(gè)城市做配套產(chǎn)業(yè)，根據(jù)每個(gè)城市發(fā)展的狀況來(lái)決定未來(lái)做些什么。此外，郁亮認(rèn)為，行業(yè)的集約化將成為萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展的另一個(gè)機(jī)會(huì)。

在冬天里尋找一點(diǎn)“樂(lè)趣”

在郁亮眼里，無(wú)論是房地產(chǎn)調(diào)控政策，還是眼下行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，都表明“冬天”仍在持續(xù)，但這并不意味著在“冬天”就什么都不做。

今年5月，萬(wàn)科宣布收購(gòu)香港南聯(lián)地產(chǎn)73%股份，從而獲得香港融資平臺(tái)，這宣告萬(wàn)科正式邁出了國(guó)際化嘗試的第一步。

實(shí)際上，無(wú)論是養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，還是房地產(chǎn)國(guó)際化的方向性思考，在郁亮看來(lái)，都是在“冬天”里尋找一點(diǎn)樂(lè)趣的表現(xiàn)。

在此次媒體交流會(huì)上，郁亮首次公開(kāi)透露了萬(wàn)科對(duì)于國(guó)際化的思考。“國(guó)內(nèi)一些人已經(jīng)沒(méi)有買(mǎi)房資格了，那我們有沒(méi)有可能在境外做一些賣(mài)給中國(guó)人的房子呢？所以我們啟動(dòng)了萬(wàn)科國(guó)際化策略，會(huì)在全球?qū)ふ蚁鄳?yīng)的機(jī)會(huì)?！庇袅琳f(shuō)。

據(jù)悉，目前萬(wàn)科已在中國(guó)香港地區(qū)成立了資產(chǎn)管理部，并在美國(guó)設(shè)立了業(yè)務(wù)推進(jìn)小組。不過(guò)郁亮也坦承，萬(wàn)科國(guó)際化還處于試水階段，對(duì)市場(chǎng)各方面還需要一段時(shí)間的研究，暫未有具體的發(fā)展計(jì)劃。

實(shí)際上，從近年來(lái)萬(wàn)科發(fā)展理念、人才流動(dòng)、產(chǎn)品體系內(nèi)容的變化不難看出，萬(wàn)科之所以能積極應(yīng)對(duì)行業(yè)漫長(zhǎng)的“冬天”，與務(wù)實(shí)、靈活的市場(chǎng)策略有關(guān)。

郁亮說(shuō)，萬(wàn)科每個(gè)月都在調(diào)整，調(diào)整未來(lái)三個(gè)月的經(jīng)營(yíng)安排，每個(gè)季度會(huì)研究過(guò)去和未來(lái)12個(gè)月的安排，這個(gè)安排是指導(dǎo)性的東西，沒(méi)有硬性計(jì)劃，僵硬地執(zhí)行計(jì)劃無(wú)法應(yīng)對(duì)巿場(chǎng)變化。

“市場(chǎng)變化很快，大概在2004年的時(shí)候，我們做第三個(gè)十年發(fā)展規(guī)劃，任何人都不知道幾年后限購(gòu)會(huì)出來(lái)?！庇袅琳f(shuō)，所以公司的整個(gè)經(jīng)營(yíng)安排，會(huì)在大原則基礎(chǔ)上采用積極應(yīng)對(duì)的經(jīng)營(yíng)策略，而不是用不變的計(jì)劃來(lái)實(shí)施它。

或許也正是因?yàn)橛辛朔e極應(yīng)對(duì)的心態(tài)，萬(wàn)科在一些地產(chǎn)商抱怨限購(gòu)令的時(shí)候，做了更多吸引消費(fèi)者積極購(gòu)買(mǎi)的工作。比如，萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)很多人只買(mǎi)得起兩房面積，但卻需要三房，于是，這一面積段的產(chǎn)品就被改造成小三房，滿足這些業(yè)主的需要。此外，萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)首先開(kāi)發(fā)了自存?zhèn)}，供業(yè)主儲(chǔ)存閑雜用品。

在產(chǎn)品方面根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行修正，是近年來(lái)萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭做得最多的工作。但是對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，在“冬天”，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展也許都需要萬(wàn)科式的思考。

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