營業(yè)額逆市飄紅 恒大成“最薄利多銷”房企

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自香港    

每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自香港

調(diào)控政策前景不明，亦如這一日香港的天氣，烏云密布。在眾多龍頭房企已經(jīng)陸續(xù)向外界公布上半年成績單之后，恒大地產(chǎn)（03333，HK以下簡稱恒大）的半年報姍姍來遲，但這并不影響恒大一如既往地給買房者和投資者帶來驚喜。

昨日（8月28日）公布的2012年上半年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，恒大營業(yè)額同比增逾15個百分點，成為全國營業(yè)額最多的房企之一；此外，恒大上半年凈利潤高達人民幣56.2億元，在行業(yè)中排名前列。相關(guān)分析指出，雖然恒大在營業(yè)額和凈利潤指標上的表現(xiàn)一直很好，但綜合來看，恒大的核心業(yè)務利潤率在行業(yè)里卻不算高，這也體現(xiàn)了恒大一直以來貫徹的“薄利多銷”的策略。

營業(yè)額逆市飄紅

在經(jīng)歷一波“史上最嚴”的房地產(chǎn)市場調(diào)控之后，很多人寄望在今年上半年政策層面會有一定緩和，但事實卻并非如此，綜合已經(jīng)發(fā)布半年報的多家房企的數(shù)據(jù)來看，多數(shù)房企在這種形勢下還是顯得頗為“艱難”。但恒大這半年交出的成績單卻一如既往地帶來了驚喜。

昨日發(fā)布的2012年半年報顯示，上半年，恒大營業(yè)額從2011年同期的人民幣320.6億元上升15.5%至人民幣370.4億元。其中，房地產(chǎn)業(yè)務收入為人民幣364.9億元，按年增長15.1%；報告期內(nèi)物業(yè)管理收入人民幣1.6億元，較上年同期增長30.8%；投資物業(yè)收入為人民幣5230萬元，較上年同期增長14.7%；報告期內(nèi)工程建設、酒店經(jīng)營及其他房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務收入人民幣3.4億元，較上年增長75.4%。

在已經(jīng)發(fā)布半年報的龍頭房企中，恒大370.4億元的營業(yè)額排在前列。

同期，恒大實現(xiàn)了銷售面積576.8萬平方米，是在港上市的內(nèi)地房企中最高的，縱觀上半年全國房地產(chǎn)市場的情況，恒大交出的“成績單”堪稱不易。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月份，全國商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%，其中，住宅銷售面積下降的幅度最大，高達11.2%。此外，商品房銷售額也下降了5.2%至23314億元，其中住宅銷售額下降6.5%，下滑幅度也最為明顯。

恒大的良好表現(xiàn)得益于公司對于上半年市場形勢的準確把握。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，去年年底以來恒大就對今年上半年的形勢作出了“先抑后揚，溫和回暖”的基本判斷，因此在一季度市場低迷期間，恒大的推盤力度并不高，反倒是二季度后出現(xiàn)了一定程度的“爆發(fā)”。

數(shù)據(jù)顯示，4月份，恒大銷售額與銷售面積環(huán)比分別增長了103.5%和126.4%，相當于第一季度三個月的銷售總和；5月份銷售額更是增至103.7億元，相當于第一季度三個月銷售總和的1.25倍，整個二季度，恒大的銷售額高達267.7億元。

截至上半年，恒大取得合約銷售額350.4億元，已完成全年目標的43.8%。7月份，恒大的強勁勢頭得以延續(xù)，銷售額達到82.4億元，至此，全年800億元的銷售目標已經(jīng)完成過半。

薄利多銷契合剛需

雖然56.2億元的凈利潤排在行業(yè)的前列，但恒大良好的業(yè)績表現(xiàn)依然得益于其一直在貫徹的 “薄利多銷”策略。

半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年恒大銷售金額和銷售面積分別為350.4億元和576.8萬平方米，整體銷售均價僅為6074元/平方米，相比去年同期進一步降低。

按照恒大精裝修房的標準，減去1500元/平方米的裝修價格之后，恒大每平方米的售價甚至不足5000元。

相關(guān)分析認為，從紙面上看，恒大近幾年的凈利潤在行業(yè)內(nèi)都排在前列，但從核心業(yè)務利潤率上看，恒大的排名卻并不靠前。一個很明顯的例子就在于，僅5000元/平方米的房子，減去土地成本、建筑成本，“恒大賺的錢并不多”。

相對較低的定價意味著恒大必須在成本上作出嚴格的控制?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，恒大的戰(zhàn)略采購聯(lián)盟已會集了300家以上國內(nèi)外知名品牌，其中的79家是2012年度首次簽訂供應戰(zhàn)略協(xié)議。在裝修材料方面，根據(jù)恒大對占供貨總額90%的20類材料進行統(tǒng)計分析，在材料價格升幅度最大、通脹最劇烈的2008年至2012年期間，集團所采購的外墻磚、瓷片、涂料、入戶門等裝修建材，實現(xiàn)了1%~49%不等的價格折讓，而上述材料歷年累計價格折讓平均值為18%。

恒大在半年報中指出，集團透過覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全流程的精品戰(zhàn)略聯(lián)盟，憑借龐大的在建工程面積及垂直一體化的采購模式，在與戰(zhàn)略伙伴實現(xiàn)雙贏的同時，有效抵御了建材成本上升壓力。

“薄利多銷”在恒大的項目布局上或許體現(xiàn)得更為明顯。半年報數(shù)據(jù)顯示，二三線城市項目在今年上半年為恒大銷售業(yè)績貢獻比例達到98.8%，截至6月30日，恒大在全國121個城市共擁有218個項目，但二三線城市的項目比例高達97.2%。

此外，在購入土地的環(huán)節(jié)上，恒大也表現(xiàn)出了極強的控制能力，截至上半年，恒大土地儲備的成本僅為648元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士指出，說恒大是行業(yè)里“最薄利多銷”的企業(yè)都不為過，在通過管理降低成本以后，本具備較大利潤空間的恒大選擇了讓利于民，嚴格控制利潤率，從而形成了薄利多銷。在當前投資、投機性需求被抑制，剛性需求占據(jù)市場主流的形勢下，恒大的“薄利多銷”策略使得產(chǎn)品的定價、實用性都更符合市場趨勢，因而受到了買家的歡迎。

穩(wěn)健策略確保持續(xù)發(fā)展

在擁有極強的成本控制能力的同時，恒大的產(chǎn)品憑借定位準、性價比高迅速地搶奪了市場。恒大近幾年的發(fā)展給外界最大的印象在于其快速周轉(zhuǎn)能力，但在今年年初的發(fā)布會上，恒大管理層卻作出了步入“穩(wěn)健增長期”的判斷。

外界一度以為這是在不甚樂觀的市場預期中恒大的“被動選擇”，但無論是在銷售節(jié)奏的把握上，還是在土地儲備上，恒大的表現(xiàn)則被認為是符合企業(yè)發(fā)展規(guī)律的主動調(diào)整。

今年上半年曾一度被認為是房企“走量搶跑”的關(guān)鍵時期，因為在市場尚不景氣的情況下，部分房企的盲目發(fā)力帶來的效果卻是適得其反。

以《每日經(jīng)濟新聞》記者的觀察來看，上半年市場總體上呈現(xiàn)“先冷后熱”的局面，年初的春節(jié)檔期并未給市場帶來多少驚喜，經(jīng)過一季度的冷清和沉淀之后，樓市在5、6月份迎來一波回暖趨勢。

今年3月28日，恒大集團董事局主席許家印在香港年度業(yè)績發(fā)布會上就曾對今年的中國樓市走勢作出了判斷，“去年 （2011年）12月份和今年1月份是近年來房地產(chǎn)市場最為蕭條的時期，春節(jié)過后的2月份不會好，3月份開始將會有所好轉(zhuǎn)，4月份以后會更好?！?/p>

實際上，恒大也并未選擇在年初發(fā)力，而是把力量集中在第二季度。數(shù)據(jù)顯示，恒大第二季度的銷售已經(jīng)占據(jù)了全年800億銷售目標的33.5%。

同樣是在年初的業(yè)績發(fā)布會上，恒大董事局主席在回答記者關(guān)于土地市場策略的問題時表示，恒大今年依然將堅持去年下半年以來的較為謹慎的買地策略。

半年報數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，恒大新增土地儲備544萬平方米，總體的土地儲備面積增至1.42億平方米，增幅僅為4.0%，增長幅度遠低于2011年同期的41.0%和2010年同期的31.7%。

恒大新購入的這些土地主要分布于長沙、濟南、沈陽等二三線城市，新增土地的成本也僅為967元/平方米。

在購入土地進行適量補充的情況下，恒大的資金狀況并未受到影響。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月30日，恒大賬上現(xiàn)金余額達到247.4億元，加上未使用的銀行授信額度361.2億元，總共擁有可動用資金608.6億元人民幣。

與此同時，恒大目前需要支付的總土地款為369億元，且付款期限合理：2012年下半年只需支付80億元，2013年支付134億元，2014年支付94億元，2015年及以后支付61億元。

相關(guān)分析認為，恒大新增的土地儲備更注重二三線城市的均衡發(fā)展，在保持穩(wěn)健現(xiàn)金流的前提下，恒大新增土地儲備位置更加優(yōu)越、升值潛力更加巨大，符合公司的高質(zhì)量穩(wěn)健增長戰(zhàn)略，將有助于提升產(chǎn)品及集團的總體盈利能力。