《財經面對面》：從萬達商業(yè)模式談商業(yè)地產未來

每經編輯 楊濤

每經記者胡廷鴻

眼下，傳統(tǒng)住宅遭遇史無前例的樓市調控政策，商業(yè)地產、旅游地產成為眾多開發(fā)商一擁而上的新的投資熱點。但商業(yè)地產、旅游地產與傳統(tǒng)住宅開發(fā)"玩法"不盡相同，除了轉變觀念和思路，目前大多數開發(fā)商面臨的難題是專業(yè)運營人才和管理經驗。

除此之外，房地產與金融的天然結合，注定任何一種房地產細分市場都需要金融體系的支持和企業(yè)融資渠道的延展性。

為此，不少業(yè)內人士認為，商業(yè)地產開發(fā)需要項目建設速度和現(xiàn)金流之間的平衡，而旅游地產的開發(fā)更需要企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，更需要國家金融體制的變革和配合。

以下是《每經面對面》專訪實錄，萊蒙國際執(zhí)行董事兼首席財務官林戰(zhàn)，廣東省房地產協(xié)會會長蔡穗生一同暢談商業(yè)地產和旅游地產開發(fā)的方方面面。

每經網：說到商業(yè)地產，在國內大家首先想到的是萬達，我們也知道短短幾年萬達很快的在全國復制擴張，幾乎二三線城市中心地段都可以看到萬達廣場，萬科這種模式是不是大家都可以去借鑒和復制？這種模式有沒有問題，哪些地方值得去學習和借鑒的地方？

林戰(zhàn)：我覺得它這么短的時間里能達到如此規(guī)模，肯定有值得同行去學習借鑒的地方。我們比較欣賞他的一點就是很堅持項目的建設速度和項目現(xiàn)金流平衡這兩點。之前我們認為商場是不能分割出售的，一旦出售之后，剩下的自持部分就很難管理，但是你看到萬達從第一代的商場到現(xiàn)在的商場，已經吸收了以前很多的錯誤，提取了很寶貴的經驗。他既可以做到將一部分街鋪出售，實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，又不影響整個商場的管理，這兩點值得我們學習。

蔡穗生：萬達是先行者，有很多經驗，也有很多問題暴露出來。我相信業(yè)界在不斷學習中，可以不斷超越前人。它是先驅者，他的經驗還是值得大家關注的。

每經網：我們也關注到，今年萬達的擴張速度開始放慢了，有業(yè)內人士說，現(xiàn)在萬達每個商場的營業(yè)額不超過一億，也就是說萬達商場建的越多，虧損就越大。這無從查實，想問下林總，運營一個商場，在后期的方面，企業(yè)應該如何去考慮收益平衡？

林戰(zhàn)：這要看你的帳怎么算。有些企業(yè)希望盡快開業(yè)，剛開始租金低一些沒有關系，開業(yè)時間很短，很快就可以，拿地方面對政府的政績是有幫助的，可以拿到比較好的位置，他會想在這么好的位置拿到這么好的地，總會去升值，營運方面可能不太理想，但是在資產升值方面來彌補。另外一種方法，就是做的慢一點，在前期建設、招商方面速度放慢一點，定位比較高一點，這樣租金的效益會高一些。犧牲的就是發(fā)展速度。每個企業(yè)有不同的考慮，每種模式都有成功的地方。

每經網：除了商業(yè)地產，現(xiàn)在大家考慮比較多就是旅游地產，把它細分下現(xiàn)在比較熱的，就是濱海旅游度假產品。比如博鰲、惠東巽寮灣、北部灣、渤海灣地區(qū)?，F(xiàn)在對濱海旅游產品，到底應該如何去開發(fā)？是以前那種單純住宅開發(fā)，修一個酒店就叫旅游度假產品？還是其它方式？林總您如何看？

林戰(zhàn)：我們公司有做旅游開發(fā)，現(xiàn)在涉及的面比較窄一點。有海景的，還有就是度假性的產品。我們在惠東也有一個項目，大概50萬方左右。有酒店，大部分是海景公寓產品。我們這樣想的，現(xiàn)在中國發(fā)展到現(xiàn)階段，有很多人想擁有一套度假房子，周末和家人可以去散心。我們剛才做的時候還比較謹慎，希望不要投入太多的資金。你要知道你的客源在什么地方。我們?yōu)槭裁慈セ輺|，我們覺得在深圳有很多人可以負擔一套100多萬的度假公寓產品，風險不會很大。我們也看到惠東度假項目的銷售在過去一兩年去化率相當之快。以后會不會在做一些大型的旅游產品呢，我們現(xiàn)在還沒有一個定論。

蔡穗生：旅游休閑地產也是近兩年房地產發(fā)展的一個方向之一，他是很多樣化的。剛才談到的濱海度假是其中一個方向。但我們廣東也有一些不是濱海的，比如梅州的客天下，當地的開發(fā)商做了6年時間，今年剛剛獲得國家頒發(fā)的4A級國家旅游風景區(qū)，現(xiàn)在只開發(fā)了整個項目的三十分之一，現(xiàn)在還沒做完，現(xiàn)在把文化旅游、生態(tài)旅游、婚慶活動都柔和在一起，也是很有特色的項目。我想開發(fā)還是要根據不同地方的特點，開發(fā)商的想象力，也包括產權、婚事方面的產品，都可以多元化去發(fā)展，這方面我相信還有很大的發(fā)展?jié)摿Α＞拖駝偛帕挚傉劦降?，中國現(xiàn)階段有很多人進入相對富裕階段，希望擁有第二居所，度假別墅，希望有更多的休閑旅游時間。所以這種休閑旅游地產，包括各種租賃、酒店方式的旅游地產都會應運而生。我覺得這是一個很好的發(fā)展方向。

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