《財(cái)經(jīng)面對(duì)面》：地產(chǎn)業(yè)界談商業(yè)地產(chǎn)未來走勢(shì)

每經(jīng)編輯 楊濤

每經(jīng)記者 胡廷鴻 攝制 楊濤

眼下，傳統(tǒng)住宅遭遇史無前例的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商一擁而上的新的投資熱點(diǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅開發(fā)“玩法”不盡相同，除了轉(zhuǎn)變觀念和思路，目前大多數(shù)開發(fā)商面臨的難題是專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才和管理經(jīng)驗(yàn)。

除此之外，房地產(chǎn)與金融的天然結(jié)合，注定任何一種房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)都需要金融體系的支持和企業(yè)融資渠道的延展性。

為此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要項(xiàng)目建設(shè)速度和現(xiàn)金流之間的平衡，而旅游地產(chǎn)的開發(fā)更需要企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，更需要國(guó)家金融體制的變革和配合。

以下是《每經(jīng)面對(duì)面》專訪實(shí)錄，萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗生一同暢談商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)開發(fā)的方方面面。

每經(jīng)網(wǎng)：調(diào)控政策形勢(shì)下的房地產(chǎn)如何，以及行業(yè)未來將走向何方？今天圍繞這個(gè)話題，我們有幸邀請(qǐng)到了萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)先生，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗生。林總，蔡會(huì)長(zhǎng)你們好，今天圍繞一個(gè)話題，中國(guó)未來房地產(chǎn)走向如何以及商業(yè)地產(chǎn)方面的話題，首先問下林戰(zhàn)先生，我們知道萊蒙國(guó)際現(xiàn)在也在打造商業(yè)地產(chǎn)，您對(duì)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)地開發(fā)模式以及未來重要的贏利點(diǎn)在哪里？

林戰(zhàn)：首先我們是堅(jiān)持兩條腿走路，雙輪驅(qū)動(dòng)。在我們的土地儲(chǔ)備里面有一半是城市綜合體，一半是住宅，城市綜合體我們希望可售物業(yè)的現(xiàn)金流可以支持部分商業(yè)，達(dá)到本身項(xiàng)目的平衡，商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)問題，我們認(rèn)為有兩個(gè)方面的產(chǎn)品是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。一個(gè)是高端的商場(chǎng)，一種是社區(qū)鄰里商場(chǎng)，社區(qū)鄰里商場(chǎng)必須還有自己的特色，做終端現(xiàn)在供應(yīng)量很多，面臨的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較大。

每經(jīng)網(wǎng)：今年上半年一些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量很大，成都未來有100多個(gè)城市綜合體，大量的城市綜合體建設(shè)，可能導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果就是同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)。您覺得為了避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)該從哪些方面去做？

林戰(zhàn)：我覺得最重要的還是商場(chǎng)的特色和運(yùn)營(yíng)的能力，做商場(chǎng)如果沒有特色，運(yùn)營(yíng)得不好，就是一個(gè)垃圾沒有人來的話，你連倉(cāng)庫都不如。招商怎么做？用什么牌子？怎么定位？人流動(dòng)向，你的服務(wù)都要提前考慮，而且你要做到跟別人有區(qū)分，這一點(diǎn)是最重要的。

每經(jīng)網(wǎng)：那么我么也想問下蔡會(huì)長(zhǎng)，您對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面有何見解？

蔡穗生：商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)發(fā)展新的方向，新的品種。原來二十年發(fā)展中主要是做住宅，但是逐步城鎮(zhèn)居民住房困難大體解決之后，房地產(chǎn)就會(huì)有些轉(zhuǎn)移，包括商業(yè)地產(chǎn)，還有其它很多方面。做商業(yè)地產(chǎn)就像剛才林總講的，跟住宅有很多不同的地方。它的資金運(yùn)作、融資渠道是不盡相同的，特別是它以后的營(yíng)運(yùn)過程，跟住宅很不相同，這需要房地產(chǎn)商跟商業(yè)機(jī)構(gòu)很好的結(jié)合，很好的相互學(xué)習(xí)借鑒，做一些新的經(jīng)驗(yàn)出來，現(xiàn)在有一些經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然也有一些剛才主持人講到的有的規(guī)模過大，有的城市操之過急，上了太多綜合體，也有這個(gè)問題。但我想這些問題都很難避免，需要再發(fā)展中逐步去消化，逐步去解決。

每經(jīng)網(wǎng)：剛才蔡會(huì)長(zhǎng)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提了一些他的看法，但是我們?nèi)匀挥幸粋€(gè)疑問，從目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商來看，他們的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)是很少的，現(xiàn)在面臨的一個(gè)情況是缺少人才，那么在人才培養(yǎng)方面，從企業(yè)的角度講，去其它公司挖掘人才，還是怎么樣？

林戰(zhàn)：我們公司是這樣，我們做商業(yè)做了六七年，我們有自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，但是這個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)還有很大進(jìn)步的空間，過去一兩年我們還是去找了一些有高端商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的高管加入我們公司，今年我們請(qǐng)了一個(gè)新的高管加入我們公司，去指揮商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。其實(shí)我們也發(fā)展在國(guó)內(nèi)去找高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)人才很難，畢竟這是新的業(yè)態(tài)。我們找的時(shí)候就找了一些在香港工作過的，因?yàn)橄愀鄣纳虡I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)比較成熟一點(diǎn)。另外一種去找人才的方法呢，跟一些中介機(jī)構(gòu)，他們是專門幫人管理商業(yè)物業(yè)的，去合作吸收他們的經(jīng)驗(yàn)。

蔡穗生：剛才林總也說了很具體的做法，這個(gè)問題我覺得這樣看，從行業(yè)來說，人才都是一個(gè)逐步培養(yǎng)過程，90年代搞物業(yè)管理，我們也是去香港學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)管理方法，聘請(qǐng)很多香港的物業(yè)管理公司來做管理，有的是做物業(yè)管理顧問，同時(shí)還有很多物業(yè)管理協(xié)會(huì)也在培養(yǎng)人才，那么經(jīng)過10年發(fā)展，今天我們有很好的物業(yè)管理公司，像萬科物業(yè)它的管理水平一點(diǎn)都不遜色一些香港物業(yè)管理公司。目前來看，我們國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)處于起步階段，但我們周邊的地區(qū)比如香港、新加坡、日本、臺(tái)灣都有一些商業(yè)成功管理的經(jīng)驗(yàn)，我們完全可以向他們學(xué)習(xí)，引進(jìn)一些人才進(jìn)來。經(jīng)過若干年之后，我相信我們也有很多營(yíng)運(yùn)人才。

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