賴國強：80/90主流時代變局 地產(chǎn)未來值得期待

8月10日，在《每日經(jīng)濟新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強發(fā)表了主題為《調(diào)控常態(tài)下房地產(chǎn)市場的韌性》的演講。

以下為賴國強演講部分實錄：

從昨天的議題和整個會議精神可以發(fā)現(xiàn)，大家對前景比較看好，比較樂觀，量升價穩(wěn)?，F(xiàn)在，在調(diào)控著，為什么市場還有不錯的表現(xiàn)？

今天的主題是“可持續(xù)發(fā)展”。如果市場是好的，我們就可以安心去發(fā)展了。但是，市場真的好嗎？好在哪里？客戶是怎么想的？他們心里是怎么考慮購房的？我想，今天的演講圍繞這個主題進行。

中原是一家全國性的代理公司，在全國30多個城市都有代理業(yè)務，幫開發(fā)商賣樓，收集到了很多的數(shù)據(jù)。每天做客戶租賃、客戶買賣轉手，與很多的小業(yè)主每天都要聊，到底他們的心理狀況怎么樣？所以，也許今天我講的角度會和以往嘉賓講的角度都不一樣。

一、調(diào)控就像少女的心

根本不知道什么時候有政策，你觸摸不到，也別想，我們就看著這個方向去做。我們認為，調(diào)控仍將持續(xù)，從原來的以調(diào)為主，變成以控為主。

什么意思呢？以往樓市一直有調(diào)控，只是調(diào)控力度大小的問題。在1989年，《人民日報》就提出過房價高了，要開始用法規(guī)了，從開始用法規(guī)到現(xiàn)在的嚴控是有一個過程的。而且，以往是一、兩個單一的政策，現(xiàn)在是復合的政策來調(diào)，也有改變了。由原來的法規(guī)，到現(xiàn)在金融政策都配合到調(diào)控中來了，包括限價、限購等等，我們發(fā)現(xiàn)普及面非常地廣，調(diào)控效果也有一定的權重。最近，剛需客戶是主流，沒有什么炒房客戶了，客戶也是非常地理性了。

2012年上半年市場復蘇，因為金融政策的寬松。最近，我們也聽到了很多準備調(diào)控的聲音，市場回暖是有預期的，下半年肯定比上半年好，我們是代理公司，有一些數(shù)據(jù)。1-7月份，整個國內(nèi)大陸區(qū)的業(yè)務是24億元的人民幣，比去年同期增長15%，原因是什么？要找出原因，才能更好地發(fā)展。

市場回暖有預期，要穩(wěn)定發(fā)展，要保持溫度，不要讓它太熱，也不要太冷，曾經(jīng)成交低迷時期是非常痛苦的。所以，轉調(diào)為控為主的政策是有利好的，升溫將導致未來有持續(xù)政策來臨。

從按周一手成交套數(shù)上看，中原監(jiān)控的54個城市6月份的成交回升，市場還是不錯的。一手住宅從每個月成交均價分析來看，一線城市的反彈是比較明顯的，二、三線城市沒有回到去年的高位。6月份二手成交數(shù)據(jù)明顯回升，比所謂的高峰期有明顯的下滑，因為投資客戶已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在都是剛需客戶。二手價格方面，中原二手住宅價格指數(shù)顯示7月份六大城市連續(xù)五個月上漲，以北京為例，北京環(huán)比上漲最為厲害，7月份環(huán)比漲幅為2.15%，二手房也有希望了。

所以，我認為在持續(xù)調(diào)控之下，2012年比起去年差的時候，量在回升，價格也在穩(wěn)步回升，成交活躍，龍頭房企也體現(xiàn)出對后市的信心，做了買地的準備，出手也有信心了。到底市場發(fā)生了什么樣的變化？真的好是好在哪里？我們?nèi)绾稳タ创罄m(xù)的發(fā)展？如何去認識這種變化？市場變了，我們怎么變？

二、80/90主流時代的變局

中原有過統(tǒng)計，80/90的同事占80%以上，25000人的同事中有20000人左右是80/90后，我們開會時就討論怎么管住80/90后？如果我們不了解他們，不管好他們，企業(yè)就會非常被動。因為，企業(yè)不是同心同力嘛。等同于做一個市場，客戶都是80/90，如果你和他們不是同一個思維去做的話，我相信也是非常被動的。所以，要掌握未來的發(fā)展，就要掌握嚴控背后誰是活躍分子，誰是我們的購買群體主力。

這個時代已經(jīng)變了，80/90后已經(jīng)進入了婚齡期，30歲是要置業(yè)的時間，他們是主力的購房人群。這幫客戶是80/90，他們有什么和我們不一樣呢，我是68年出生的，當時出來工作很努力，也要賺錢，做三年買了一套房，自己賺的錢，爸媽沒有給錢。但是，現(xiàn)在的80/90后自己不一定很會賺錢的，但家里對他很支持，哪怕他還沒有結婚，也先給他買套房子支持他。所以，80/90后成為了購房的主力，他們的心理需求和傳統(tǒng)客戶是不一樣的。

在這里，有一個武漢最熱銷樓盤的分析。66%以上的客戶是80/90客戶，不會多于兩代同堂的家庭結構。從“按步就班”到“一步到位”，他們是新中國第一批獨生子女，獨享全家人的關愛，當他們遇到限購令，選擇舉全家之力一步到位越來越多。

在我們統(tǒng)計四大城市中小戶型銷售占比情況中，小戶型銷售比例實際上在逐步減少，客戶愿意買的房子面積開始偏大，希望一步到位，但不是他自己的錢，是家里幫他買的，爸爸的名字寫上去，或者是剛畢業(yè)的學生還沒有錢，幫他買一套房子，提供給他日后使用。

所以，我發(fā)現(xiàn)，如果是80/90客戶的選擇，他們的觀望情緒沒有成年人那么穩(wěn)，該出手時就出手，不會太觀望。80/90后閱讀政策的觀念是比較果斷的，他們認為限購是壓抑的時候，并不是本質上沒有人買，是不讓人買。因為城市在發(fā)展，城市進入了城市化道路，發(fā)展依然往上，未來的房地產(chǎn)價值還是存在的，早買還是要好一些。

他們的心態(tài)為什么會改變呢？因為，他們是新的一代，新的一代炒賣是不行的。但是，他們對資產(chǎn)的利用有他的辦法，買房等同于一種理財產(chǎn)品，買下來不純粹是產(chǎn)品本身的價值提升，他們要考慮有沒有固定的回報，現(xiàn)在通脹那么厲害，有沒有避險的可能性？他們買房會考慮有沒有租客？投資前景如何？他們的心理也在逐步成熟。所以，我看到很多投資型的不限購物業(yè)，年輕購買群體非常多。

80/90后的生活觀念強調(diào)自主與享受，如果能住在城市的市中心，綜合體更好，他們喜歡自己的生活模式，要滿足潮流，越新的概念他們越容易接受，越傳統(tǒng)的越不感冒。所以，現(xiàn)在很多LOFT產(chǎn)品非常受80/90的歡迎。

80/90喜歡用網(wǎng)絡，他們是未來的希望，他們變成了宅男宅女，可以不出門就在家里處理所有要做的事情，他們不喜歡很勞累的購物，在網(wǎng)上解決所有的事情，家里的網(wǎng)絡很重要。這樣的話，有可能會改變我們對產(chǎn)品的設計，以及戶型的確定。因為，他們以后不需要很大的書房，可能不需要書桌和椅子，在床上都可以上網(wǎng)，因為整個房子全是無線網(wǎng)絡，客戶需要什么，你就給他什么。

80/90是未來的消費群體，但他們的存款觀念弱，加之通貨膨脹明顯，他們很少人是拿自己的錢買房子的，一般是父母先投資，很多80/90父母將房產(chǎn)投資作為遺贈財產(chǎn)，或者作為資產(chǎn)配置，房產(chǎn)金融化特質超過以前。

80/90喜歡生活在商業(yè)綜合體、軌道交通附近，不喜歡在市郊，不喜歡距離市中心很遠。那么，市中心的項目未來遇到的挑戰(zhàn)會比較大。市中心的城市綜合體及住宅物業(yè)，持續(xù)溢價力將有很大的文章可以作，也有非常大的空間。

在我自己的理解里面，現(xiàn)在的調(diào)控比較嚴厲，但重心在控的基調(diào)是明確的。我做房地產(chǎn)20年，經(jīng)過了幾次宏觀調(diào)控，每次調(diào)控就為未來的發(fā)展奠定了更好的基礎，房價穩(wěn)步回歸到理性，但也會有自己的發(fā)展事態(tài)。那么，作為開發(fā)商，作為行業(yè)從業(yè)者，我認為調(diào)控給了我們很好的挑戰(zhàn)，頻繁的調(diào)控在市場上的反映還是比較活躍的。一方面，我們要了解市場。同時，也要閱讀客戶的心態(tài)。因為，80/90客戶的特點從心理、心態(tài)到需求都已經(jīng)發(fā)生了很多的變化?？蛻舻淖兓呱隽烁嗉毞质袌觯?ldquo;潮流物業(yè)”、“遺贈物業(yè)”、“理財物業(yè)”等，都賣得很好，而之前的“投機”市場風光不再，也是政策調(diào)控最大的作用。相信隨著降息降準等一系列寬松金融政策的持續(xù)，未來房地產(chǎn)市場將進入一個需求多元化、市場細分化、金融捆綁化的新時代。作為代理公司，我們在未來的時間也會繼續(xù)關注市場需求。

所以，我的總結是，市場持續(xù)嚴控下，交易依然活躍，市場會有很大的變化，但未來還是很有希望的，是可以期待的。