賴國強(qiáng)：80/90主流時(shí)代 房地產(chǎn)應(yīng)變局

8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強(qiáng)發(fā)表了主題為《調(diào)控常態(tài)下房地產(chǎn)市場的韌性》的演講。   以下為賴國強(qiáng)演講部分實(shí)錄：   80/90主流時(shí)代的變局 中原有過統(tǒng)計(jì)，80/90的同事占80%以上，25000人的同事中有20000人左右是80/90后，我們開會時(shí)就討論怎么管住80/90后？如果我們不了解他們，不管好他們，企業(yè)就會非常被動。因?yàn)?，企業(yè)不是同心同力嘛。等同于做一個(gè)市場，客戶都是80/90，如果你和他們不是同一個(gè)思維去做的話，我相信也是非常被動的。所以，要掌握未來的發(fā)展，就要掌握嚴(yán)控背后誰是活躍分子，誰是我們的購買群體主力。   這個(gè)時(shí)代已經(jīng)變了，80/90后已經(jīng)進(jìn)入了婚齡期，30歲是要置業(yè)的時(shí)間，他們是主力的購房人群。這幫客戶是80/90，他們有什么和我們不一樣呢，我是68年出生的，當(dāng)時(shí)出來工作很努力，也要賺錢，做三年買了一套房，自己賺的錢，爸媽沒有給錢。但是，現(xiàn)在的80/90后自己不一定很會賺錢的，但家里對他很支持，哪怕他還沒有結(jié)婚，也先給他買套房子支持他。所以，80/90后成為了購房的主力，他們的心理需求和傳統(tǒng)客戶是不一樣的。   在這里，有一個(gè)武漢最熱銷樓盤的分析。66%以上的客戶是80/90客戶，不會多于兩代同堂的家庭結(jié)構(gòu)。從“按步就班”到“一步到位”，他們是新中國第一批獨(dú)生子女，獨(dú)享全家人的關(guān)愛，當(dāng)他們遇到限購令，選擇舉全家之力一步到位越來越多。   在我們統(tǒng)計(jì)四大城市中小戶型銷售占比情況中，小戶型銷售比例實(shí)際上在逐步減少，客戶愿意買的房子面積開始偏大，希望一步到位，但不是他自己的錢，是家里幫他買的，爸爸的名字寫上去，或者是剛畢業(yè)的學(xué)生還沒有錢，幫他買一套房子，提供給他日后使用。   所以，我發(fā)現(xiàn)，如果是80/90客戶的選擇，他們的觀望情緒沒有成年人那么穩(wěn)，該出手時(shí)就出手，不會太觀望。80/90后閱讀政策的觀念是比較果斷的，他們認(rèn)為限購是壓抑的時(shí)候，并不是本質(zhì)上沒有人買，是不讓人買。因?yàn)槌鞘性诎l(fā)展，城市進(jìn)入了城市化道路，發(fā)展依然往上，未來的房地產(chǎn)價(jià)值還是存在的，早買還是要好一些。   他們的心態(tài)為什么會改變呢？因?yàn)椋麄兪切碌囊淮?，新的一代炒賣是不行的。但是，他們對資產(chǎn)的利用有他的辦法，買房等同于一種理財(cái)產(chǎn)品，買下來不純粹是產(chǎn)品本身的價(jià)值提升，他們要考慮有沒有固定的回報(bào)，現(xiàn)在通脹那么厲害，有沒有避險(xiǎn)的可能性？他們買房會考慮有沒有租客？投資前景如何？他們的心理也在逐步成熟。所以，我看到很多投資型的不限購物業(yè)，年輕購買群體非常多。   80/90后的生活觀念強(qiáng)調(diào)自主與享受，如果能住在城市的市中心，綜合體更好，他們喜歡自己的生活模式，要滿足潮流，越新的概念他們越容易接受，越傳統(tǒng)的越不感冒。所以，現(xiàn)在很多LOFT產(chǎn)品非常受80/90的歡迎。   80/90喜歡用網(wǎng)絡(luò)，他們是未來的希望，他們變成了宅男宅女，可以不出門就在家里處理所有要做的事情，他們不喜歡很勞累的購物，在網(wǎng)上解決所有的事情，家里的網(wǎng)絡(luò)很重要。這樣的話，有可能會改變我們對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，以及戶型的確定。因?yàn)椋麄円院蟛恍枰艽蟮臅?，可能不需要書桌和椅子，在床上都可以上網(wǎng)，因?yàn)檎麄€(gè)房子全是無線網(wǎng)絡(luò)，客戶需要什么，你就給他什么。   80/90是未來的消費(fèi)群體，但他們的存款觀念弱，加之通貨膨脹明顯，他們很少人是拿自己的錢買房子的，一般是父母先投資，很多80/90父母將房產(chǎn)投資作為遺贈財(cái)產(chǎn)，或者作為資產(chǎn)配置，房產(chǎn)金融化特質(zhì)超過以前。   80/90喜歡生活在商業(yè)綜合體、軌道交通附近，不喜歡在市郊，不喜歡距離市中心很遠(yuǎn)。那么，市中心的項(xiàng)目未來遇到的挑戰(zhàn)會比較大。市中心的城市綜合體及住宅物業(yè)，持續(xù)溢價(jià)力將有很大的文章可以作，也有非常大的空間。   在我自己的理解里面，現(xiàn)在的調(diào)控比較嚴(yán)厲，但重心在控的基調(diào)是明確的。我做房地產(chǎn)20年，經(jīng)過了幾次宏觀調(diào)控，每次調(diào)控就為未來的發(fā)展奠定了更好的基礎(chǔ)，房價(jià)穩(wěn)步回歸到理性，但也會有自己的發(fā)展事態(tài)。那么，作為開發(fā)商，作為行業(yè)從業(yè)者，我認(rèn)為調(diào)控給了我們很好的挑戰(zhàn)，頻繁的調(diào)控在市場上的反映還是比較活躍的。一方面，我們要了解市場。同時(shí)，也要閱讀客戶的心態(tài)。因?yàn)椋?0/90客戶的特點(diǎn)從心理、心態(tài)到需求都已經(jīng)發(fā)生了很多的變化?？蛻舻淖兓呱隽烁嗉?xì)分市場，例如“潮流物業(yè)”、“遺贈物業(yè)”、“理財(cái)物業(yè)”等，都賣得很好，而之前的“投機(jī)”市場風(fēng)光不再，也是政策調(diào)控最大的作用。相信隨著降息降準(zhǔn)等一系列寬松金融政策的持續(xù)，未來房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)需求多元化、市場細(xì)分化、金融捆綁化的新時(shí)代。作為代理公司，我們在未來的時(shí)間也會繼續(xù)關(guān)注市場需求。   所以，我的總結(jié)是，市場持續(xù)嚴(yán)控下，交易依然活躍，市場會有很大的變化，但未來還是很有希望的，是可以期待的。