黃俊康：中高端房價繼續(xù)看漲

8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，萊蒙國際集團(tuán)有限公司董事長黃俊康表示，從長期來看，中高端的房價繼續(xù)看漲。黃俊康同時表示，萊蒙國際將堅(jiān)持商住兩條腿走路的經(jīng)營政策，即雙輪驅(qū)動；變中求進(jìn)，高周轉(zhuǎn)，高效率，多元化地購置土地。

以下為黃俊康演講全文：

最初，萊蒙國際在香港成立，主要做小型房地產(chǎn)開發(fā)。2001年進(jìn)入到國內(nèi)，主要是珠三角、長三角、成渝地區(qū)，一開始我們是做百貨公司出身的，27年前做百貨公司，全中國大概開了54家百貨公司，目前的營業(yè)面積有150萬平方米。百貨公司的營業(yè)額去年大概200億，凈利潤約7個億，萊蒙國際去年50個億的銷售額，大概10個億的凈利潤。

萊蒙國際深耕深圳，聚焦發(fā)展，往往得到的結(jié)果是可觀的。另外，我們也去二、三線城市發(fā)展，也有可租賃建筑面積的土地儲備，在一些不太熟悉的市場可以比較好的發(fā)展，在一、二、三線城市都有一些綜合布局。同時，我們做項(xiàng)目有短、中、長的科學(xué)合理配置。這樣的話，在市場好的時候可以發(fā)展得快一點(diǎn)，市場差的時候抗風(fēng)險的能力也強(qiáng)一點(diǎn)。

管理團(tuán)隊(duì)，香港人到國內(nèi)很容易水土不服，我們的公司是做國際化和本地化比較好的結(jié)合。所以，我們公司的香港人和國內(nèi)的同事同工同酬，大家很開心、很密切地在一起工作。

因?yàn)?，我做?0多年的零售百貨，對商業(yè)地產(chǎn)有比較深刻的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也有一定的觸覺。所以，我們也建立了一支比較專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。天虹做了28年，既是股東，也是合作伙伴，對我們發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有很大的支撐作用。

在這次調(diào)控中，這個冬天其實(shí)是最冷的。但是，在這么一個情況下，我們怎么應(yīng)對問題？在企業(yè)經(jīng)營管理方面、在模式方面，做了一些思考，也做了一些探索。今天，很高興有機(jī)會和同行一起交流看法。

我們的做法可以用“平衡發(fā)展，穩(wěn)中求變”來概括。所謂穩(wěn)，堅(jiān)持商住兩條腿走路的經(jīng)營政策，即雙輪驅(qū)動；所謂變，是變中求進(jìn)，高周轉(zhuǎn)，高效率，多元化地購置土地。

所謂雙輪驅(qū)動，即中高端住宅開發(fā)+城市綜合體的模式，第一個輪子是堅(jiān)持中高端住宅開發(fā)戰(zhàn)略。然后，根據(jù)市場的變化、政策的變化，可能某個時間段中端的多一點(diǎn)，某個時間段高端的多一點(diǎn)。所以，我們公司一直保持比較好的毛利潤，未來幾年，我們還是能夠保持40%-50%的樣子。

我想，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)慢慢地從有房子住向住好房子的下半場過度了。2005年以前，國內(nèi)建的房子基本上都是比較差的房子，真正的好房子是2005年以后開始涌現(xiàn)的。所以，我覺得這個市場還是很廣闊的，改善生活，無論何時何地，大家都會有這種需求。在文革那么凄慘的年代，大家都想辦法到哪里搞一點(diǎn)肉票回來改善一下生活，這是人的本性。

所以，從長期來看，中高端的房價繼續(xù)看漲，尤其是在地段好和具備獨(dú)特資源的高端房產(chǎn)將更加受歡迎。在中高端住宅開發(fā)方面，萊蒙國際做了多年的實(shí)踐，我們也取得了一點(diǎn)點(diǎn)的成果。比如，在深圳和深圳周邊打造了水榭系高端住宅，在深圳及周邊城市比較受歡迎。我們在深圳做了水榭花都，項(xiàng)目已完成6年了，但該樓市二手房單價目前還是深圳的冠軍。在深圳做了一個70多萬平方米的項(xiàng)目水榭春天，當(dāng)時出售的時候深圳限價，周邊的房子賣到了2.4萬元/平方米，但政府給我們的售價最高只賣2.1萬元/平方米。這個時候，很多同事說不能不講經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不能不尊重市場。后來，我說在這么一個情況下，咱們就順勢而為嘛。在被限價的情況下，用這個口號開盤，一天賣了20個億，企業(yè)利潤也不錯，現(xiàn)金流也很好。同時，消費(fèi)者也得到了實(shí)惠，政府也很高興。我想，在這么一個環(huán)境下，我們只能趁勢而為。今年，我們賣到了第五期，是6月10日開盤的，比去年的價格略有上升，賣到了16個億。我想，只要國家的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，哪怕慢一點(diǎn)，我想從居者有其屋向居者優(yōu)其屋的方式轉(zhuǎn)變是可以實(shí)現(xiàn)的。

因?yàn)?，我們做了很長時間的百貨業(yè)，對商業(yè)地產(chǎn)有自己的認(rèn)識，就制定了中高端住宅+城市綜合體的模式，正在開發(fā)和運(yùn)營的城市綜合體有7個，是萊蒙系，萊蒙城、萊蒙都會等等。

從我國的實(shí)際情況來看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)將長期受益于城市人口的增加和收入增加的疊加。所以，我們認(rèn)為發(fā)展?jié)摿€是比較大的。根據(jù)我們過往27年零售百貨的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，中國一、二、三、四線城市的人均GDP和商業(yè)發(fā)展的狀況有非常密切的關(guān)系，人均GDP3000-8000美元的城市在商業(yè)地產(chǎn)處于起步期，人均8000-20000美元的城市在商業(yè)地產(chǎn)處于加速發(fā)展期，人均20000元美元以上的城市在商業(yè)地產(chǎn)處于成熟期。我想，每年還是可以保持比較高的發(fā)展需求。

驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵在于結(jié)構(gòu)性缺失，現(xiàn)在電商對傳統(tǒng)零售業(yè)沖擊很大。但在這么一個情況下，做商業(yè)地產(chǎn)也可以采取很多應(yīng)變措施，發(fā)動更多參與性、體驗(yàn)性的消費(fèi)。

根據(jù)城市擴(kuò)張和消費(fèi)升級階段不同，在城市更新改造過程中，存在大量與城市發(fā)展、消費(fèi)升級不匹配的“舊有商業(yè)”，具有良好的升級前景。近幾年面對調(diào)控的實(shí)踐，萊蒙國際奉獻(xiàn)的中高端住宅+商業(yè)地產(chǎn)的兩條腿走路模式，加速回籠現(xiàn)金流，享受零售物業(yè)增值潛力，使我們的路子走得比較穩(wěn)健和均衡。

穩(wěn)中求進(jìn)的穩(wěn)，第二個穩(wěn)表現(xiàn)在穩(wěn)健的財務(wù)策略。上市前夕，市場非常地冷靜，投行等各方面都壓我們的價格，在這種情況下，上還是不上？最后，我們還是作出了決定，看長遠(yuǎn)，不計(jì)較一時的得失，除了能籌措一點(diǎn)資金之外，更重要的是可以通過上市來改善公司的治理結(jié)構(gòu)，我們自覺或者不自覺地能夠得到一些進(jìn)步。所以，去年的上市也募集到了2-3億美金。目前，我們的負(fù)債比率不高，到今年3月底凈資產(chǎn)負(fù)債比率才30%多，上半年也買了將近40萬平方米的土地。

我想，我們在減息已經(jīng)開始的情況下，還可以儲備更多的一些土地，還打算買60億元的土地。我們也要成立基金公司，成立了華盛萊蒙基金，目前的運(yùn)營狀況良好。另外，我們與境外基金在項(xiàng)目層面合作。比如，我們和新加坡的美龍控股有合作，除了他們?nèi)牍晒局?，還有很多的合作，還有匯豐、南方基金等等，都和我們保持了合作，利用的他們的基金，可以讓我們的企業(yè)壯大得更快一點(diǎn)，讓我們的團(tuán)隊(duì)得到更多的鍛煉和進(jìn)步。

剛才，談了萊蒙國際的穩(wěn)健精英，下面談?wù)勗趺礃臃€(wěn)中求變的“變”。途徑一是采用財務(wù)杠桿，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注效率為核心的回報評價。多元化的拿地模式，堅(jiān)持主業(yè)發(fā)展的模式上，積極參與到現(xiàn)在的舊城改造、政府產(chǎn)業(yè)園建設(shè)中去，積極去尋找產(chǎn)業(yè)間的互動，在舊城改造、一、二級開發(fā)聯(lián)動、旅游地產(chǎn)做了一些開發(fā)嘗試。

比如，我們和天津的深營集團(tuán)在天津合作了400多萬平方米的國際商務(wù)區(qū)，其中一半是做中國北方最大的農(nóng)產(chǎn)品交易中心，另外一半做房地產(chǎn)。在惠州利用深圳的品牌知名度，在去年年底收購了1.4公里海岸線的旅游度假地項(xiàng)目，主要還是面向深圳市場，派出了幾位對旅游地產(chǎn)有激情、經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目開拓，萊蒙國際的旅游地產(chǎn)在打基礎(chǔ)。我們也參加深圳的案例改造，在深圳有兩個項(xiàng)目，加起來總面積約140萬平方米，希望今后在這個論壇上有更多的機(jī)會和大家交流。

我想，不管市場如何變化，政策如何調(diào)控，作為房地產(chǎn)企業(yè)，做好品質(zhì)和服務(wù)才是我們的根本，形成客戶、員工、股東和社會四個關(guān)系的共贏。

最后，再次借本次大會的主題“可持續(xù)發(fā)展”，大家一起共同推動房地產(chǎn)事業(yè)堅(jiān)韌、持續(xù)地往前發(fā)展，謝謝大家。