地產(chǎn)行業(yè)十字路口懸念：長期調(diào)控時代將到來？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

今年可以說是房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折年——有的企業(yè)在銷售額排行榜上異軍突起；有的企業(yè)因為市場的變化，在產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)、財務(wù)上作出重大調(diào)整，這些調(diào)整對未來的市場產(chǎn)生了巨大的影響。在這一年中，沒能把握住行業(yè)變化的企業(yè)也許會走在后面，暫時受益的房企也面臨著規(guī)模繼續(xù)收縮的風(fēng)險。

在這樣的一個背景下，任何政策、變化都會牽動人心。就像當(dāng)年任志強(qiáng)在博鰲論壇上所說的，“到了一個神經(jīng)過敏的時間”。然而，政策會怎樣？市場會怎樣？企業(yè)又應(yīng)該怎樣應(yīng)對？這成為此次博鰲房地產(chǎn)論壇最為核心、最受關(guān)注的話題。本次博鰲論壇由此開始。

2012年博鰲房地產(chǎn)論壇昨日開幕。在這個被稱作“放在火爐上烤的論壇”上，與會者每年都會就一些行業(yè)的焦點人物和焦點事件進(jìn)行激烈辯論。在近四年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，沒有哪一屆像今年一樣關(guān)注房地產(chǎn)政策趨勢。

房地產(chǎn)企業(yè)老板和高管們迫切想知道，限購令將在何時終結(jié)，國家會不會因為保經(jīng)濟(jì)的增長而放松調(diào)控？替代的政策是什么？未來的調(diào)控會不會更嚴(yán)厲？

孟曉蘇、朱中一、陳淮、樊綱以及賈康等專家就他們各自不同的信息渠道和研究領(lǐng)域，對政策趨向作出了預(yù)測；劉曉光、梁上燕、黃俊燦等企業(yè)家對企業(yè)未來的發(fā)展方式遠(yuǎn)景判斷，也是基于樓市調(diào)控政策。

對中國的房地產(chǎn)業(yè)來說，調(diào)控也許將是未來十年甚至二十年的關(guān)鍵詞。

樓市調(diào)控即將常態(tài)化

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并不樂觀。在博鰲論壇的開篇，中房集團(tuán)理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇在這樣的背景下作了這樣一個報告——《救地產(chǎn)，還是救經(jīng)濟(jì)？》

孟曉蘇認(rèn)為，2008年在全球金融危機(jī)的背景下，正是通過對房地產(chǎn)調(diào)控的“松綁”，中國經(jīng)濟(jì)才迅速恢復(fù)，并幫助全球經(jīng)濟(jì)走出了低迷。房地產(chǎn)仍然是時下中國經(jīng)濟(jì)最重要的引擎，從去年的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)業(yè)直接拉動GDP的總量是13.1%，再加上2.86的拉動率，總共合起來占了GDP的50.6%，超過了GDP的一半。他得出的觀點是“沒有房地產(chǎn)拉動，實現(xiàn)穩(wěn)增長很難”。

他的看法一定程度說出了開發(fā)商的期望，但卻無法改變調(diào)控的整體趨勢。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一首先承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，在1998年應(yīng)對亞洲金融危機(jī)和2008年四季度后應(yīng)對世界金融危機(jī)中發(fā)輝重要的作用。

但隨后他話鋒一轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)作為一種基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)社會、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，滯后了會影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，過度超前了會形成泡沫，造成資源能源的浪費。我國今年把經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)調(diào)低為7.5%，已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了中央政府堅持樓市調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。隨著國家加大對各項調(diào)控政策措施的監(jiān)督檢查和約談問責(zé)等措施的到位，我國的房地市場總體上會繼續(xù)朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。

中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱隨后用一連串的疑問間接駁斥孟曉蘇的觀點，“降到8%就是低增長嗎？兩位數(shù)的增長就是好增長嗎？”

樊綱隨后表示，兩位數(shù)的增長對中國來講是過熱增長，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產(chǎn)泡沫，回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松隨后更進(jìn)一步認(rèn)為，樓市調(diào)控未來將是常態(tài)化的。

事實上，對于地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化業(yè)內(nèi)早有預(yù)測。此前，綠城中國董事長宋衛(wèi)平表示調(diào)控的周期已經(jīng)到了讓他“無法預(yù)測”的地步。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時明確表示，調(diào)控絕不會因為宏觀經(jīng)濟(jì)的影響而有任何的變化。

星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕昨日也認(rèn)同了樓市調(diào)控常態(tài)化的觀點，她認(rèn)為對于大部分房企而言，將告別房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代。

未來調(diào)控內(nèi)容懸念重重

很顯然，樓市調(diào)控的長期化已經(jīng)沒有懸念。然而，樓市調(diào)控的內(nèi)容卻仍然存在著不確定性。此前，很多專家在不同的場合內(nèi)都認(rèn)為，限購和限貸措施，僅僅是調(diào)控的暫時性措施。未來什么樣的政策又會取代限購呢？

朱中一給出的觀點是中長期制度的內(nèi)容主要就體現(xiàn)在保障房、土地供應(yīng)、房產(chǎn)稅收改革、金融改革等。這其中尤以房產(chǎn)稅收的改革最牽動人心。他認(rèn)為，未來將穩(wěn)步推行房地產(chǎn)稅改革，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。他透露，根據(jù)2012年度的工作計劃，住建部在6月底前已基本完成了40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作；在此基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大推進(jìn)力度，到2013年將形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。

一貫主張以稅收措施作為長期調(diào)控政策內(nèi)容的著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康說，從長期看，必然要求在不動產(chǎn)、財產(chǎn)領(lǐng)域里面有一套現(xiàn)代制度和現(xiàn)代建設(shè)。比如，實施現(xiàn)代意義的財產(chǎn)申報制度。

他認(rèn)為，財產(chǎn)作為生產(chǎn)要素，必須有合法的財產(chǎn)交易制度，必須有和財產(chǎn)交易相關(guān)的稅收制度。在住房領(lǐng)域，上述稅收就是保有環(huán)節(jié)稅收。從最高決策層的重要會議和管理部門的重要改革文件中都有清晰地表述，要適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍。

中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮則提出，要調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，讓有限的資源在合理比例上配置在中小城市、二、三線城市，形成大中小城市的合理結(jié)構(gòu)，讓人口城市化更多地向需要進(jìn)一步擴(kuò)張的城市集中，這也是調(diào)控房地產(chǎn)的應(yīng)有之一。

對于決策者說，無論采用什么樣的調(diào)控政策來代替限購，都會是個很艱難的選擇。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)則通過“炮轟”現(xiàn)有行政政策，描述了他所希望的樓市調(diào)控——增加土地供給。他說，房價的高增長，是因為土地的低供給所造成。言下之意，房地產(chǎn)的價格大幅波動和土地供給有關(guān)，只有增加土地供給，才能實現(xiàn)樓市調(diào)控的目的。

巴曙松也說，以往樓市調(diào)控主要是收緊銀根、地根，這種調(diào)控通過使供給減少，導(dǎo)致市場回穩(wěn)，實現(xiàn)供求關(guān)系的一個逆轉(zhuǎn)。

·業(yè)界觀點

◎德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平：

要研究保護(hù)房地產(chǎn)

這次中國經(jīng)濟(jì)的下調(diào)是歷史性的，不是一年兩年的，是二十年首次出現(xiàn)從增長期走向整合期的一個大拐點。如果對這個拐點沒有本質(zhì)認(rèn)識的話，我們的企業(yè)要小心。

在這種情況下，不要就房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，應(yīng)該從整個中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看，要保護(hù)內(nèi)需。中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)拐點的時候，要研究怎么保護(hù)房地產(chǎn)市場，而不是保護(hù)房價，兩者區(qū)別開。

實踐證明，每次調(diào)控的結(jié)果都不太理想，要思考一下學(xué)會尊重市場。

◎財政部財政科學(xué)研究所所長賈康：

行政調(diào)控長期將淡出

此次房地產(chǎn)調(diào)控比較嚴(yán)厲，從中長期來看勢必淡出，這是不可回避的前景。

如果是一個雙軌統(tǒng)籌發(fā)展的健全市場，調(diào)控是沒有必要的。真正把廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，讓低收入階層、收入夾心層比較順暢地住有所居了，那時候商品房的房價又有多大的殺傷力？商品房哪怕炒成天價，政府可以采取稅收措施。

雖然投資和投機(jī)沒有截然分別的界限，但大致可以判斷，在這個階段一定要嚴(yán)厲地抑制投機(jī)行為?？拷?jīng)濟(jì)手段抑制過多炒作，是市場環(huán)境走向健康的一個大致前景。

◎香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗：

不要浪費長周期的機(jī)遇

房地產(chǎn)行業(yè)是一個長周期的行業(yè)，正常的周期循環(huán)為六七年，難得有另外一個行業(yè)像房地產(chǎn)行業(yè)這樣有這么長的周期，

周期性很長的行業(yè)，從某種角度來講是非常好的一件事，這正是房地產(chǎn)商賺錢的好機(jī)會?，F(xiàn)在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太好，世界如此，中國也如此。對于一個好的房地產(chǎn)商來說，是一個極好的機(jī)遇，不要浪費這個機(jī)遇。