地產(chǎn)行業(yè)十字路口懸念：長(zhǎng)期調(diào)控時(shí)代將到來(lái)？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

今年可以說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折年——有的企業(yè)在銷(xiāo)售額排行榜上異軍突起；有的企業(yè)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化，在產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)上作出重大調(diào)整，這些調(diào)整對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。在這一年中，沒(méi)能把握住行業(yè)變化的企業(yè)也許會(huì)走在后面，暫時(shí)受益的房企也面臨著規(guī)模繼續(xù)收縮的風(fēng)險(xiǎn)。

在這樣的一個(gè)背景下，任何政策、變化都會(huì)牽動(dòng)人心。就像當(dāng)年任志強(qiáng)在博鰲論壇上所說(shuō)的，“到了一個(gè)神經(jīng)過(guò)敏的時(shí)間”。然而，政策會(huì)怎樣？市場(chǎng)會(huì)怎樣？企業(yè)又應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)？這成為此次博鰲房地產(chǎn)論壇最為核心、最受關(guān)注的話(huà)題。本次博鰲論壇由此開(kāi)始。

2012年博鰲房地產(chǎn)論壇昨日開(kāi)幕。在這個(gè)被稱(chēng)作“放在火爐上烤的論壇”上，與會(huì)者每年都會(huì)就一些行業(yè)的焦點(diǎn)人物和焦點(diǎn)事件進(jìn)行激烈辯論。在近四年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，沒(méi)有哪一屆像今年一樣關(guān)注房地產(chǎn)政策趨勢(shì)。

房地產(chǎn)企業(yè)老板和高管們迫切想知道，限購(gòu)令將在何時(shí)終結(jié)，國(guó)家會(huì)不會(huì)因?yàn)楸＝?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而放松調(diào)控？替代的政策是什么？未來(lái)的調(diào)控會(huì)不會(huì)更嚴(yán)厲？

孟曉蘇、朱中一、陳淮、樊綱以及賈康等專(zhuān)家就他們各自不同的信息渠道和研究領(lǐng)域，對(duì)政策趨向作出了預(yù)測(cè)；劉曉光、梁上燕、黃俊燦等企業(yè)家對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方式遠(yuǎn)景判斷，也是基于樓市調(diào)控政策。

對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，調(diào)控也許將是未來(lái)十年甚至二十年的關(guān)鍵詞。

樓市調(diào)控即將常態(tài)化

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀。在博鰲論壇的開(kāi)篇，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇在這樣的背景下作了這樣一個(gè)報(bào)告——《救地產(chǎn)，還是救經(jīng)濟(jì)？》

孟曉蘇認(rèn)為，2008年在全球金融危機(jī)的背景下，正是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“松綁”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才迅速恢復(fù)，并幫助全球經(jīng)濟(jì)走出了低迷。房地產(chǎn)仍然是時(shí)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的引擎，從去年的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)直接拉動(dòng)GDP的總量是13.1%，再加上2.86的拉動(dòng)率，總共合起來(lái)占了GDP的50.6%，超過(guò)了GDP的一半。他得出的觀點(diǎn)是“沒(méi)有房地產(chǎn)拉動(dòng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)很難”。

他的看法一定程度說(shuō)出了開(kāi)發(fā)商的期望，但卻無(wú)法改變調(diào)控的整體趨勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一首先承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在1998年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)和2008年四季度后應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)中發(fā)輝重要的作用。

但隨后他話(huà)鋒一轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)作為一種基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)社會(huì)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，滯后了會(huì)影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，過(guò)度超前了會(huì)形成泡沫，造成資源能源的浪費(fèi)。我國(guó)今年把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)調(diào)低為7.5%，已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了中央政府堅(jiān)持樓市調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。隨著國(guó)家加大對(duì)各項(xiàng)調(diào)控政策措施的監(jiān)督檢查和約談問(wèn)責(zé)等措施的到位，我國(guó)的房地市場(chǎng)總體上會(huì)繼續(xù)朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱隨后用一連串的疑問(wèn)間接駁斥孟曉蘇的觀點(diǎn)，“降到8%就是低增長(zhǎng)嗎？?jī)晌粩?shù)的增長(zhǎng)就是好增長(zhǎng)嗎？”

樊綱隨后表示，兩位數(shù)的增長(zhǎng)對(duì)中國(guó)來(lái)講是過(guò)熱增長(zhǎng)，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產(chǎn)泡沫，回到8%左右的增長(zhǎng)是好消息，而不是壞消息。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松隨后更進(jìn)一步認(rèn)為，樓市調(diào)控未來(lái)將是常態(tài)化的。

事實(shí)上，對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化業(yè)內(nèi)早有預(yù)測(cè)。此前，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表示調(diào)控的周期已經(jīng)到了讓他“無(wú)法預(yù)測(cè)”的地步。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)明確表示，調(diào)控絕不會(huì)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的影響而有任何的變化。

星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕昨日也認(rèn)同了樓市調(diào)控常態(tài)化的觀點(diǎn)，她認(rèn)為對(duì)于大部分房企而言，將告別房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代。

未來(lái)調(diào)控內(nèi)容懸念重重

很顯然，樓市調(diào)控的長(zhǎng)期化已經(jīng)沒(méi)有懸念。然而，樓市調(diào)控的內(nèi)容卻仍然存在著不確定性。此前，很多專(zhuān)家在不同的場(chǎng)合內(nèi)都認(rèn)為，限購(gòu)和限貸措施，僅僅是調(diào)控的暫時(shí)性措施。未來(lái)什么樣的政策又會(huì)取代限購(gòu)呢？

朱中一給出的觀點(diǎn)是中長(zhǎng)期制度的內(nèi)容主要就體現(xiàn)在保障房、土地供應(yīng)、房產(chǎn)稅收改革、金融改革等。這其中尤以房產(chǎn)稅收的改革最牽動(dòng)人心。他認(rèn)為，未來(lái)將穩(wěn)步推行房地產(chǎn)稅改革，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。他透露，根據(jù)2012年度的工作計(jì)劃，住建部在6月底前已基本完成了40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作；在此基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大推進(jìn)力度，到2013年將形成覆蓋全國(guó)的城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)。

一貫主張以稅收措施作為長(zhǎng)期調(diào)控政策內(nèi)容的著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康說(shuō)，從長(zhǎng)期看，必然要求在不動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域里面有一套現(xiàn)代制度和現(xiàn)代建設(shè)。比如，實(shí)施現(xiàn)代意義的財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。

他認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)作為生產(chǎn)要素，必須有合法的財(cái)產(chǎn)交易制度，必須有和財(cái)產(chǎn)交易相關(guān)的稅收制度。在住房領(lǐng)域，上述稅收就是保有環(huán)節(jié)稅收。從最高決策層的重要會(huì)議和管理部門(mén)的重要改革文件中都有清晰地表述，要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮則提出，要調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，讓有限的資源在合理比例上配置在中小城市、二、三線(xiàn)城市，形成大中小城市的合理結(jié)構(gòu)，讓人口城市化更多地向需要進(jìn)一步擴(kuò)張的城市集中，這也是調(diào)控房地產(chǎn)的應(yīng)有之一。

對(duì)于決策者說(shuō)，無(wú)論采用什么樣的調(diào)控政策來(lái)代替限購(gòu)，都會(huì)是個(gè)很艱難的選擇。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則通過(guò)“炮轟”現(xiàn)有行政政策，描述了他所希望的樓市調(diào)控——增加土地供給。他說(shuō)，房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)，是因?yàn)橥恋氐牡凸┙o所造成。言下之意，房地產(chǎn)的價(jià)格大幅波動(dòng)和土地供給有關(guān)，只有增加土地供給，才能實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控的目的。

巴曙松也說(shuō)，以往樓市調(diào)控主要是收緊銀根、地根，這種調(diào)控通過(guò)使供給減少，導(dǎo)致市場(chǎng)回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的一個(gè)逆轉(zhuǎn)。

·業(yè)界觀點(diǎn)

◎德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平：

要研究保護(hù)房地產(chǎn)

這次中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下調(diào)是歷史性的，不是一年兩年的，是二十年首次出現(xiàn)從增長(zhǎng)期走向整合期的一個(gè)大拐點(diǎn)。如果對(duì)這個(gè)拐點(diǎn)沒(méi)有本質(zhì)認(rèn)識(shí)的話(huà)，我們的企業(yè)要小心。

在這種情況下，不要就房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，應(yīng)該從整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，要保護(hù)內(nèi)需。中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，要研究怎么保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是保護(hù)房?jī)r(jià)，兩者區(qū)別開(kāi)。

實(shí)踐證明，每次調(diào)控的結(jié)果都不太理想，要思考一下學(xué)會(huì)尊重市場(chǎng)。

◎財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康：

行政調(diào)控長(zhǎng)期將淡出

此次房地產(chǎn)調(diào)控比較嚴(yán)厲，從中長(zhǎng)期來(lái)看勢(shì)必淡出，這是不可回避的前景。

如果是一個(gè)雙軌統(tǒng)籌發(fā)展的健全市場(chǎng)，調(diào)控是沒(méi)有必要的。真正把廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，讓低收入階層、收入夾心層比較順暢地住有所居了，那時(shí)候商品房的房?jī)r(jià)又有多大的殺傷力？商品房哪怕炒成天價(jià)，政府可以采取稅收措施。

雖然投資和投機(jī)沒(méi)有截然分別的界限，但大致可以判斷，在這個(gè)階段一定要嚴(yán)厲地抑制投機(jī)行為?？拷?jīng)濟(jì)手段抑制過(guò)多炒作，是市場(chǎng)環(huán)境走向健康的一個(gè)大致前景。

◎香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗：

不要浪費(fèi)長(zhǎng)周期的機(jī)遇

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)周期的行業(yè)，正常的周期循環(huán)為六七年，難得有另外一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)行業(yè)這樣有這么長(zhǎng)的周期，

周期性很長(zhǎng)的行業(yè)，從某種角度來(lái)講是非常好的一件事，這正是房地產(chǎn)商賺錢(qián)的好機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太好，世界如此，中國(guó)也如此。對(duì)于一個(gè)好的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)極好的機(jī)遇，不要浪費(fèi)這個(gè)機(jī)遇。