商品房預(yù)售制存廢之爭(zhēng)折射房產(chǎn)深層改革緊迫性

幾天前，一條中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在研究“取消商品房預(yù)售制”的消息在網(wǎng)上盛傳。住建部很快辟謠，否認(rèn)正在研究取消商品房預(yù)售制度。盡管關(guān)于“取消商品房預(yù)售制”的傳言迅速被澄清，但在市場(chǎng)仍造成巨大震動(dòng)。

受“取消商品房預(yù)售制”傳聞?dòng)绊?，滬深兩市地產(chǎn)股全盤(pán)下挫，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等股指瀕臨跌停，包括香江控股、中糧地產(chǎn)等品牌房企在內(nèi)，當(dāng)日跌幅超過(guò)5％的地產(chǎn)股超過(guò)20支。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月3日地產(chǎn)股整體跌幅達(dá)4．87％，居Ａ股各行業(yè)跌幅之首，市值下跌近500億元。

與此同時(shí)，一場(chǎng)關(guān)于商品房預(yù)售制是否該取消的爭(zhēng)論在網(wǎng)絡(luò)上展開(kāi)，眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、專家學(xué)者以及普通網(wǎng)民紛紛發(fā)表評(píng)論，激辯商品房預(yù)售制存廢。

在中國(guó)，商品房預(yù)售制度俗稱“買(mǎi)期房”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費(fèi)者，并由購(gòu)房者支付定金或房?jī)r(jià)款。一般認(rèn)為，中國(guó)商品房預(yù)售制度始于1994年。

“預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。”中國(guó)指數(shù)研究院(微博)杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前為預(yù)售制辯護(hù)的聲音主要觀點(diǎn)是，取消預(yù)售制將降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的杠桿效應(yīng)，導(dǎo)致商品房供應(yīng)不足，抬高房?jī)r(jià)。

不過(guò)，大多數(shù)普通購(gòu)房者認(rèn)為，正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高杠桿導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債激進(jìn)戰(zhàn)略，推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。最近的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，75％的網(wǎng)民認(rèn)為應(yīng)該取消預(yù)售制，因?yàn)?ldquo;開(kāi)發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來(lái)賣(mài)，助長(zhǎng)了投機(jī)資金的涌入，致使房?jī)r(jià)居高不下。”

有分析人士稱“預(yù)售制是一項(xiàng)偉大發(fā)明”，但很多網(wǎng)友認(rèn)為，預(yù)售制是典型的不公平交易，應(yīng)該取消。網(wǎng)友“另類的公益”認(rèn)為，在商品房預(yù)售制下，受傷的一直是老百姓，這種不對(duì)等的交易制度早就該取消了。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示，預(yù)售制最大的問(wèn)題就是其巨大的杠桿效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商的有限資本發(fā)揮出巨大的乘數(shù)效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展，購(gòu)房者被裹挾到樓市泡沫之中。

預(yù)售制弊端隨著樓市調(diào)控深入而逐漸增多。2012年3月，杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被債權(quán)人向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。金星房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的西城時(shí)代家園項(xiàng)目的幾百名業(yè)主現(xiàn)在面對(duì)的情況是：房款已經(jīng)全部支付，但交房遙遙無(wú)期。

西城時(shí)代家園2010年11月后售出327套房源，預(yù)售款大約3．4億元，但多位西城時(shí)代家園的業(yè)主表示，本該用于樓盤(pán)建設(shè)的預(yù)售款已被挪作他用，導(dǎo)致工程停工。

西城時(shí)代家園業(yè)主馮平耀等人認(rèn)為，表面上看，金星破產(chǎn)是因?yàn)橘Y金鏈斷裂、預(yù)售資金被挪用，根源卻是商品房預(yù)售制度。“買(mǎi)什么都是一手交錢(qián)，一手交貨，買(mǎi)房子卻是先把錢(qián)交過(guò)去，房子要好幾年后才能拿到。”馮平耀說(shuō)，本來(lái)購(gòu)房者相對(duì)開(kāi)發(fā)商就處于弱勢(shì)，預(yù)售制度讓弱者更弱。

同樣是在杭州，今年5月密集發(fā)生了多起“房鬧”事件。業(yè)內(nèi)人士表示，“房鬧”出現(xiàn)和商品房預(yù)售制有直接關(guān)系。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的部分專家表示，預(yù)售制存廢之爭(zhēng)凸顯出房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革的迫切性。隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，以預(yù)售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革迫在眉睫。

多位專家表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，取消商品房預(yù)售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨，不過(guò)，從目前情況看，驟然取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，在樓市供求關(guān)系尚沒(méi)有得到根本扭轉(zhuǎn)之前取消預(yù)售，供不應(yīng)求的矛盾將會(huì)加劇，房?jī)r(jià)可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)再次呈飛漲態(tài)勢(shì)。

曹旭東則表示，隨著樓市調(diào)控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，應(yīng)該在此“窗口期”對(duì)預(yù)售制進(jìn)行“大改”，即將一次性付款改為同期房建設(shè)進(jìn)度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預(yù)售制的高杠桿效應(yīng)?？梢栽谝恍┏鞘兄鸩皆圏c(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步做到不再實(shí)行預(yù)售。

“對(duì)于像預(yù)售制這樣的房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度，要以樓市調(diào)控為契機(jī)，穩(wěn)步推進(jìn)改革，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。”曹旭東說(shuō)。