*ST國商修改會計準則“增大”資產(chǎn)價值 皇庭廣場成“保殼”關(guān)鍵

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 韓海龍 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 韓海龍 胡廷鴻 發(fā)自深圳

上市*ST房地產(chǎn)公司 “保殼”大戰(zhàn)幕布已經(jīng)拉開。在2011年業(yè)績凈虧損1.23億元后，連續(xù)兩年虧損超億元的*ST國商（000056，SZ）于今年4月23日正式“披星戴帽”。

在此之后，*ST國商的“保殼”方案立即啟動。7月13日，*ST國商中報預(yù)告稱實現(xiàn)扭虧為盈，上半年盈利5500萬~7500萬元。

為了“保殼”成功，*深國商還改聘會計事務(wù)所，更改了會計準則。通過這一手法，*深國商將從凈資產(chǎn)為負、資不抵債的ST類公司扭身一變成為擁有巨額凈資產(chǎn)的公司。

出賣公司資產(chǎn)

在4月23日“披星戴帽”后，*ST國商連續(xù)迎來兩個跌停。

資料顯示，上市10多年來，*ST國商有8個財年出現(xiàn)過虧損或微弱盈利。每到退市邊緣，公司便通過變賣資產(chǎn)解決資金問題，以避免因連續(xù)虧損被退市。

隨著新的退市機制正式出臺，*ST國商“保殼”運動的節(jié)奏進一步加快。

4月20日，*ST國商發(fā)布公告稱，為解決公司現(xiàn)金流問題，公司擬采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式以9000萬元和3000萬元的價格將全資子公司深圳市深國商商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及深圳市龍崗國商企業(yè)有限公司25%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予深圳樂安居公司。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，7月13日，*ST國商發(fā)布中報業(yè)績預(yù)告預(yù)公司實現(xiàn)扭虧為盈，上半年預(yù)計盈利5500萬~7500萬元，同比大幅增長454%至583%。2011年同期，公司虧損1551.84萬元。

公司方面還表示，隨著項目的正式運營，將陸續(xù)產(chǎn)生租金收入，公司也將積極洽談商業(yè)物業(yè)經(jīng)營性貸款，進一步緩解現(xiàn)金流緊張的狀況。同時，公司將進一步盤活存量資產(chǎn)。

另一個可以讓公司實現(xiàn)盈利的“救命稻草”是林木資源。2011年公司年報指出，*ST國商將加大林木變現(xiàn)力度，計劃2012年度完成采伐變現(xiàn)林地面積約為24000畝。

變更會計準則

對于*ST國商面臨的退市風險，眾多中小投資者的憂慮在公司臨時股東大會上表露無遺。

2月14日，*ST國商召開了2012年第一次臨時股東大會，議題為審議深國商控股子公司深圳融發(fā)投資擬向平安信托及金融機構(gòu)申請總額不超過14億元的借款。由于中小投資者情緒激動，不斷地質(zhì)疑公司管理層，最終議案在現(xiàn)場通過的情況下，因網(wǎng)絡(luò)反對票過多而被否決。

陷入資金壓力的*ST國商手中已經(jīng)無牌可打。3月23日，*ST國商召開第二次臨時股東大會，再度審議對外借款議案。

這次股東會，成了中小投資者為上市公司“保殼”獻計的交流會。頻頻有投資者發(fā)言陳述，將公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式改為公允價值計量模式的必要性。

7月2日，投資者和*ST國商通過了上述會計準則變更的議案。

修改會計方法之后，ST國商公司核心資產(chǎn)價值猛增。

截至2012年3月31日，變更前深國商涉及的投資性房地產(chǎn)賬面價值12.96億元，其中已出租的房屋建筑物為107.98萬元，在建投資性房地產(chǎn)12.95億元。

此項會計準則變更影響的主要是深國商在建的皇庭國商購物廣場項目本年投入運營后公允價值變動所產(chǎn)生的資產(chǎn)價值增長。

據(jù)公告顯示，經(jīng)測算，若采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，根據(jù)深圳市德正信資產(chǎn)評估有限公司的評估意見，在假設(shè)皇庭國商購物廣場在2012年年內(nèi)開業(yè)達到運營狀態(tài)前提下，其截至2012年3月31日的公允價值為59.70億元。

根據(jù)*ST國商的估計，一旦皇庭廣場項目完成裝修并投入運營，預(yù)計將增加公司2012年度凈利潤33.15億元，增加歸屬于母公司凈利潤19.89億元。該項目無疑將成為*ST國商保殼的利器。

對此，*ST國商董秘曹劍向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，公允價值會計準則是用來計量出租或是等待增值的物業(yè)、可以作為投資性的房地產(chǎn)項目，如果皇庭國商購物廣場在今年不能開業(yè)，就不適用于公允價值變動會計準則。

有市場分析認為，依靠會計準則變更方式來保殼只是權(quán)宜之計，并不能有效增加公司價值。

“生死結(jié)”皇庭廣場

在眾多投資者看來，最終能夠拯救*ST國商的只有被寄予厚望的皇庭廣場項目。

公司公告稱，自2007年起，公司已確定了該項目招商出租的經(jīng)營策略，組建了專門的商場經(jīng)營管理團隊負責商場的招商、推廣和開業(yè)后的運營工作。截至2012年3月31日，深國商在建的皇庭國商購物廣場賬面成本為12.95億元，公司預(yù)計項目完工成本約為15.50億元。

而*ST國商近期公告顯示，預(yù)計皇庭廣場項目將于10月開業(yè)。7月初，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，皇庭廣場的招商情況在70%左右，其中包括簽訂了合同或者意向書、以及談妥正在走流程的商家。

但問題是，即使皇庭廣場在2012年開業(yè)，該項目短時間內(nèi)的盈利能否將*ST國商從退市邊緣救回？

有業(yè)內(nèi)人士指出，一般商貿(mào)中心前期都是品牌培育期，為了吸引高端品牌入駐，項目方甚至?xí)峁┟赓M店鋪，并對裝修費用予以補貼。由于該項目現(xiàn)尚未完工，屬于在建的投資性房地產(chǎn)項目，目前尚未達到采用公允價值計量的條件，但預(yù)期完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得。由此，在假設(shè)2012年3月31日至2012年12月31日期間市場公允價值波動不大的前提下，該項目如在2012年底前完工全部租出，該會計政策變更導(dǎo)致的公允價值變動將預(yù)計增加公司遞延所得稅負債約11.05億元。

目前來看，*ST國商最終能否“保殼”成功，關(guān)鍵在于皇庭廣場能否在年內(nèi)開業(yè)。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾多次前往位于深圳中心區(qū)的皇庭廣場施工工地，從整體外觀來看，并沒有發(fā)現(xiàn)較多變化。

據(jù)了解，皇庭廣場項目主體構(gòu)架早于幾年前就已經(jīng)完工，之所以遲遲未能開業(yè)，與大股東意圖將該項目打造成深圳標志性的高端購物中心有關(guān)，但改造后的精裝修目前仍未能完工。