*ST國商修改會計(jì)準(zhǔn)則“增大”資產(chǎn)價(jià)值 皇庭廣場成“保殼”關(guān)鍵

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 韓海龍 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 韓海龍 胡廷鴻 發(fā)自深圳

上市*ST房地產(chǎn)公司 “保殼”大戰(zhàn)幕布已經(jīng)拉開。在2011年業(yè)績凈虧損1.23億元后，連續(xù)兩年虧損超億元的*ST國商（000056，SZ）于今年4月23日正式“披星戴帽”。

在此之后，*ST國商的“保殼”方案立即啟動。7月13日，*ST國商中報(bào)預(yù)告稱實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，上半年盈利5500萬~7500萬元。

為了“保殼”成功，*深國商還改聘會計(jì)事務(wù)所，更改了會計(jì)準(zhǔn)則。通過這一手法，*深國商將從凈資產(chǎn)為負(fù)、資不抵債的ST類公司扭身一變成為擁有巨額凈資產(chǎn)的公司。

出賣公司資產(chǎn)

在4月23日“披星戴帽”后，*ST國商連續(xù)迎來兩個(gè)跌停。

資料顯示，上市10多年來，*ST國商有8個(gè)財(cái)年出現(xiàn)過虧損或微弱盈利。每到退市邊緣，公司便通過變賣資產(chǎn)解決資金問題，以避免因連續(xù)虧損被退市。

隨著新的退市機(jī)制正式出臺，*ST國商“保殼”運(yùn)動的節(jié)奏進(jìn)一步加快。

4月20日，*ST國商發(fā)布公告稱，為解決公司現(xiàn)金流問題，公司擬采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式以9000萬元和3000萬元的價(jià)格將全資子公司深圳市深國商商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及深圳市龍崗國商企業(yè)有限公司25%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予深圳樂安居公司。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，7月13日，*ST國商發(fā)布中報(bào)業(yè)績預(yù)告預(yù)公司實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，上半年預(yù)計(jì)盈利5500萬~7500萬元，同比大幅增長454%至583%。2011年同期，公司虧損1551.84萬元。

公司方面還表示，隨著項(xiàng)目的正式運(yùn)營，將陸續(xù)產(chǎn)生租金收入，公司也將積極洽談商業(yè)物業(yè)經(jīng)營性貸款，進(jìn)一步緩解現(xiàn)金流緊張的狀況。同時(shí)，公司將進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)。

另一個(gè)可以讓公司實(shí)現(xiàn)盈利的“救命稻草”是林木資源。2011年公司年報(bào)指出，*ST國商將加大林木變現(xiàn)力度，計(jì)劃2012年度完成采伐變現(xiàn)林地面積約為24000畝。

變更會計(jì)準(zhǔn)則

對于*ST國商面臨的退市風(fēng)險(xiǎn)，眾多中小投資者的憂慮在公司臨時(shí)股東大會上表露無遺。

2月14日，*ST國商召開了2012年第一次臨時(shí)股東大會，議題為審議深國商控股子公司深圳融發(fā)投資擬向平安信托及金融機(jī)構(gòu)申請總額不超過14億元的借款。由于中小投資者情緒激動，不斷地質(zhì)疑公司管理層，最終議案在現(xiàn)場通過的情況下，因網(wǎng)絡(luò)反對票過多而被否決。

陷入資金壓力的*ST國商手中已經(jīng)無牌可打。3月23日，*ST國商召開第二次臨時(shí)股東大會，再度審議對外借款議案。

這次股東會，成了中小投資者為上市公司“保殼”獻(xiàn)計(jì)的交流會。頻頻有投資者發(fā)言陳述，將公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式改為公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性。

7月2日，投資者和*ST國商通過了上述會計(jì)準(zhǔn)則變更的議案。

修改會計(jì)方法之后，ST國商公司核心資產(chǎn)價(jià)值猛增。

截至2012年3月31日，變更前深國商涉及的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值12.96億元，其中已出租的房屋建筑物為107.98萬元，在建投資性房地產(chǎn)12.95億元。

此項(xiàng)會計(jì)準(zhǔn)則變更影響的主要是深國商在建的皇庭國商購物廣場項(xiàng)目本年投入運(yùn)營后公允價(jià)值變動所產(chǎn)生的資產(chǎn)價(jià)值增長。

據(jù)公告顯示，經(jīng)測算，若采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，根據(jù)深圳市德正信資產(chǎn)評估有限公司的評估意見，在假設(shè)皇庭國商購物廣場在2012年年內(nèi)開業(yè)達(dá)到運(yùn)營狀態(tài)前提下，其截至2012年3月31日的公允價(jià)值為59.70億元。

根據(jù)*ST國商的估計(jì)，一旦皇庭廣場項(xiàng)目完成裝修并投入運(yùn)營，預(yù)計(jì)將增加公司2012年度凈利潤33.15億元，增加歸屬于母公司凈利潤19.89億元。該項(xiàng)目無疑將成為*ST國商保殼的利器。

對此，*ST國商董秘曹劍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，公允價(jià)值會計(jì)準(zhǔn)則是用來計(jì)量出租或是等待增值的物業(yè)、可以作為投資性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果皇庭國商購物廣場在今年不能開業(yè)，就不適用于公允價(jià)值變動會計(jì)準(zhǔn)則。

有市場分析認(rèn)為，依靠會計(jì)準(zhǔn)則變更方式來保殼只是權(quán)宜之計(jì)，并不能有效增加公司價(jià)值。

“生死結(jié)”皇庭廣場

在眾多投資者看來，最終能夠拯救*ST國商的只有被寄予厚望的皇庭廣場項(xiàng)目。

公司公告稱，自2007年起，公司已確定了該項(xiàng)目招商出租的經(jīng)營策略，組建了專門的商場經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)商場的招商、推廣和開業(yè)后的運(yùn)營工作。截至2012年3月31日，深國商在建的皇庭國商購物廣場賬面成本為12.95億元，公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目完工成本約為15.50億元。

而*ST國商近期公告顯示，預(yù)計(jì)皇庭廣場項(xiàng)目將于10月開業(yè)。7月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，皇庭廣場的招商情況在70%左右，其中包括簽訂了合同或者意向書、以及談妥正在走流程的商家。

但問題是，即使皇庭廣場在2012年開業(yè)，該項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)的盈利能否將*ST國商從退市邊緣救回？

有業(yè)內(nèi)人士指出，一般商貿(mào)中心前期都是品牌培育期，為了吸引高端品牌入駐，項(xiàng)目方甚至?xí)峁┟赓M(fèi)店鋪，并對裝修費(fèi)用予以補(bǔ)貼。由于該項(xiàng)目現(xiàn)尚未完工，屬于在建的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前尚未達(dá)到采用公允價(jià)值計(jì)量的條件，但預(yù)期完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得。由此，在假設(shè)2012年3月31日至2012年12月31日期間市場公允價(jià)值波動不大的前提下，該項(xiàng)目如在2012年底前完工全部租出，該會計(jì)政策變更導(dǎo)致的公允價(jià)值變動將預(yù)計(jì)增加公司遞延所得稅負(fù)債約11.05億元。

目前來看，*ST國商最終能否“保殼”成功，關(guān)鍵在于皇庭廣場能否在年內(nèi)開業(yè)。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾多次前往位于深圳中心區(qū)的皇庭廣場施工工地，從整體外觀來看，并沒有發(fā)現(xiàn)較多變化。

據(jù)了解，皇庭廣場項(xiàng)目主體構(gòu)架早于幾年前就已經(jīng)完工，之所以遲遲未能開業(yè)，與大股東意圖將該項(xiàng)目打造成深圳標(biāo)志性的高端購物中心有關(guān)，但改造后的精裝修目前仍未能完工。