昔日地王讓利求存 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)或緊縮在京戰(zhàn)線

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正在恢復(fù)兩年前“當(dāng)?shù)赝?rdquo;所透支的元?dú)狻?/p>

細(xì)數(shù)北京土地市場(chǎng)近幾年的地王項(xiàng)目，其中兩塊不得不提。2009年12月4日，大興區(qū)亦莊地王誕生，遠(yuǎn)洋拋出高達(dá)467%的溢價(jià)率，改寫(xiě)了當(dāng)時(shí)北京土地市場(chǎng)拿地溢價(jià)率最高不曾超過(guò)300%的紀(jì)錄。

緊接著不到半年時(shí)間，遠(yuǎn)洋創(chuàng)下40.8億元單價(jià)紀(jì)錄再次勇奪 “大望京”地塊，該地王的誕生不但刷新了當(dāng)時(shí)北京單價(jià)地王的最高紀(jì)錄，也直接推動(dòng)了國(guó)資委下達(dá)的央企 “退地令”，并成為了“國(guó)十條”出爐的直接觸因。

然而，從2011年下半年開(kāi)始，似乎很難再見(jiàn)遠(yuǎn)洋的身影，即便是土地市場(chǎng)已經(jīng)有所回暖的當(dāng)下，遠(yuǎn)洋也毫無(wú)動(dòng)作。究竟這些地王項(xiàng)目給遠(yuǎn)洋帶來(lái)了什么？?jī)扇旰蟮牡赝跤衷谝院畏N姿態(tài)問(wèn)世？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為你揭開(kāi)現(xiàn)狀。

地王項(xiàng)目“割肉求存”

此輪京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖、豪宅成交量的大幅拉升讓遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館終于把握到了合適的入市時(shí)機(jī)，一改此前縈繞該項(xiàng)目的幾大陰云：缺錢(qián)、難產(chǎn)、難定價(jià)。

7月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到位于北京朝陽(yáng)阜通東大街的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館項(xiàng)目的售樓中心。在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，目前在售的是260~290平方米的高層住宅，均價(jià)為58000元/平方米。“全款可享受95折的優(yōu)惠，按揭是99折。”銷(xiāo)售人員表示，如果確定有意向購(gòu)買(mǎi)，折扣還可以再談。

據(jù)了解，該項(xiàng)目目前主推的都是24層~29層的高層住宅，而其中聯(lián)排一塊的規(guī)劃面積很小。當(dāng)問(wèn)及這一塊的房源銷(xiāo)售時(shí)，銷(xiāo)售人員介紹，聯(lián)排幾乎不會(huì)對(duì)外銷(xiāo)售。“因?yàn)槁?lián)排的房源實(shí)在太少，也就只有幾套，基本上都會(huì)面向我們的老客戶(hù)。”

曾經(jīng)被遠(yuǎn)洋寄予厚望的地王項(xiàng)目，入市銷(xiāo)售的情況究竟如何？

在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)記者發(fā)現(xiàn)，正值周末，看房客戶(hù)在十來(lái)人左右。銷(xiāo)售人員說(shuō)，項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便簽約8.2億元，“之前我們預(yù)期入市的價(jià)格不低于6萬(wàn)元/平方米，所以對(duì)很多目標(biāo)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，58000元/平方米這個(gè)價(jià)格是比較理想的。”

“目前來(lái)看，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館以?xún)r(jià)換量還是比較成功的。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

另?yè)?jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站的房地產(chǎn)交易信息顯示，遠(yuǎn)洋該項(xiàng)目于2012年6月9日取得預(yù)售許可證，目前銷(xiāo)售的3#和4#共計(jì)房源158套，項(xiàng)目擬售價(jià)格為57987元/平方米及58026元/平方米。目前已簽約的套數(shù)為29套，已簽約面積為8552.52平方米，成交均價(jià)為50321元/平方米。此外，已經(jīng)預(yù)定出58套。

事實(shí)上，對(duì)于遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售壓力依然存在。在蓄客階段，北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館銷(xiāo)售部總監(jiān)李延峰在其個(gè)人微博曾公開(kāi)征召自由客戶(hù)總監(jiān)，“身邊有買(mǎi)得起千萬(wàn)豪宅客戶(hù)的資源就可以私信聯(lián)系，由我發(fā)工資，你成為該項(xiàng)目的自由客戶(hù)總監(jiān)”。

據(jù)悉，去年年底，遠(yuǎn)洋曾給萬(wàn)和公館定下了4億元的銷(xiāo)售任務(wù)，但由于市場(chǎng)不景氣沒(méi)有入市而放棄。今年，遠(yuǎn)洋為該項(xiàng)目確定的銷(xiāo)售任務(wù)為20億元。

相比遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館來(lái)說(shuō)，位于大興區(qū)的遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目的簽約狀況卻不甚理想。

2009年12月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以48.3億元的價(jià)格拿下亦莊新城地王，折合樓面價(jià)18000元/平方米。時(shí)隔近兩年，2011年9月，地王項(xiàng)目“遠(yuǎn)洋天著”正式入市。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站項(xiàng)目簽約狀況顯示，該項(xiàng)目?jī)善诠餐瞥?42套房源。截至目前，該項(xiàng)目第一次拿證成交套數(shù)為44套，而第二次拿證成交的套數(shù)僅為8套。

僅能回本？

以目前這兩個(gè)地王項(xiàng)目的簽約成交價(jià)格來(lái)說(shuō)，與預(yù)期的售價(jià)都有不小的回落。

記者了解到，遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目2011年9月15日推出的66套房源，擬售均價(jià)為40000元~47000元/平方米，當(dāng)年11月，遠(yuǎn)洋天著再推76套房源，擬售均價(jià)為32000元~44000元/平方米，單價(jià)比第一次開(kāi)盤(pán)下調(diào)了不少。而這兩期的成交均價(jià)分別為26362元/平方米和26899元/平方米，與擬售價(jià)格相比接近“腰斬”。

“以這個(gè)價(jià)格銷(xiāo)售，只能說(shuō)是‘微利’。”郭毅說(shuō)，相比高達(dá)18000元/平方米的樓面價(jià)，遠(yuǎn)洋天著目前的成交價(jià)格幾乎難有盈利空間。

同樣，萬(wàn)和公館的成交均價(jià)與此前的預(yù)期也有近萬(wàn)元的回落。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該項(xiàng)目調(diào)低售價(jià)對(duì)于這一地王項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有“割肉求存”之勢(shì)。一位地產(chǎn)行業(yè)分析師給本報(bào)記者算了一筆賬：“每平方米地價(jià)2.8萬(wàn)元，建安成本6000元，營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)用及稅金7000元，精裝修5000元，財(cái)務(wù)成本保守估計(jì)10%，即為5000元，成本就得5萬(wàn)元以上。”

郭毅告訴記者，一般來(lái)說(shuō)，中高端項(xiàng)目可以為房企拉升利潤(rùn)率，但由于這兩塊地拿地之后遭遇市場(chǎng)調(diào)控，目標(biāo)客戶(hù)大多數(shù)也都處于被限購(gòu)的群體，“對(duì)于這兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，調(diào)控的影響非常大。從目前的售價(jià)可以看出，遠(yuǎn)洋只希望借此快速回籠現(xiàn)金流。”

“其實(shí)現(xiàn)在不光是地王項(xiàng)目，很多項(xiàng)目都存在以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)。從目前的市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，中高端項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量并不少，所以競(jìng)爭(zhēng)壓力也比較大。”郭毅說(shuō)。

受困于庫(kù)存壓力？

雖然遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館入市換來(lái)的成交量還算可觀，但對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)地王項(xiàng)目顯然早已失去了最初拿地時(shí)對(duì)其給予的厚望。

可以看到，2009年~2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)多次大手筆拿地。但生不逢時(shí)，這些地王項(xiàng)目也讓遠(yuǎn)洋元?dú)獯髠?ldquo;目前遠(yuǎn)洋在北京的其他中低端剛需產(chǎn)品，相對(duì)來(lái)說(shuō)銷(xiāo)量還算客觀，可以對(duì)沖掉地王項(xiàng)目的微利。”郭毅表示。

而幾乎是從2011年下半年開(kāi)始，北京土地市場(chǎng)就很難再見(jiàn)到遠(yuǎn)洋的身影。2012年上半年，遠(yuǎn)洋在京新增土地更是為零。

這是否受困于地王項(xiàng)目的庫(kù)存壓力？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至記者發(fā)稿，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并未對(duì)此作出回復(fù)。

“從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，遠(yuǎn)洋旗下樓盤(pán)涵蓋剛需、豪宅、別墅等，在北京的產(chǎn)品線比較豐富，正值一線城市調(diào)控力度并未放松，所以從房企的考慮，可能不會(huì)再積極擴(kuò)張戰(zhàn)線。”郭毅告訴記者。

據(jù)悉，在下半年，除遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館外，還有遠(yuǎn)洋·LAVIE、遠(yuǎn)洋·傲北、遠(yuǎn)洋·天著、遠(yuǎn)洋東方公館、遠(yuǎn)洋一方等老盤(pán)繼續(xù)推售，遠(yuǎn)洋并無(wú)純新盤(pán)推盤(pán)的計(jì)劃。而此前，對(duì)于拿地，遠(yuǎn)洋也曾提到，原則上不增加新的土地投資，嚴(yán)控成本、加快周轉(zhuǎn)，在不降低建筑規(guī)模基礎(chǔ)上深耕區(qū)域。在確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，選擇合適時(shí)機(jī)擴(kuò)大已進(jìn)入市場(chǎng)的份額。

遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館

北京“大望京”地王項(xiàng)目地塊成交價(jià)：40.8億元入市時(shí)間：2012年6月9日在售房源：158套已簽約：29套 預(yù)定：58套成交均價(jià)：50321元/平方米

遠(yuǎn)洋天著

北京亦莊地王項(xiàng)目地塊成交價(jià)：48.3億元溢價(jià)率：467.43%入市時(shí)間：2011年9月在售房源：142套成交套數(shù)：52套