地價(jià)上升為地方債務(wù)危機(jī)解套

一線城市中心地段、教育資源、良好的商業(yè)配套條件、周邊高端住宅林立，可以為萬柳的高地價(jià)背書。但實(shí)際上，各地房地產(chǎn)交易量普遍反彈，6月十大城市商品住宅成交創(chuàng)17個(gè)月新高，一線城市郊區(qū)房價(jià)開始上漲，開發(fā)商在土地市場躍躍欲試。2012年初至今，全國土地成交累計(jì)達(dá)到5076億元，同比下降幅度為36%，考慮到今年一季度房地產(chǎn)下降幅度之廣，可以反觀5、6月房地產(chǎn)反彈之強(qiáng)烈。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)印證了地價(jià)的反彈。據(jù)該院新近發(fā)布的今年上半年度 “中國300城市土地市場交易情報(bào)”，6月份300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為10%，創(chuàng)下今年新高。1~6月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為5%，較去年同期減少13個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類用地平均溢價(jià)率為4%，較去年同期減少15個(gè)百分點(diǎn)。但6月份的住宅類用地溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到了10%，僅比去年同期低了1個(gè)百分點(diǎn)，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為877元/平方米，環(huán)比上漲17%，同比上漲8%。

房地產(chǎn)成交量上升為開發(fā)商解套。今年是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期，如果沒有成交量反彈，將會(huì)出現(xiàn)大面積的信托違約事件，而已經(jīng)展期或者找到下家接手的信托，逃得了初一逃不了十五，在明后年會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)債務(wù)鏈條崩潰期。

地價(jià)上升在房價(jià)上升之后，地價(jià)上升主要為地方政府債務(wù)解套。今年上半年許多地方政府處于收支失衡狀態(tài)。以浙江省為例，今年1到5月，浙江公共財(cái)政預(yù)算收入為1654.9億元，增長4.7%，增幅同比回落23.9個(gè)百分點(diǎn)，公共財(cái)政預(yù)算支出1414億元，增長13.8%，支出高于收入增速9.1個(gè)百分點(diǎn)。入不敷出絕非浙江一地獨(dú)有，受制于出口下降、原材料價(jià)格下降，以及土地收入下降，廣東、內(nèi)蒙古等省區(qū)均出現(xiàn)相同現(xiàn)象。而動(dòng)力煤、有色金屬等價(jià)格的持續(xù)下跌，則加劇了原材料重點(diǎn)省份的財(cái)政困難。

一些地方千方百計(jì)松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控以應(yīng)付眼前之疾，其他動(dòng)用的手段包括預(yù)征稅收，發(fā)行地方投資信托項(xiàng)目。據(jù)好買基金研究中心數(shù)據(jù)顯示，從6月到7月6日，基礎(chǔ)設(shè)施類信托產(chǎn)品共有51個(gè)，數(shù)量已經(jīng)超過地產(chǎn)類信托產(chǎn)品，后者在同時(shí)間段內(nèi)僅成立了31只?；A(chǔ)設(shè)施類信托是目前政信合作的重點(diǎn)內(nèi)容，資金流向保障房、路橋建設(shè)、城市建設(shè)。其勢頭已經(jīng)凌駕于其他一切投資之上，基建類信托與房地產(chǎn)信托不同，通常地方政府直接參與，以未來的財(cái)稅與土地收入作為擔(dān)保，吸納大量資金。

無論銀行，還是信托，土地都成為最大宗的債務(wù)擔(dān)保物與質(zhì)押品，也是中國公眾心目中最保險(xiǎn)的信用潤滑劑。一個(gè)信托項(xiàng)目，如果是政府財(cái)政與土地作擔(dān)保，公眾就會(huì)安心購入，人們絕不會(huì)擔(dān)心有朝一日土地會(huì)一錢不值。筆者曾遇到一位女士，買了一款以地方財(cái)政與土地?fù)?dān)保的信托產(chǎn)品，年化收益率高達(dá)11%，她非?？隙ǖ卣f，既然政府都出手了，產(chǎn)品安全就有保障。

土地成為最大宗的金融抵押品，通過土地地方政府原先以平臺(tái)貸的方式從銀行獲得貸款，現(xiàn)在還是以土地作為中介，以信托的方式從民間融得資金。一旦地方政府失去了土地，圍繞著地方政府主導(dǎo)的所有投資都將成為無本之木，無源之水，中國目前政府投資主導(dǎo)的發(fā)展方式也就要重新改寫。

土地價(jià)格上升，地方債務(wù)危機(jī)就不會(huì)浮出水面，民間就有源源不斷的資金填入各種項(xiàng)目。當(dāng)中國的土地價(jià)格遠(yuǎn)超歐美價(jià)格，與當(dāng)初的日本比肩，當(dāng)每平方米土地上的產(chǎn)出遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地價(jià)格，當(dāng)各種項(xiàng)目建設(shè)放慢步伐，當(dāng)銀行真正下決心緊縮貨幣，當(dāng)人們對(duì)土地的狂熱度下降認(rèn)真對(duì)待土地產(chǎn)出與價(jià)格比率，問題就會(huì)浮出水面。一句話，什么時(shí)候土地價(jià)格下降，中國的債務(wù)危機(jī)就有可能爆發(fā)。

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