調(diào)控中新高：北京新地王每平米超4萬

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

中赫集團(tuán)旗下公司開發(fā)的 “釣魚臺七號院”曾因30萬元/平方米的超高單價(jià)被稱為亞洲最貴樓盤，昨日（7月10日），中赫在土地市場上再次演繹了“最貴”二字。

昨日，北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地項(xiàng)目（六郎莊搬遷平衡資金用地，以下簡稱萬柳地塊）正式掛牌出讓，經(jīng)過46輪價(jià)格競拍和326輪回購房面積競配，最終由中赫集團(tuán)旗下的北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以26.3億元、配建16400平方米回購房的代價(jià)競得該地塊使用權(quán)。

經(jīng)測算，去除16400平方米的回購面積，該地塊折合樓面價(jià)超4萬元/平方米。該樓面價(jià)不但刷新了北京地塊單價(jià)新高，在全國也是位居前列。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在昨日的競拍現(xiàn)場，有中化方興、融創(chuàng)中國、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)以及萬科、中冶等十家房企參與投標(biāo)。反常的是，不管價(jià)格競標(biāo)還是回購房面積競標(biāo)，幾乎只是在融創(chuàng)、中赫、懋源之間進(jìn)行，2010年以來在土地市場表現(xiàn)活躍的各家國企異常低調(diào)，保利地產(chǎn)更在競拍之前就宣布退出。往往被當(dāng)做市場風(fēng)向標(biāo)的國企這次如此低調(diào)，顯示出調(diào)控下新地王的尷尬。

“新地王”誕生

萬柳地塊入市之前，業(yè)內(nèi)就預(yù)計(jì)將引發(fā)一場房地產(chǎn)企業(yè)的激烈爭奪。

昨日下午的競拍從一開始就進(jìn)入高潮。46輪競拍，僅用了10分鐘，懋源地產(chǎn)就報(bào)出了26.3億元的價(jià)格上限。

由于萬柳地塊限定了最高價(jià)格，接下來就進(jìn)入了配建回購房面積的角逐。在經(jīng)歷了326輪角逐后，最終由持7號牌的中赫以16400平方米的回購面積勝出。

當(dāng)主持人宣布最終最高回購面積由中赫報(bào)出時(shí)，現(xiàn)場一陣驚嘆。

據(jù)了解，萬柳地塊回購房的回購價(jià)格為1萬元/平方米，遠(yuǎn)低于土地成本。16400平方米的回購面積占萬柳地塊的規(guī)劃建筑總面積77739平方米的21%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，按照目前萬柳板塊二手房6萬~8萬元/平方米的售價(jià)衡量，預(yù)計(jì)未來該項(xiàng)目定價(jià)將不低于10萬元/平方米。因此雖然萬柳地塊的樓面價(jià)格超過4萬元，再加上每平方米1萬元的裝修標(biāo)準(zhǔn)和1萬元的開發(fā)成本，以及財(cái)務(wù)、營銷成本等，預(yù)計(jì)總成本在6.5萬元/平方米左右，相比10萬元的預(yù)計(jì)售價(jià)，開發(fā)商仍有較高利潤空間。

郭毅表示，萬柳地塊較小的體量對于開發(fā)商而言也意味著一定的風(fēng)險(xiǎn)。但對于中赫而言，釣魚臺7號院的規(guī)劃建筑面積更小，僅有43383平方米、共4棟樓，依然被開發(fā)商做成了北京最貴的頂級豪宅。“但如果1~2年后，萬柳地塊完成前期開發(fā)面臨推向市場時(shí)，限購仍未見松動，甚至執(zhí)行上更為嚴(yán)厲，那么該項(xiàng)目的銷售速度將會極為緩慢，加劇開發(fā)商的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。”

在中赫置地發(fā)給 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的聲明中，中赫置地CEO孫鵬表示，該地塊是海淀萬柳區(qū)域僅存的能供開發(fā)的純居住地塊，今后土地市場不會再有此類地塊推出，所以該地塊吸引眾多大型房企激烈競標(biāo)，成為北京今年的“地王”并不意外。中赫在競標(biāo)之前，也已作過精細(xì)測算，對該項(xiàng)目只追求合理利潤。

“萬柳地塊的價(jià)格，并不能反映房地產(chǎn)市場的整體情況，只是北京區(qū)域市場的個別案例而已?？傮w而言，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策持續(xù)在發(fā)揮作用，并且已經(jīng)取得了成效，地王的出現(xiàn)不代表房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，不具有普遍意義，購房者還是應(yīng)該理性判斷。”孫鵬表示。

國企“打醬油”？

萬柳地塊在房地產(chǎn)調(diào)控背景下的入市，獲得了不同尋常的關(guān)注。

據(jù)悉，萬柳地塊原本定于7月4日競拍，但后來被推遲到昨日。對于推遲的原因，北京市國土局在公告中并未詳細(xì)寫明。

但是，推遲出讓并未減弱房企對這一優(yōu)質(zhì)地塊的濃烈興趣。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪就曾表示，融創(chuàng)對這塊地十分關(guān)注，將與保利結(jié)成聯(lián)合體參與競標(biāo)。此外，開發(fā)了金茂府的方興地產(chǎn)，以及龍湖、萬科等房企，也都有意于萬柳地塊。

正當(dāng)各大房企“磨刀霍霍”之時(shí)，《人民日報(bào)》的一篇文章似乎澆了一盆冷水。文章指出，參加萬柳地塊爭奪的央企，雖然都被允許將房地產(chǎn)作為主業(yè)，但在調(diào)控關(guān)鍵期，央企參與“地王”爭奪恐怕不合時(shí)宜。同時(shí)，央企的一舉一動容易被認(rèn)為是政策變動的風(fēng)向標(biāo)。如果央企又開始頻頻參與“地王”爭奪，可能被市場解讀為房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號，影響整個房地產(chǎn)調(diào)控大局。

不知和此文是否有關(guān)，在競拍開始前，保利地產(chǎn)發(fā)布了《關(guān)于退出萬柳地塊拍賣的聲明》，聲明中稱：接保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司大股東中國保利集團(tuán)通知，由于目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，根據(jù)國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到北京萬柳地塊的情況，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參與萬柳地塊土地拍賣。

相比保利高調(diào)退出后，在昨日的競拍現(xiàn)場，其他國字頭的房地產(chǎn)企業(yè)似乎也變得低調(diào)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，不論是總價(jià)競拍還是回購房面積競拍，幾乎都是圍繞中赫、融創(chuàng)以及懋源地產(chǎn)這3家公司展開。而中化方興、招商地產(chǎn)、中冶及中建等國企都鮮有舉牌。此外，曾多次預(yù)判樓市走向的民營房企龍頭萬科在整個競拍現(xiàn)場保持沉默。

對此，北京萬科總經(jīng)理毛大慶向記者發(fā)來說明：萬柳歷經(jīng)十?dāng)?shù)年的發(fā)展，已經(jīng)是北京市中區(qū)非常成熟的居住地段，市場上其他存量土地很難類比，所以難論貴賤。“今年北京的土地市場未來供應(yīng)充足，我們對土地價(jià)格和市場保持理性判斷的態(tài)度，本著‘不囤地、不捂盤、不做地王’的基本原則經(jīng)營。”

鏈家地產(chǎn)市場部陳雪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前市場正處于政策敏感期，前期多部委集體辟謠及溫總理的講話都表明政府對樓市調(diào)控的決心。此時(shí)央企拿地王或不合時(shí)宜。而自2010年央企連拿3個地王后，政府對央企的控制也更嚴(yán)格。

陳雪表示，2012年北京已成交或即將入市的樓面價(jià)過萬的地塊有8塊，由于前6月北京土地收入大幅縮減，政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性也明顯增強(qiáng)。最近披露的各房企上半年業(yè)績紛紛飄紅，預(yù)計(jì)下半年整體土地市場在量質(zhì)齊升的促進(jìn)下，活躍度及房企拿地的信心都會有所回升。

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