榮安地產(chǎn)寧波地王“退地”存疑：逃避新規(guī)還是資金壓力？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

“閑置一年按照土地出讓價(jià)款20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年則無(wú)償收回。”這是6月7日國(guó)土資源部剛剛修訂完畢的 《閑置土地處置辦法》中的一項(xiàng)規(guī)定，該辦法將于今年7月1日起正式施行。

就在離新辦法施行不到10天時(shí)間，已經(jīng)“閑置”兩年半的鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地塊，榮安地產(chǎn)（000517，SZ）旗下昔日的寧波地王突然 “變臉”。6月22日，榮安地產(chǎn)公告稱(chēng)，公司當(dāng)日與寧波市國(guó)土局解除了寧波市鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

根據(jù)公告，解除土地合同的原因是 “競(jìng)得土地所在村村民上訪等原因，導(dǎo)致土地合同未能按約定的進(jìn)度執(zhí)行”，解除后，榮安地產(chǎn)不僅將收回已支付的土地出讓金23.07億元，同時(shí)獲得損失補(bǔ)償款4.15億元，預(yù)計(jì)可增加利潤(rùn)9000萬(wàn)元左右。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍未見(jiàn)放松，但榮安地產(chǎn)從地王成功“脫身”，不僅可以擺脫“囤地”壓力，還可以充實(shí)本公司的現(xiàn)金流，同時(shí)還獲得一筆不菲的收入。然而，當(dāng)?shù)匾恍┓康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這宗地王“退地”顯得令人捉摸不透。

“地王”退地

榮安地產(chǎn)6月22日公告稱(chēng)，因?qū)幉ㄊ雄粗菪鲁菂^(qū)廟堰-4號(hào)地所在村村民有上訪等原因，導(dǎo)致該重大合同未能按約定的進(jìn)度執(zhí)行。經(jīng)合同雙方協(xié)商，同意解除與寧波市國(guó)土資源局簽訂的 《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

而在寧波當(dāng)?shù)匾恍┓康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地塊已經(jīng)出讓了兩年半，為何選在此時(shí)解除土地使用權(quán)出讓合同？該地塊當(dāng)初出讓是否為凈地？這宗土地?fù)p失所計(jì)算的時(shí)間起止為什么是2010年3月31日至2011年9月30日，而不是當(dāng)初拿地至今，上述公告都未做披露。

昨日 （6月25日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別就上述疑問(wèn)預(yù)約采訪寧波市相關(guān)部門(mén)以及榮安地產(chǎn)，截至記者發(fā)稿，未收到任何回復(fù)。

值得一提的是，國(guó)土資源部6月7日剛剛修訂完畢的《閑置土地處置辦法》，其中一項(xiàng)規(guī)定要求，閑置一年按照土地出讓價(jià)款20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年則無(wú)償收回，新辦法將于今年7月1日起正式施行。榮安地產(chǎn)“地王”退地正好距閑置土地新規(guī)的正式施行10天時(shí)間。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，這宗地塊早在2011年就已經(jīng)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，編號(hào)為（2011）浙規(guī)建字第0260029號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，即使不退地，估計(jì)榮安地產(chǎn)沒(méi)錢(qián)動(dòng)這塊地。“銀行開(kāi)發(fā)貸款卡得很緊，現(xiàn)在還卡著的，其他方式?jīng)]有辦法融資”。寧波市一規(guī)模較大的商業(yè)銀行分管信貸的副行長(zhǎng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，他們銀行今年以來(lái)都要求不能向地產(chǎn)商貸款，“行里多次開(kāi)會(huì)，表示今年要加強(qiáng)控制風(fēng)險(xiǎn)”，“信貸投放比較緊。”

“從近期的一些情況來(lái)看，寧波幾個(gè)項(xiàng)目還銷(xiāo)售得可以，榮安地產(chǎn)資金還是有的”，據(jù)寧波一房地產(chǎn)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，如果開(kāi)發(fā)，榮安地產(chǎn)的資金肯定壓力不小，不過(guò)這樣一折騰，現(xiàn)金流會(huì)好一些，如果這塊地撤出，可以拿出更多的資金，進(jìn)入其他三線或者四線城市，比如臺(tái)州、蘇州等地。

銀行債務(wù)不容小覷

寧波市鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)A、B、C地塊具體由寧波康信置業(yè)有限公司運(yùn)作，該公司為榮安地產(chǎn)控股子公司。其中榮安地產(chǎn)直接持有該公司40%股權(quán)，寧波康園房地產(chǎn)有限公司持有60%股權(quán)。

眼下，寧波康園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的資金壓力并不小。榮安地產(chǎn)2011年財(cái)報(bào)顯示，所欠建設(shè)銀行寧波住房城建支行4筆共4.38億元的借款8月27日即將到期，所欠工商銀行寧波江東支行的2000萬(wàn)欠款也將于10月15日到期。其中4筆借款的抵押人和抵押物分別為寧波康信置業(yè)有限公司和寧波市鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地塊。此外，2012年要還的銀行欠款還包括榮安地產(chǎn)旗下全資子公司的債務(wù)，如7月1日即將到期的寧波榮和置業(yè)有限公司欠農(nóng)業(yè)銀行寧波市分行的4億款項(xiàng)；寧波榮居置業(yè)有限公司欠工商銀行寧波江東支行12月份到期的3.5億元。

榮安地產(chǎn)當(dāng)初拿下鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地塊曾想過(guò)與信托公司合作。當(dāng)時(shí)公告顯示，康信置業(yè)注冊(cè)資本為人民幣23億元，其中，康園房產(chǎn)以貨幣方式出資13億元，占注冊(cè)資本的56.5217%，江西國(guó)際信托以貨幣方式出資10億，占注冊(cè)資本的43.4783%。江西國(guó)際信托持有康信置業(yè)股權(quán)的期限總計(jì)為兩年，到期由江西國(guó)際信托以股權(quán)收益形式（收益率為8.1%/年）向康園房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓其持有的康信置業(yè)的股權(quán)。

但蹊蹺的是，不到半個(gè)月，《合作協(xié)議》還未經(jīng)董事會(huì)審議通過(guò)，榮安地產(chǎn)又宣布，收到江西國(guó)際信托股份有限公司告知函，決定終止雙方在寧波市鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地塊的合作方案，原因是“江西國(guó)際信托在函中表示‘信托項(xiàng)目條件不成熟’，導(dǎo)致榮安地產(chǎn)不得不自行籌集近10億元以支付地價(jià)款。”

·新聞回顧

夾壓在樓市調(diào)控前后

寧波當(dāng)?shù)孛襟w披露，2009年12月14日上午，榮安地產(chǎn)在經(jīng)歷了131輪競(jìng)價(jià)后，成功以23億元總價(jià)拿下鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地，折合樓面價(jià)約13765元／平方米，創(chuàng)下2009年鄞州區(qū)地塊出讓成交單價(jià)的新紀(jì)錄。同時(shí)，該地塊以23.07億元的總價(jià)，一舉成為當(dāng)年寧波的總價(jià)地王。

2009年春節(jié)過(guò)后，寧波二手房市場(chǎng)率先悄然啟動(dòng)：2月份市六區(qū)二手住房成交量超過(guò)一手房200多套，呈現(xiàn)較快回升態(tài)勢(shì)；隨著3月份傳統(tǒng)購(gòu)房旺季的到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，當(dāng)月寧波市六區(qū)商品房交易量達(dá)到2007年平均水平，二手房月交易量達(dá)到2004年5月份以來(lái)最高水平。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資也開(kāi)始回暖，一季度完成投資額達(dá)72億元，同比增長(zhǎng)23.3%。

2010年，房地產(chǎn)調(diào)控“降臨”。6月底，《寧波市人民政府關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》獲市政府常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)?！秾?shí)施意見(jiàn)》要求全面落實(shí)更為嚴(yán)格的差別化住房信貸稅收政策，以抑制不合理住房需求。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購(gòu)房貸款，如發(fā)放貸款，首付比例和貸款利率應(yīng)大幅提高。

2011年11月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，寧波市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下跌0.8%，環(huán)比下跌0.6%。新建住宅同比下跌的只有4個(gè)城市，寧波的跌幅繼溫州之后居第二。同時(shí)，環(huán)比下跌的城市達(dá)到49個(gè)，寧波與沈陽(yáng)的跌幅并列最大。

2012年上半年，從成交大幅回跌到3月份迎來(lái)樓市小陽(yáng)春，再到4月、5月部分開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，樓市成交量一路攀升，但房?jī)r(jià)一直處于跌勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，3月份，寧波新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.7%，同比下跌3.2%，降幅比2月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，同比下跌4.0%，降幅比2月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；4月份，除溫州外，杭州和寧波則排在全國(guó)跌幅榜的第2、3位。

數(shù)據(jù)顯示，5月寧波市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.7%，環(huán)比跌幅雖較4月份有所收窄，但仍然位居全國(guó)70個(gè)大中城市中的第二位，僅次于溫州。從同比看，5月寧波市新建商品住宅價(jià)格同比下跌7.6%，跌幅排名全國(guó)第三，僅次于浙江省內(nèi)城市溫州和杭州，且再次刷新自去年樓市限購(gòu)以來(lái)單月最大跌幅。