調(diào)控之下商業(yè)地產(chǎn)逆勢崛起 局部泡沫初顯需警惕

最近商業(yè)用地溢價成交的信息不斷，土地市場似有“解凍”之勢。隨著商品住宅持續(xù)受到嚴厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)以不限購的特點“接棒”，成為吸引投資者的熱點物業(yè)形態(tài)，開發(fā)商拿地?zé)崆楹芨?。但在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強、后續(xù)資金乏力、庫存大等問題，在資金熱捧下易出現(xiàn)泡沫化傾向。

商業(yè)地產(chǎn)逆勢崛起

6月上旬，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓板價16063元／平方米，溢價率高達435.5%。出現(xiàn)溢價超過4倍的土地成交，盡管與底價不高有關(guān)，但還是讓業(yè)界頗為意外。

商業(yè)地塊受追捧，不僅在北京、上海、廣州等一線城市，二線城市同樣火爆。今年1－4月杭州主城區(qū)新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，在住宅調(diào)控不動搖的背景下，2012年房地產(chǎn)市場的亮點依舊在商業(yè)地產(chǎn)，因此開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)拿地的動力更大，預(yù)計今年會有更多房企涌向商業(yè)地產(chǎn)。

《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入商業(yè)地產(chǎn)，金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)均相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱，從2012年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，住宅開發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達到了43.4%。這表明資金還在大量進入商業(yè)地產(chǎn)市場。

多重因素導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)受追捧

業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)控的持續(xù)進行、保障房建設(shè)的不斷推進等因素正在改變業(yè)內(nèi)對住宅市場的預(yù)期。復(fù)星國際聯(lián)席總裁、復(fù)地集團執(zhí)行董事范偉表示，在樓市政策調(diào)控頻繁、市場波動的環(huán)境下，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險過大。在此形勢下，許多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險、尋求更廣的發(fā)展空間。

另外，商業(yè)地產(chǎn)的快速崛起還與不少城市服務(wù)經(jīng)濟快速發(fā)展，對辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長有關(guān)。為鼓勵商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，一些地方政府甚至明確提出，對于總投資在5億元以上的大型商業(yè)項目，在地價上給予5至7折優(yōu)惠，這無疑也調(diào)動了開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

而租金上漲也是商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)增長的動力之一。戴德梁行今年2月發(fā)布的全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支報告指出，去年北京中央商務(wù)區(qū)每個工作間的年度租務(wù)開支是全球升勢最快的。

局部泡沫逐漸顯露值得警惕

商業(yè)地產(chǎn)市場迅速升溫，隱含的風(fēng)險和泡沫逐漸顯現(xiàn)。在去年8月召開的中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會就提醒，要對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持“關(guān)注和警覺”。

上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平方米。以西部某省會城市為例，2011年主城區(qū)人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米，幾乎翻了一倍。易居房地產(chǎn)研究院周建成認為，未來幾年中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過剩風(fēng)險。

世邦魏理仕的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計算，我國很多二線城市商業(yè)地產(chǎn)的消化周期將超過15年，有的甚至達到60年?？梢哉f，從供需關(guān)系來看，我國商業(yè)地產(chǎn)泡沫正逐漸顯露。

“目前很多地方的商業(yè)供應(yīng)面積都嚴重過剩，未來肯定會有一大批大型商業(yè)中心經(jīng)營不起來，讓開發(fā)商和買鋪的投資者虧錢。”中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄稱，短期內(nèi)市場上商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)量過大，而地產(chǎn)商的開發(fā)、運營能力參差不齊，有些商業(yè)項目將難逃關(guān)閉、重組和被收購的命運。特別是二線城市的新區(qū)項目，在當(dāng)下住宅賣不動的情況下，商業(yè)地產(chǎn)也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。

值得注意的是，很多商業(yè)項目都直接銷售給了個人投資者。在那些商業(yè)地產(chǎn)項目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費能力又沒有大幅上升的城市，此舉無疑是將巨大的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了后者，極容易使商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。

易居(中國)控股有限公司董事局主席兼總裁周忻認為，商業(yè)地產(chǎn)需要完整的運營模式，開發(fā)商至少要有自己的核心經(jīng)營載體，現(xiàn)在很多開發(fā)商拿著商業(yè)地產(chǎn)根本不知道如何運營。另外，中國的融資環(huán)境等各方面的支持還不健全，不具備做大量商業(yè)地產(chǎn)的運營格局。