中海地產(chǎn)頻曝質(zhì)量危機(jī) 高利潤(rùn)模式遭到質(zhì)疑

3月11日，一群業(yè)主手握簽名冊(cè)，聚集在廣州中海金沙馨園限價(jià)房項(xiàng)目，舉行簽名維權(quán)活動(dòng)，質(zhì)疑中海對(duì)送檢的安信地板公示的合格報(bào)告。 禍不單行，僅僅在一個(gè)月前，就有媒體對(duì)中海金沙馨園一系列的房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行曝光，而此盤更是從2009年其就一直遭到業(yè)主投訴。

作為與萬(wàn)科并駕齊驅(qū)的兩大房地產(chǎn)龍頭，中海地產(chǎn)向來(lái)以高毛利率笑傲國(guó)內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)。但與此同時(shí)，近年來(lái)中海卻頻繁曝出質(zhì)量危機(jī)。精耕細(xì)作的開發(fā)模式與強(qiáng)大的成本控制能力，曾經(jīng)是中海地產(chǎn)稱霸武林的”核武器“，如今卻成為這家央企巨子的最大隱憂？ 中海限價(jià)房引發(fā)"地板門"維權(quán)

3月11日下午2：30左右，廣州白云區(qū)金沙洲中海金沙馨園二期東區(qū)正門，一群業(yè)主手握簽名冊(cè)，舉行簽名維權(quán)活動(dòng)。據(jù)了解，事件起因是由于中海金沙馨園采用了日前備受爭(zhēng)議的安信地板，業(yè)主們質(zhì)疑開發(fā)商在地板送檢結(jié)果上涉嫌欺騙。 “我們上午也舉行了簽名活動(dòng)，不過(guò)是在馨園一期挨家挨戶地進(jìn)行簽名，得到了很多業(yè)主的響應(yīng)和簽名。”業(yè)主陳小姐告訴記者。

陳小姐是中海金沙馨園二期的業(yè)主，她和二期東區(qū)的其他業(yè)主一樣，都是去年11月30日開始收樓，從購(gòu)樓合同上得知其所在片區(qū)以及中海金沙馨園二期西區(qū)，一期的部分住宅使用的是安信強(qiáng)化復(fù)合地板。 陳小姐告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，在媒體曝光安信地板涉嫌甲醛超標(biāo)后，在業(yè)主們的追問(wèn)下，中海方面才回答說(shuō)地板已在2月20日送檢。但當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商提出要求，對(duì)雙方認(rèn)同的樣品進(jìn)行取樣，并前往雙方確認(rèn)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)時(shí)，業(yè)主們卻被中海地產(chǎn)方面強(qiáng)硬地拒絕。

“物管方面確實(shí)在小區(qū)貼出了地板檢測(cè)的合格報(bào)告，不過(guò)是復(fù)印件，而且檢測(cè)的真實(shí)性也很受懷疑。”陳小姐告訴記者，金沙馨園的業(yè)主上周也舉行過(guò)簽名維權(quán)活動(dòng)，但未得到中海地產(chǎn)和物管方面的任何回應(yīng)。 一位金沙馨園的業(yè)主還告訴記者，一期和二期的很多業(yè)主早就向中海物業(yè)投訴過(guò)，但他們都用‘情況已知道’來(lái)推搪，物管還跟我們說(shuō)，不要說(shuō)別的鄰居也怎樣怎樣，其他人怎樣不要管。”

據(jù)陳小姐介紹，3月15日下午，金沙馨園業(yè)主代表抵達(dá)中海地產(chǎn)廣州總部談判，但中海方面依然強(qiáng)硬地表示，地板再拿去檢測(cè)是不可能的，只能約相關(guān)部門負(fù)責(zé)人與見業(yè)主代表面談。 “我們業(yè)主要求開發(fā)商對(duì)可能會(huì)影響到住戶身體健康、甲醛超標(biāo)的安信地板進(jìn)行送檢及更換，同樣作為上市公司，萬(wàn)科能公開透明地做到，為何中海無(wú)動(dòng)于衷？”，一位金沙馨園的業(yè)主憤怒地告訴記者。

近年來(lái)頻曝質(zhì)量危機(jī)事實(shí)上，作為中海地產(chǎn)在廣州的唯一一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，金沙馨園業(yè)主的投訴、維權(quán)活動(dòng)自2009年第一批業(yè)主收樓至今都未曾斷絕。

“我們從2010年10月份收樓，就一直受劣質(zhì)變壓器產(chǎn)生的噪音影響。因?yàn)槭窍迌r(jià)房，中海使用非廣州市供電局指定的產(chǎn)品和采取集中電房，減低成本，業(yè)主無(wú)數(shù)次投訴中海，他們均不解決，現(xiàn)在我們二樓三樓十多戶業(yè)主幾十人天天度日如年。”中海金沙馨園A6棟二樓的一位業(yè)主便在網(wǎng)易房產(chǎn)論壇憤怒地表示。 記者從中海金沙馨園的業(yè)主Q群也了解到，中海金沙馨園業(yè)主已先后就“衛(wèi)生間的洗臉盆不僅和樣板房不一樣，而且還沒(méi)有臺(tái)面”、“地下水管嚴(yán)重漏水”、“天花板、墻壁發(fā)泡”等各種房屋質(zhì)量問(wèn)題，向中海金沙馨園提出投訴，并請(qǐng)求媒體曝光。

此前也已有媒體對(duì)中海金沙馨園墻壁滲水滴水嚴(yán)重一事進(jìn)行報(bào)道，事后業(yè)主雖得到了中海方面“將跟進(jìn)全部維修”的答復(fù)，幾日后爆裂的水管也得以換好，但對(duì)發(fā)泡的天花板和墻壁，中海物管卻拒絕復(fù)原，且以“情況特殊，需層層上報(bào)給公司”為由進(jìn)行推搪。 “雖然有媒體接連報(bào)道了金沙馨園的質(zhì)量問(wèn)題，但到現(xiàn)在，既沒(méi)有下文也沒(méi)有結(jié)果。”業(yè)主林小姐告訴記者，開發(fā)商好像很不屑業(yè)主的投訴和媒體曝光似的。

實(shí)際上，金沙馨園僅僅是中海地產(chǎn)近年來(lái)頻現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的一個(gè)縮影，位于廣州市海珠區(qū)的中心大盤中海橡園國(guó)際于今年2月份收樓時(shí)也同樣曝出裝修質(zhì)量參差，有橡園國(guó)際業(yè)主在網(wǎng)易房產(chǎn)論壇發(fā)帖稱收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)中海號(hào)稱3000元/平米的裝修質(zhì)量慘不忍睹。 “從房子的木門到客廳的地磚，再?gòu)膲γ娴绞湛?，到處都是裂縫。大門不是關(guān)不嚴(yán)，就是開不了，連鎖芯都轉(zhuǎn)出來(lái)，門把還生銹?？蛷d的地磚到處斷裂，顏色也是參差不齊，空鼓極其嚴(yán)重，中海怎么可以出現(xiàn)這么嚴(yán)重的問(wèn)題？”上述業(yè)主發(fā)帖表示。

與之相對(duì)，更引人關(guān)注的是在2010年廣州“5·7”特大暴雨中，中海康城三期地下車庫(kù)近400輛汽車被浸，事發(fā)后車主們?cè)跇I(yè)委會(huì)的帶領(lǐng)下一度要求中海物業(yè)站出來(lái)賠償損失，但中海物業(yè)一直置之不理。最終法院作出一審判決，認(rèn)定當(dāng)晚的暴雨不可抗力，中海物管只需承擔(dān)20%的責(zé)任，賠償36位車主735444.6元，引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。 近年來(lái)中海地產(chǎn)在全國(guó)各地多個(gè)樓盤曾曝出嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，2010年位于濟(jì)南的中海紫御東郡由于居民樓停電、裝修質(zhì)量較差等原因引發(fā)業(yè)主維權(quán)，位于重慶的中海北濱一號(hào)更由于質(zhì)量問(wèn)題于2009年被央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)曝光。

高利潤(rùn)模式遭質(zhì)疑作為一家早已在1992年于香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，中海地產(chǎn)一直與萬(wàn)科并稱為房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大龍頭，盡管萬(wàn)科在2010年以破千億銷售額稱霸國(guó)內(nèi)，但中海卻是國(guó)內(nèi)首家凈利潤(rùn)突破百億的房地產(chǎn)企業(yè)，高毛利率一直笑傲國(guó)內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)。

以最近公布的2011年年報(bào)為例，中國(guó)海外實(shí)現(xiàn)銷售額870.9億元港元，核心利潤(rùn)增長(zhǎng)至港幣130.2億元(人民幣108.1億元)，毛利率高達(dá)40%。與之相對(duì)，萬(wàn)科全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1215.4億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為28.79%，較中海低近十個(gè)百分點(diǎn)。 長(zhǎng)期跟蹤內(nèi)房股的輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕向網(wǎng)易房產(chǎn)表示，與萬(wàn)科等注重周轉(zhuǎn)率的企業(yè)相比，中國(guó)海外更偏重于精耕細(xì)作的開發(fā)模式，它的市場(chǎng)定位相對(duì)較高，且主體業(yè)務(wù)集中在長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這些區(qū)域售價(jià)較高，所以也為中海帶來(lái)高毛利率。

不僅如此，一位曾經(jīng)任職于萬(wàn)科的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，中海強(qiáng)大的成本控制能力，一直是萬(wàn)科甚至眾多后來(lái)者學(xué)習(xí)的目標(biāo)。 “中海地產(chǎn)的成本控制相對(duì)嚴(yán)格，以營(yíng)銷費(fèi)用來(lái)說(shuō)，投入不足4%，部分項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用比例更低至1%，而財(cái)務(wù)成本、建筑成本等也有嚴(yán)格控制，這才使得項(xiàng)目取得了更高的收益”，上述人士透露。

實(shí)際上，對(duì)于中海的高利潤(rùn)模式，連保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也不得不驚嘆：中海的毛利率我都沒(méi)有搞清楚，它的毛利率和利潤(rùn)水平已經(jīng)超出了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的一般規(guī)律。 但隨著近年來(lái)宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，中海的高利潤(rùn)模式日漸遭到挑戰(zhàn)。一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)分析師告訴記者，目前以一線城市為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)基本被限購(gòu)，二三線城市需求力度更大，這對(duì)于主要布局發(fā)達(dá)城市的中海勢(shì)必造成影響；同時(shí)，在弱市之下，現(xiàn)金流比起毛利率更加重要，中海地產(chǎn)精耕細(xì)作的開發(fā)模式與萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)率開發(fā)模式相比，有可能在調(diào)控下遇到更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

“在2009-2010年，中國(guó)海外在土地市場(chǎng)拿了不少高價(jià)地，這些項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，售價(jià)在走低，而成本擺在這里，中海的毛利率必然會(huì)受到影響”，陳耕表示。 以上海的長(zhǎng)風(fēng)地王為例，2009年9月，中海地產(chǎn)以70.06億元擊敗綠城、保利等多家實(shí)力房企，拿下上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，樓板價(jià)為22409元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的上?？們r(jià)地王。有市場(chǎng)人士分析，由于該項(xiàng)目地塊總價(jià)高達(dá)70.06億元，加上建安成本、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的費(fèi)用及稅金等，建成樓盤的成本價(jià)已超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，至少賣到5萬(wàn)元/平方米，才有盈利空間。

但擺在眼前的事，目前整個(gè)上海5萬(wàn)單價(jià)以上的豪宅市場(chǎng)欠缺人氣，中海地產(chǎn)或許被迫平價(jià)入市，毛利率必然受到影響。 實(shí)際上，中海也許已經(jīng)感受到壓力。數(shù)據(jù)顯示，曾經(jīng)排在自己身后的恒大地產(chǎn)與保利地產(chǎn)在2011年銷售額已經(jīng)超越了中海，其依賴的正是高周轉(zhuǎn)型開發(fā)模式以及大量布局二三線城市。

“在未來(lái)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲幾乎不可能，而前期拿下的土地成本卻水漲船高，中海要保持毛利率只能通過(guò)壓縮財(cái)務(wù)成本與建筑成本，在這樣的情況下，中海的產(chǎn)品質(zhì)量也許還會(huì)迎來(lái)挑戰(zhàn)“，上述分析師表示，如果中海不能還好地解決好質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)其品牌必然會(huì)造成影響，那么未來(lái)的發(fā)展將面臨更大的不確定性。