馬光遠(yuǎn)：樓市重新熱鬧為什么讓人怕？

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

時(shí)下的樓市好不熱鬧：一邊是一些研究機(jī)構(gòu)“出臺(tái)”高達(dá)90%的住房擁有率，一邊卻是北京市公安局無(wú)意中披露北京空置房屋有381萬(wàn)戶；一邊是全國(guó)各大城市住房成交量的大幅反彈和地方急不可耐的“微調(diào)”樓市政策，一邊卻是住建部再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。

為什么說(shuō)樓市熱鬧？熱鬧的癥結(jié)不外乎購(gòu)房者的一個(gè)“怕”字。怕什么？怕在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的煙幕彈下，地方的“微調(diào)”政策再次引發(fā)前幾年的樓市瘋狂。盡管根據(jù)筆者的不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，中央層面強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”已經(jīng)有九次，但是，購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策及房?jī)r(jià)走勢(shì)卻不樂(lè)觀。而最近關(guān)于樓市回暖的數(shù)據(jù)更是讓購(gòu)房者的恐慌情緒加?。焊鶕?jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，全國(guó)主要的54個(gè)城市住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4周單周成交超過(guò)5萬(wàn)套；《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，在4月出現(xiàn)環(huán)比小幅下降之后，5月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交量環(huán)比大幅上升，幅度多超30%，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市超八成的成交量出現(xiàn)環(huán)比上漲；房地產(chǎn)龍頭老大萬(wàn)科5月份實(shí)現(xiàn)銷售面積102.5萬(wàn)平方米，銷售額107.2億元，較之4月份銷售面積76.7萬(wàn)平方米，銷售額74.7億元，5月業(yè)績(jī)分別環(huán)比上漲33%和44%；在成交放量的同時(shí)，一些樓盤的價(jià)格也再次出現(xiàn)了跳漲。

這一切的一切，和2009年3月時(shí)的情況是何其相似。當(dāng)時(shí)也是保增長(zhǎng)，也是刺激住房需求和改善性居住需求，除了中央層面的政策現(xiàn)在依然堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖之外，其余沒(méi)有本質(zhì)的不同。4月份宏觀數(shù)據(jù)下滑，5月份并沒(méi)有明顯的回升，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力明顯，高層也表示要將“穩(wěn)增長(zhǎng)放到更要重要的位置”，這些都為樓市政策借題發(fā)揮提供了極為有利的條件。在這種情況下，一些地方公然松動(dòng)限購(gòu)政策被叫停，而一些地方以鼓勵(lì)自住購(gòu)房需求的名義紛紛微調(diào)地方樓市政策。昨晚就有報(bào)道稱，河北石家莊市擬微調(diào)樓市政策，“已有兩套或兩套以下住房，但均低于廉租房住房標(biāo)準(zhǔn)的家庭，將允許再次購(gòu)買住房”，已被媒體認(rèn)為是“首個(gè)允許購(gòu)買第三套的被限購(gòu)城市”。

很顯然，購(gòu)房者在這個(gè)時(shí)候入市，擔(dān)心的絕非什么“自住需求”，在房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回歸到合理價(jià)位的情況下，“自住需求者”那可憐的購(gòu)買力，撬動(dòng)不了價(jià)格已經(jīng)接近峰頂?shù)臉鞘小Ｙ?gòu)房者擔(dān)心的是，自己一味相信政策不會(huì)松動(dòng)，但等到最后，卻發(fā)現(xiàn)先知先覺(jué)者早已行動(dòng)，醒悟過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)距離夢(mèng)想遠(yuǎn)去。因?yàn)檫@樣的故事，已經(jīng)多次發(fā)生。

的確，在高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)損害了宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整努力，并且孕育著極大的金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下，我們相信管理層不會(huì)為了短期的一時(shí)的增長(zhǎng)而放棄樓市調(diào)控政策，放棄之后引發(fā)的一系列負(fù)面效應(yīng)，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越房地產(chǎn)調(diào)控本身。然而，我們擔(dān)心的是，在鼓勵(lì)自住的旗號(hào)下，暗度陳倉(cāng)放開(kāi)投資性購(gòu)房，最終會(huì)演化成全面的松動(dòng)，使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控再次功虧一簣。這樣的做法，在2009年那一輪瘋狂中已經(jīng)上演過(guò)。那次打開(kāi)投資投機(jī)購(gòu)房缺口的是模糊不清的“改善性需求”。而這一次，很顯然，如何突破限購(gòu)，讓投資投機(jī)性需求入市，這才是各地微調(diào)房地產(chǎn)政策的本質(zhì)所在。

面對(duì)5月樓市的沖動(dòng)和購(gòu)房者的新一輪恐慌，住建部新聞發(fā)言人表示，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正；要嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求等。

的確，無(wú)論從治理樓市泡沫本身而言，還是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的大局而言，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，抑制投資投機(jī)無(wú)疑是最正確的選擇。如果因?yàn)樯习肽旰暧^數(shù)據(jù)的下滑而再次放松樓市調(diào)控，那無(wú)異于放虎歸山。特別是應(yīng)該意識(shí)到，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)今天面臨的困難，恰恰是因?yàn)檫^(guò)去對(duì)于投資、出口和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，導(dǎo)致一些行業(yè)盲目的擴(kuò)張所致。這次調(diào)控如果不成功，房?jī)r(jià)將徹底失去控制，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型之路就此終結(jié)，這才是真正令人恐慌的。